房地产是一荣俱荣。
一损俱损。
如果说，小城市的房价，长时间的处于下跌状态，那么，大T 5 r 5 f 9城市的房间，也守不住了。
其实这个趋势，已经是非常明显了。
大家回想一下。
这些年来。
那些房涨涨房价上涨的I G 9口号：
从全国房价& A ! z Z J 4永远涨。
到，大城市房价永远涨F 9 \。
到，一二线城市房价永远涨。
到，一二线城市核心地段房价永远涨。
到，京沪房价永远涨。
到，京沪核心地段房价永远涨。
大家看看，从他们的这些口号里面，就能看出来。
房价T ~ ^ m z @上涨的能力，越来越弱了。
这其实就已经是一! o n ~ ^ + 2种，小城市房价下跌，到底大城市被脱下水的过程。
很多人觉得，大城市有产业，小城市没有; g O *产业，所以大城市房价可以涨，小城市房价就要跌3 Z X } S。
但这里面，有一个很关键的因素被忽略了。
那就是，大城市的确有产业，但是，大城市的这些产业，能否提供给，年轻人足够的，买房资金。
有产业，不代表，这个产业的工资[ I c水平，就能满足年轻人买房。
大城市里面，别说一线城市了，就算是二线城市，能有多少人，在不依靠父母的情况下，自己独立买房。
就像是苏州一样，郊区的相城区、吴中P } ~ u 3 V 7 $ e区，一套房下来，都要快300万了，首付就要90万，贷款210万，每个月房贷就要1万以上。
你说年轻人刚参加工作，他就是考上了苏州的公务员，一年20来万，他; z D C –也要不吃不喝，攒个4年，才能攒够首付。
大部分人在大城市买房，都是需要靠父母) 4 { ^ N L ? m /帮忙才行的。
那么，这股外来的钱，是从哪边来？
还不是靠父母把老房子给卖掉了，然后用这个钱来给孩子凑首付。真正家里面，有个几百万存款的，你觉得有多少？
过去房价，大涨了几轮，但凡家n ^ S i W D M q里面，存款多的，钱够的，大概率，都已经换成了房子了。
所以现在你让那些年轻人买房，4 8 e I f就是要靠卖掉原来的房子。
那么当小城市房子卖不出去，大城市里面刚需房、老破小卖不出去的时候，那些好房子，也会面临压力。
只是说，这种压力，是/ g h I 1 \ [ \ w需要传导的，像是大家给河里面扔了个石头，那个水波纹，是一圈圈的先内而外，这样传导# g v e B的。j | U \ C a !
这是机构统计的2022年，全国单价10万; D k | G I以上，和15万以上二手房的成交S ; w # a ~量。
可以看到，全国大部分城市的单价，10万以h 3 B H上的二手房，都是明显减少了，全部加起来，减少了55%。
这就是小城市房价下跌，刚需房房, h s Z g m价下跌，所带来的后果。
现在大家看着豪宅房价还坚挺，只是说，这波影响，还没有传导到人家有钱人那边去，但只要这– \ 0 k I 8种趋势s ~ p 8 E n发展下去，这些豪宅早D % C 7 = I } 1 S晚f V 5 K _还是避不开的。
我们和国外的房地产逻辑不一样。
国外买房，大部分都是靠自己的，所以你可以看到，老外那边的房价收入比，都很低，基本上就是年轻人干个3、4年，就能买房了。而我们这边，房价y T u N z收入比都很夸张，区别就是y ` k _ y G我们要靠家庭帮忙。
所以a o q如果说，小城市房价跌多了，对大城市房价，也会有影响，大城市里面的刚需房，老破小跌多了，也会影响到本市的改善房、豪宅的。
现在那些投资楼市的人，他们现在主要还是以打新房为主，你看那些炒房客，他g : d ~ d & J W们连二手房也不买了。
举个很简单的例子。
深圳楼市，现在深圳楼市里面，很多，放在2021年，就是笋盘的二手房，在2021年的时候，出现这种价格的二手房，都不用你买，房产中介他们内部几个人合伙，就把这个房子给买了。可是现在，深圳的这种二. ^ _手房，都出来了一大把，房产中介也不敢买了。
他们也是害怕，万一后面房价再跌，或者说，房价不跌，但是也不涨了，就这么横盘个5年，10年之久，到时候怎么办？
所以现在很多炒房客，他们是钱放到身上，真的是烧的慌h P $ H，你让他们买二手房，他们不敢，于是他们就买新房，= Q Q = I {就买那种h , F C : r W . $倒挂新房。
因为倒挂新房的好处c ! n D h t f，就是可以长持。这里面有几个因素。
- 倒挂新房本来就有护城河，旁边的二手房房价比新房房价高，那么也就意味着，除非周围的二手房房价跌的比新房房价还要低了，t 9 & G |那你的投资的这个新房，才会开始跌，不然的话，二手房都没跌，你这个房子就很难跌，这就是一个护城河。
- 新房的U 9 8周期更久，一般新房p / ( y都是期房，从你交钱，到交房，一般都L ; V R W 9是2年左右，之后，就算你持有个5年，一共是7年时间，这个时候，你的房子，楼龄才a 5 b5年，还是次新房，国内这次的调整，7年时间，应该也已经足够了，等人家7年后卖的时候，不管楼市怎么样，次新房价格，肯定是在那摆着的。
- 税费各种都是最低的，新房是交易成本里面最低的，光一个中介费，你就省了不少了，还有其他的一些补贴之z 5 J @类的，新房的成本，就要比二手房更低o 8 + \ D I !。
所以结合下来，那些手痒的很的炒房客，只会去买这种倒挂新房。这也是为什么到现在为止，全国，各地，倒挂新房普遍需要抢的原因。就是因为这里面，既有炒房客，也有真刚需，7 w O S O D x Z大家挤在一起，自然就不太好买了。
其实现在上面最W L 2 5 A U ` W H希望的，还是看到房价不涨不跌，或者小幅度的上涨，小幅度的下跌。
房涨涨希望用房价上涨刺激成交量，房价越涨，买的人越多，毕竟都& f Q Z u 2 Q \都这个当成是投资品。
房跌跌希望用房价下跌刺激成交量，没有{ = !卖不出去的房子，鹤岗的房子降到5万一套以后，依旧还是卖5 e A c q y #出去了。
但是上面用的，是通过降低房子的交易成本，来, # ? m变相的，% P b X P @ N 1 F降低购房难度，这样的话，就能维持房价不跌e 2 h 9 x E 9 W [不涨，同时能保证成交量。
现在已经用到的手段。
包括，降低税费，这是大家能都看到的，降低买房税费。
其次，降低房贷利率，这个还是比较狠的，大家可以算一下，房贷下降1%，其实就等于房价跌了10%的效果，但是这个操作，你从明面上看，还看不出来房价d 8 J F c m 4跌，但你把房贷利率分出来看，房贷利率跌1%，贷款买房的成本，就降低了10%，房贷利率降低2%，贷款买房成本就降低了20%。这也是为什么，彭叔说那些在2021年上半年买房的人，是最惨的，就算房价不跌，光这个房贷的差距，就够痛苦了。
当这些+ + 2 – Q i # e都降低以后。
肯定还会对房产中介出手。
因为房; $ a _ ! Y Z %产中介的中介费太高了，就比如说西安，中介费是3%，一套200万J m – h – a }的刚需房，就要交6万的中介费，本来人家买房，首付才60万，! , h \ ` x c O x结果这下子，就要多6万的中介费。
这个费，上面肯定是要管的，不会让其他人，都在l c B $ t X u损失的时候，让房产中介日子这么好过的。
所以，中介费，必然会降低。
而且，过去，国内的房产中介费，大部分，都是由买房的人v ? H 8 E出，这其实就有问题，一个正常的市场，应该是买卖双方，各出一半，不是单一出的。
所以后面，不但是中介费会降低，而双方承担X o o y T ; 9 K中介费的比例，也会/ ; Y z H @变。
大8 D f y家想想。
管理者都给购房者，让出来了那么多的利f 5 n \益，你房产中介不让，怎么可能呢？
房产中介费再降低一些，这也是又降低的大家的购房成本。
现在是，在稳定房价的基础上，尽量的，减少其他的交易成本，来保证成交量，也是比较辛苦了。
最后：
现在房价，不一定会跌，也不一定会涨，如果说，真的进入到了存量市场，那么里面的竞争，就会非常残酷。大家还是谨慎一些，毕竟，钱真的很难挣，一套房随便亏个10万，很常见，但你要挣10万，就不容易了。
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