昆山那个新房楼盘降价的事情上了热搜，算是把国内楼市小阳春的结束，划上了句号。
让大家都知道了，原来楼市并没有真的回暖，房价也没有真的上涨。
昆山做为环沪楼市4 d V R 1 | 3，平均房价2.2万左右，自身GDP又是全国最强的县城，GDP总量达到了5000多亿，很多地方的省会城市，GDP都干不过昆山。
并且昆山和上海之间，是开通了地铁的。
这么一个，自身有] + A h ( { c产业，交通又方便的城市，] $ J – + ;房价还是跌成了这样。
只能说明，今年的小阳春，只是一个假阳春，并不是真的小阳春。
彭叔一直都说，今年小阳春给彭叔的感觉，别说2021年了，连2022年都不如。至少2022年小阳春的时候，那会成交量还是比较真实的。
今年的成交量，尤其是二手房的，里面很多都是水分。
比如说。
成都的二手房成交量暴增，但是成都的房产中介，U # e ^ O 3 y r却说今年二手房成交量不行，还不如之前，彭叔有成都历年来二手房成B z % U交量记录，成都的二手房成交量是在2011年11月才开始突然暴增的，没有任何征兆的情况下，成都的二手房成交量就翻了4倍，之后就一直这么高。
这里面，明显就# 9 =是有问题的。肯定是成都修改了二手房统计的口径，才导致的二手房成交量暴增，把一些之前没有纳入进来的二手房成交量，算进去了。
但是呢，因为这个原因不能公开，或者说，成都可以选择公开或者不公开，反正不公开，对于成都楼市来说，R = D K是好事，大家只看到3 \ ] \ @了成交量暴增了，房产中介也不会说这里面有问题，都在心里明白，面子上都在装糊涂。
还有其X . T \ #他的城市。
像是西安、南京等，这里面，很多二手房成交量，其实是自卖自买。
因为之前这些城市的房贷利率，普遍比较高，而现在房贷利率却比较! \ C , c低。
彭叔可以给大家算一下p 2 $ M g i。自买自卖一下，能省多少钱出来。
假设以300万的房子来说，首付90万，贷! + Q h ( 7款210万。
那么按照6%的房贷利率算，分30年还，一共需要还本金加利息，按照等额还款，本息共计453万元。
那么按照4.1%的房贷利率来算，分30年还，一W r _共需要还本金加利息，共计365万.3 , { x n V w j 7
那么@ ) 0 b你看一下，以210万的贷款来算，两个一个是453万，一个是365万，差距达到了88万。U S 0 ~ d
房子一共才300万，利息下降之后，就差了88万，你想想这里面的代价有多大。
就算是基准利率下降，之前加点的那些@ K ; %部分，那个可不降的，想要调整加点部分，就只能! P |靠这种自买自卖。
那么你想想，\ x u f V M ! M 0自买自卖一下，你不找房产中介，满5唯1的话，杂七杂八加起来，才2%左右p – d Q + Y o W，300万的房子，6万的费用，但是却可以省88万，换成是你，你心动不？
所以今年小阳春的二手房成交量，很多都是失真的，不能算是真的火热。
今年小阳春的成色，的确是不太行的。
现在楼市里面} i t 8 , ;，新房比二手房，更扛不住。
其实昆山出这个狠手，彭叔也能理解。毕竟现在才是5月，今年连半年都没过完，新房就开始带头降价了，那么剩下来的7个月，还怎么| d ) k 1 ( K过？
要知道，每年都是/ \ + ] A M越往后，开发商的资金压力，就越大，现在就开始降价卖了，等到后面，还不得降疯了。
大家也许不知道。– k S ] Y U 1 \ D
新房，和二手房不一样，双方背后的持有人，就决定了，这两种房子，哪种更能忍住不降价。
新房背后，是开发商，而开发商是怎么搞的，大家都知道，是靠F E S u ;贷款，而开发商搞贷款，那都是要给利息的，而且很多开发商借的都是高利息，利率很高。
而二手房的持有者，是房东，房东就算背着房贷，他们只要工作还在，他们就会咬牙，死挺着，不是急用钱，就不降价。
只是说，二手= m W 1 T * ` / ;房能顶得住，但是新房可顶不住。对于开发商来说，房子降价卖出去，回笼到了资金，那就能多活一段时间，要是房子卖出去，拿不到钱，那就是就地要凉凉。
所以大家在这几年里面，可以明显的看到，每次降价潮，都是开发商在带头，二手房都是等到了新房房价在下跌的时候，才会在后面跟着降价。
现在国内那些炒房客的情况也不好过。
他们现在就天天想着来个什么大政策，放大水之类的，想要靠这个，来把房价涨一波，来救他们一下。
不然的话，他们就算能顶住不降价卖房，但他们的生活，却苦的很。
这些炒房客，他们不像很多人想的那样，是能挣很多e \ i p ^ W钱的，他们收入也并不高d g l +。
根据彭叔观察，大部分炒房客，自身的收入，都不高，一般就是勉强，刚能把房贷给还上而已。
他们赚钱的方式，就是只有期待房价大涨。
彭叔给大家举个例子。
有个炒房客，年收入20万，他自有资金，100万，上了10倍杠杆，买了10套100万的房子，每套房子100平。之后高评高贷再搞出来，按照房子市值9$ l u ! c W O成贷款，先利息，3年后还本。
这个时候，他的负债，是9Z @ Q p \ a / 200万，资产是1000万。
他M x u v u T900万的负债产生的利息，粗略按照4%计算，一年是36万，1l ( M q h u O l000万的房子，房u z h ^ Z ~租回报粗略按照2%计算，一年是20万。
那么，他每年需要实际支付利息为16万。
而他的收入是20万，可以把这16万的利息给覆盖了。
那么他挣钱的4 ? = $ | k ^ . \方式。
就是指望房价大涨，假设房价上涨20%。
那么他的负债，还是900万，他的资产，就达到了1200万，那么这个时候，他的I q + ~ ] n净资产，就达到了300万，比原来的100万，翻了3倍。
这还只是假设，房价上涨20%的收益。
如果说，房价上涨50%，那么他们的收益就会达到6倍。
这就是杠杆的威力，也是那么多人，热衷于炒房u _ [ R u ~的原因。
只要你能博到一次大涨，那么你的利润，就是翻倍的。
但反过来说，如果，房价跌个10%，你的本金，就亏完了，如果说，跌个20%，那么你就成了负资产了。
而且这里面，z q 6 ! ; m ! y B最可怕的事情，还不是@ v u V 7房价下跌，而是房租下降。
因为大家可以看，这个炒房客，他每年的收入并不高，他的房贷，主要是靠房租来承担一半多的，那么每次当房价下跌的时候，通常，房租就会下跌。大家E p I w = `可以观察，房价下跌，房租大概率也会跌。
那么他们本来就挣的不多，房租一跌，他们银行的那一年36万的利息，又不会少，那到时候，就他们房租从原来的20万，变成了15万，而他们自己又只能挣20万，那么他们的收入就是35万对36万，资金链，就要断了。
资金链一断，银行就要法拍房子，而这个时候，房子跌W , T / L y k了20%,银行那边贷款是900万，房子成了800万，那这个时候，他就M & . u @ \ m [资不抵债，还要倒欠100万。
这就是炒房客的基本模型，也是现在很多炒房客，压力大的原因。
那些所谓的高深炒房客，其实就是在资金使用的成本上，有一定的技巧z ~ 3 [ H % + k u，比如说，高评高贷之后的利息，他们u , S U H f还能再往低压，尽量的减少资金成本，用一些金融手段，来降低成本。
但最终，想要实现挣钱，房价必须要涨。
他们这种也是上车容易，下车难。
就是炒房容易，你贷款买i _ d t I M房就行了，但是想要安全离y C M * \ 8 + f B场，就必须要等到房价大涨的时候，不然的话，房价没有大涨就离场，亏损的也会很惨。
这些年，像是重庆、武汉等地R n Y L 6 3 e房价一直没有涨，很多入场早的炒房客，都是咬牙在还O L ( t i ]贷款，因为不还不行，一但现在不还贷款，选择离场，那就等于是在割肉了，直接就万劫不复了。不离场，好像还有个盼头，要是离场了，就是认亏了。
所以这段时间，楼市里面各种假消息，还是出现了不少。
像是那个棚改拆迁的消息。` M D ` 6 ) A = F
彭叔一开始，还以为是什么` q 4 i不得了的截图，结果最后一看，就G j A [ * y –是个这。。。。
就里面单单的几句话，其S A 9 ( .他的就没了，连哪个单位传出来的都没有说，还不像上海、深圳l ! B等地房产中介编放开限购那种，他们好歹还来几句这是XX内的! O p j消息，给你说一下源头，增加点可信度。
这个棚改拆迁，连个什O ^ c么都没有，就这还有人信。。。。
关于这个棚改，彭叔建议大家。
先把你们这个城市，2D R f C y 5015年到2019年，棚改的数据找出来，再对比你们H M Y ~ I 5 . \ z这个城市现在的棚改拆迁数量，你就能看出来到底启动没启动棚改了。
彭叔给大家来个示范：
这是西安，2015年到2020年，c ; b十三五的棚改拆迁套数。
大家看到了吗？全西安，完成了j C k ; g M –22.1万套。
也就是，一年就拆4万套以上。
再看202+ p z * w A d &3年，西安棚改拆迁指标。
只有4525套，约为之前的十分之一。
这就是差距。
所以大家担心棚改拆] X #迁的时候，建议先自己找一下数据，不要一惊一乍的。
最后：
昆山那个新房降\ s q ^ G x Y R –价，只是拉开了今年降价的序幕，不会停止的。房价上涨的时候，限涨没起作用，房价下跌的时候，限跌也没用。
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