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Q:提问:近期我父母想置换房{ B P V j子。芳古园一区两居刚收了定金615卖了，同地段还有房产但考虑父母在住想后期再腾挪，先出手红莲南路乐城的两居。5 | { $ E 8用这两套大致1400换一套品质房，希望离和平里四小较近，孩子一岁方便日后上学，兼具在国贸上班。1.想确认下是否芳古园一区房产出手价格是否合适？2.红莲南路乐城是否} K # – k a o , c该现在出掉？当时是一手房买的因丽泽概念涨了不少;3.置换的小区选择，我老公看了一套光熙家园二期三居很满意，但超预算100多，是否有必要补上预算买？附近其他小区您的推荐。
A:回答;您8 K # 5 G好，1、方庄的资源很差，可以短期过度，不适合把资产做深，你另外一套也应该考虑换仓，这个区域次新常年a r p ^横盘，像首开菩提，2000年左7 L ~右的几年都是一个价，你们有条件可以选择更优的产品* c V ~ o，没有必要在这种区域浪费时间,建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。2、乐城可以继续持有，丽泽一带所有的次新涨价，包括同板块的顺驰，金泰，还有周围次新全部都是概念炒作，而这个位置的供需还未兑现，一个新板块的四个生命周期，炒概念，炒地皮，炒# # p /配套，炒供需，你要吃透后两个周期才算是吃饱，这个时候可以考虑逃顶调仓。35 f I = . b O I、光熙二期还不错，但R + x u U |西坝河没有好资源，9万多的单价只能说性价R C T t t 2 V 0 n比不高，三元桥的| 2 P d [ a F K次新凤凰城一期，裘马都才10万，这么看你9万多买西坝河就很亏，可以参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导x v ` 1 V m图,祝顺1 \ i } u R利！
Q:提问:星主您好，慕名而来。目前首付400，sfsd，按还款能力总预算可以到800，打算今年上车。我和老婆分别在大钟寺和新中关上班，暂时不考虑学区，想找个兼顾通勤（单程1h以内）和保值增值的房子。目前看了海淀清河、回龙观片区的二手房，还有二拨子、朱辛庄新房。二手房受贷款额度= ( O l n 3 V 7限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在e h w p L T q n清河只能看看老破小，以后可能没人接盘；而回龙观标杆次新两居也基本奔700去了，担心买0 – \ v [ ] t y了之后高位站岗。但同样的700w在二拨子、朱辛庄可以上车户型不错的3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性较大。目前在犹豫：1.买二拨子、朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二手;3.等位置更优的新房;因此来咨询下您的建议。望回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品，莱圳家园南北向的2居800出头，当代城市家园南北J \ L L ] y L的2居8g @ ~ & = z A K00左右，差一点的怡美也可，其次退c V + 2一步可以看回龙观的国风美唐一期金域华府二期，参阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析t H 2 2 [ / G r(历史成交大数据);这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空间都要比二拨子朱新庄新房更适合投资;
一个板块是有生命周期的，决定房价能走多远从来都不是产品力，区域资源大于产品力的好坏，这么给你说，落后的区域想在短期之内快速提升价值，需要把有钱人吸引过来，换句话说需要把有消费能力的人吸引过来，这些人聚拢之后对周围的商业是有帮助的，慢慢这个片区的成熟度，配套资源就起来了，反之它周围原来不值钱的荒地就变的值5 b (钱了，从海淀北部和昌平南部北清路这一带的地形资源去看，未来能够聚拢有消费能力的板块大概就是回龙观，西二期和未来的海北，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中[ % 9 + s有过详细的分析及建议,
这些板块有现成的优质资源，生命周期不会那么早衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者超过原有的老牌区, ] / = * Y [域很难，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价7 ) R值，就是老牌区域T d O ]已f c v 5 3 $ – C经衰退，没有次新产品，全是老破小，这种情况各种好的资源都会往新区挤，新区的价值会很快提升，像这种区域最稳健的选择是不要标新，兑现周期太长了，并且后期你i O h }也不好变现，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上y m W W 3 m $），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的q g J可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的6 } 0 } ^主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之T ` = ^ ^ } V光（不是东望，在地铁+ \ J [ v17次渠北）。
问题一：值得更R ` n J c换吗，如果考虑通勤也可D = F m . x以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二I 0 Z 2 B ^ } \：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题z ] _ + |，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的: M g L董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大L N y * ^ w改动，但是其实楼& + R B C / 2 M X间距不行，需要高层才y y i t H l . _ a能避开遮挡，另外离得地铁远，（1– d % } & % e E.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经r % p B Z [ 2 | U溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给I Z ~孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，5 N ^ h , O @ _参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个1 ! X Z B ^盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口3 @ X 8 A f . z S的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢, ] a k T P，f | I /如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢/ k k出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，R # ~ L h h T A新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远M 6 f，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了$ t c – Q S F Z f几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未n ? 5 B , –来成长很难，出完货之7 = R : $ S l . N后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看s f – l E g溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精M d [ R 6 2 + o (华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，看完了您精华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都n K & p j买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房p Z y u W M 0山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主H k k q U $ b要诉= d A x Q s ` 4求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地+ * t d [ } ( 9 ,铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，学校交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空f + \ #通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的5 . j –卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资5 O y z，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要w H j k G 3对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区H i A [ S , e ;域是投资高手，但在燕郊就是完全x Q & P D w @的小白，\ 5 q = :不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波2 D k 6 $ e e 2热度，有可能炒作起来会x J 3 n K 7 V l 3有一~ E T个不错的涨幅7 V L e ,，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在, ( v 5没有高精尖产业其它都是胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过房山的利好性要比燕郊快，这两个位置我建议是在合适的机k _ Q会点全部清仓，一套不留！参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京t + e 8 B o G都是被某一个行业的龙头带动形成的4 J v `产业集群，如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是H = , h V ]这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种z ] w =区域重仓的代b g k w D价太高，相\ H q A K K Q反像望京N k I这样的区域可以重仓，买房投7 & = q 8 v 1 ` @资在位置上一] w .般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置，
原有的核心位置有持续A ^ I n ~ G \ / 3稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也I 3 Z | c U P是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗4 , O c – W位多、基E z ~ Q \ q H 3础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确} { Q t : V定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核V ` ` w 0 u心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区201O ; q U { _ H7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府P . :，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型, R N S ? W租客目. S l x X前比较多，楼内感觉不太好，且2 | 3该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢! x E S v e : @ S谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-0 v W2032）;如果北京未来的房价3字头4字i r ) G头D K N /，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主n Y d . ~ % o z Z打的就是改善户型，三居室i r W是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼j X d K L =体量比较小，W C w这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了v v } V j N f Y `，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，J a 0把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上L y K面提到的朝阳7 4 \ +公园泛海系，这些盘的涨幅U E +都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区I \ C )域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心T s ) 9 3 , ] r e逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:楼主您好，我有一套清河怡清园的板楼小三居带个车位，可能能出850。由于房子已经有20年了，居住体验不太好，想换个小区环境好，户型好的低密度社区养老房。目前比价1 6 x Y看好昌平南的位置，低密度洋房看了几个。我们最大预算能接受1000，希望密度低些，环境好些，户型好些的新盘或者次新盘。我们看了廊桥水岸，长g Q ` 1 / 0滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅。但看了您的文章，这些盘的保值性都比较差，我们虽然打算长期持J r _ p Q { ~有，可也担心和保值性太差，跑输大盘太多。不知您有什么建议。或者放弃昌平南，u x / H . 3 P看其他区域，比如顺义？
A:回答:您好，怡清园虽然居住属性偏差了些，但这个盘的保值L * t a 3 _ d v增值性要比你看的盘好很多，板块资源不一样，决定房子价值的先是区域资源，其次才是产品力，廊桥水岸，@ 0 u / % 1长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅这些产品都很不错，但区域资源太差了，如果你对低密度的洋房产品比较钟爱，可以考虑亦庄河西8 g – &板块的金茂系列，三居室的价格在1000左右就能拿下，预算和产品很符合你的I H G . z w要求，而亦庄的板块价值要比昌平及顺义牢靠的多
顺义和昌平这两个行政大区本地是严w 6 b | t t & ~ y重缺乏高精尖产业的，如果在这两个大区选筹，最好的方向是卡在区域的最南头，也^ h l [ J就是昌平和海淀接轨的位置北清路附近，顺义和朝阳接轨的位置孙河后沙峪附近，北清& C ? n路1000选不到特别优Y 2 a k –质的洋房产品，孙河的北京院子最低总价的三居室要1300往上，要么你就是把预算提高到1300买北京院子，要么就是把方向移到大兴，这是最稳健的方案，提高居住品质的情况下不会影响房子未来的增值性，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。祝顺利！
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宏观v k c类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策0 | & @
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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘K 2 D u % D ~，只留霸盘
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07#巧用杠杆，贷v q =款的利用
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12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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17#石w r {景山未来楼市的预判及购买建议
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81#北京房产投资核H z v 4 c 4 \心逻辑和原理
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