叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每b } $ V一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝8 d { Z % – G @都打拼的人买一套优质好房,搭上L } ^ ,这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:星主好，看了不少您的文章，感觉星主对: G 5 5 ) * ] –宏观经济和微观经济都有不俗的理解。现在我把我的情况说一下。首房首贷，我在国贸上班，女朋友在I { 9 , k 4 T X W丰台科技园附近上班，手头子弹大约A a – D ^ u . r z还有400个，另外手里有一套四惠东地铁口的自住老破小，大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考虑：1.考虑二手房交易成本，目前看的都是新房，主要看了东坝的北熙区和德贤御府的三居，都在900万左右，但是北熙区的户型目前把我们劝退了，另外目前东坝的价格我们感觉有点透* 7 e d支。4 j y : n M C 9
2.看了十八里店的云筑，但是考虑到朝阳的重心不在南边，劝退。3.看了德茂的和锦诚园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台湖的桂语听澜，单价总X y T x i F价都低，户型不错，且有17` i v号线，通勤基本可以接受b ? q ^ . Q o e :，但是台湖的未来我们看不清。我们目前一是考虑通勤，内心更加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我们手头子弹大约能到600-700个，恳请星主给点指导。
A:回答:您好，感谢信任！z X l D S1、2、3理解完全– S ? o \ t正确，关于台湖：这个位置前些年炒作的点主要是亦庄，而亦庄的发展核心单元是东南外扩，核心产业优质资源全部集中在亦庄核心圈，台湖只能作为亦庄的通勤去理解，这个位置的优势是从0开始的，所以一到这个区域会很吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，v M P \ B c j 1从投资的角度这些位置的房_ U m x O H q子已经不便宜了，台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置很尴尬~ t \ A W J ) X {，如果这种区域往亦庄核心圈靠靠价格必然会上去，但太远了，这几年的行情也都是横跌状态，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2b q q 4 = ?017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询近5年的行情;
而亦庄可出现过多次行情，台湖一次没有，这种区域兑现起来很难很难，且你的总价在这个区域有点高，会影响房子的流通性，怎么看台湖都不适合你，你最好的方向是围j & 4 =绕国贸附近看看品质二手_ 2 U q @ ] 0盘，一是稳健，二是兑现比较容易，选筹上没问题，] x 5 a q w S r (小水小涨，大水大涨，每一轮都不会拉下，而新房至少要等个5年( H y之c Q x u W & [后才能看到希望，不确定性因素太多，你可以关注首城国际，A派公寓，风度柏林，银谷美泉，华纺易城，青年汇佳园，这些盘所处的位置资源都j T d M很好，成长空间也不错，距离你单位距离不远，祝5 % E r x E P 8 ?顺利！
Q:提问:W G +京总，您好。我家的情况是，旧宫美然绿色家园一套三居室大概500W，旧宫润龙还有两套房，一套两居室大概500W，另一套是2019年买的三居室，这套有300W左右的贷款，贷r f ;款利息5.1%左右，目前自己住。想近几年把贷款还了。海淀大河庄苑有一套57平的开间，大概是600W左右。这些年旧宫的房y 7 * W i价不涨，且房龄基本已经20年了。现在夫妻俩退休q q ? r ` = C i，孩子已经成家。1 W D E 8 j 3 e ]我们的需求是希望能换个区位，改善居住环境，同时房子能够T : U &实现保值增值。您建议如何规划比较好，旧宫是否还有上涨的空间，什么时间规划比较好F ) n？是尽快着手还是等三五年看看情况再说。
A:回答:您好,建议您认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;旧宫属于亦庄的次级板块,行情不错的盘是宣颐、北岸、润枫、灵秀,再往后的就一般R r S L ` A M了;绿色家园属于第二梯队的尾盘,这种次级板块最好入区域拔尖的,本来价2 % g k t l格不高,相同预算的情况下综合指标更优的盘行情必然会好一些,您应该尽快做升级,旧宫这个位置放三套很不划算,即便是未来上涨这种区域也都是后知后觉的,龙头板块# 7 – b \ t ^涨完喘息时才能轮到,
置换的方向无论是哪个P + $ F H ]区应该往龙头位置换,您旧宫字面描述有C M 7 f ,1000个,大河庄苑600个,旧宫另外一套按300大约接近2000,这个总价可选范围很广,并且能拿到品质很不错的盘,看P O M ? p 8您们倾向于哪个位置,其次是对居住面积的要求,1套或者2套都可,如果是2} P _ 8 p O i套,可以拿一套三居自住,1500以内能拿到的盘已经很好了] W E (,保值升值居住品质都还可,另外再布局一套纯投资盘,如果是1套能拿到龙头板块的次新4j x ? S e 1 m b X居或者品质3居;您们可以先了解下大概的区域,我们再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:您好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现金150，想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金，加杠杆清河买一套700左右的房9 E g C :子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不动了。
A:\ 0 i z ] D /回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中写` ? # R * @ G过普通人该以什么样的心态投资房产,建议认真阅读全文,房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然后才能有其他c H 8 3 \ O更好的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持有优质不动产的才算是真正的资产阶级,拥有足够优! ( ~ 2 a l N V z质的资产,心态是阳光的,判断风险能力是强的,如果我们想拥有好的人生,拥有真正的自由,真正的善良,应该成为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高;
人这一生到了一定的年龄,如果还没有把身价做起来,还是一个没有产业的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够带来安全感的筹码,家庭和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业,相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机会;
2、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图t ^ n U中对通州进行过全区域分析;马驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值,持有香雪会出现2种情况,涨或不涨,这两种情况都存在着不确定性,! c 6而买清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一个是不确定性,一个是必然性,这是机y B B p s } 2会成本& ) } 1 u,未来楼市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的会越来越便宜,z ] d 2 ` $优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难度会更大,其次高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度( ? + / h \ + N }完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章8J v O B1#l K K } c 2 ?北京房产投资核心逻辑和原理,D d O 1 Y ; % (按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!
Q:B R l l提问:京总好，我2017年入手通州京贸国际城西区1楼带花园830万，现在估计最多就950万。算上利息都是亏损的。有人说2025年通州会有一} ^ e s R /波机会，我想请教1，到2025或2026年，算上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五年周期的话，这边斩仓t V ~ & .，换到海淀北是E Y V W e J否机会更好？3，或者说等10年，那时虽然通州很好，但我的房子也老了，究竟值得常持不，涨幅能否掰回利息？麻烦抽空解U w i * X h答，多谢
A:回答:$ ; a : { , ) V \您好，你现在从通州换到海北意义不大，海北也是一个需要长时间来兑现的地方，你这样置换除了直接增加/ u 2 C . W #交易成本，中短期可能也见不到利润，京贸国际城这个盘的位置很好，也是距离运% b r m l \ ~ k河商务, . u e q \中心最近的一个次新商品房/ s ^，这个位置除了没x _ ; B有地铁之外其它的资源都很好，到东d Q h v x ~侧的市政距离也很近，如果通州# + 6 +未来兑现之后这个盘肯定是第一波吃到市场红利的，不存在说十年之后盘没有优r K t C Y h [ 8势了，没有优势的盘从一开始就没优势，品质只是盘的一个优势，区域资源，楼盘资源才是房子的价值，只是通州还需要时间养，如果未来产业0 _ k w A 3 {饱满，这种盘升值是一定的，能看到通州真金白银的投入，难的是产业，需要时间养，你已经持有这么长时间这个时候调仓不划+ d # u V N ] a算，建议你认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;祝顺利！
Q:[ + F ) V & \ u x提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大U b +概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家q Q r的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，) ^ / G H X 7 o G亦庄上班很不方便，我们在高碑店g y x : ! I _ H上班，通州我们又觉得: 5 ! j ) ? I H z不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章R g y，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结V s s u P : !的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保U K s B 8 j V ?值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏^ _ 2 3 r文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐: 5 h D t这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，/ r h R o n m它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，l a 1 7 D \ N +位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其C | 5 z 7 E它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格8 ] g x有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有U L E _潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不: s P Z V确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较0 = W _ C适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货y w x w m j G c配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房\ ) D g k W B D子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域L d 7 O Q $换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于E o C M p S 7 a常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱b ~ M X b人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞i $ G _ ~都` f E 4的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的( A ~ K 9 B面积也很好，棕榈泉比着观湖N % =国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体r , L V A ] 7 W p量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将/ S G来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝M j S . v N顺利！
Qk ^ ) F N W:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室e b F o : j t M，无贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且C g T i有老人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近期还是2 K q n ~ %出租出去，远景自住。该方案改善落地但l 5 0 K c }不大，置换成本较h B , z y l高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否+ / y 0 K * f . $有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近入三\ 2 p ; M室新房一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值q } }(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定现实使用价值，但置c K p & I % ]换两项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状。该方案主要( Y , d b S m q u是获得资产。z ( 7 ` P G $ X沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）S n d。三个Q w g A a . ? y c方案该如何选择呢，或者就维持现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在a g e a q U I更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！
AP t ]:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一y B T ( r 0 @ j L次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格但没有学区因素的纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本n 2 H N y w身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或r T E更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环T . M境依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果H F Q E . Q #占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居? r d 1 T 3 b g了，布局沈阳效率不是特别优;
比w C Z o ^ o A t |较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上? K x 5 | !学，5年后房e c J % v | p = +子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不U q { b u j g大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包\ [ $ C 1 w L括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房j Y 0 { * \ 2 s产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总你好(1\ z m ` 9 *)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小U G f a区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附1 8 a I Z M $ 2近能再有b b p 6 5 6一套三居室，最好步行能够/ i + ] \ ] 0 $ g到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套h 6 3 } u合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通Y ( C 4 W X [ s H过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域X F L h * b价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原k c N地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个J s . o 5 * E f R板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最p K d S &后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上Z L E d d j都是建议见好就收，及时逃顶，如E q b , K ;果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是c O c ` a % 9 u未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的V . k @盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配` 2 X合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众k : v 4 ) h M c号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史e z f ; U i | D诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#* ] H V Z P k {未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨F 9 b 0
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文* g g m章R A , O 7 t 2 2）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12= Q s#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换U 8 [宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京\ Y ( F139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市H x R b的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健Q [ g \ 7 C的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声r / I k 1明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，5 | \叭楼只作为信息发布平台，版权归( D e原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义$ m ! { f [，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟k S h H p J t W通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容