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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，我在北四环华亭嘉园有一套150平的房子，满五唯一，在生命科学园的珠江摩尔, 5 i 6有一个115平的复式公寓，处于贬值的状态，现在想优化资产，感觉持有的房产保值属性明显弱于北京楼市，想置换，应该怎样操作，前几天看了永丰的栖海云颂和中海富华里，值得置换吗，离地铁都要2! ) ` H 0 b I公里以上，还看了二手的天阅西山，面积大，总价高，资金不足，公寓怎么办，放一放还是卖了腾挪资金出来集中置换优质住宅，如果置换是卖( f – M n t # g掉换两个小户型还是换成一个大点的住宅
A:回答:您好,1、关于优& s ] % w化的策略,你这两套从方向上是要做全部清仓的,华亭嘉园是O | c 6 z –严重跑输市场平均水平的,健翔桥不是主流板块,这个区域的房价水平整体都不高,北京的品质次新价值是产业逻辑，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈u ) 4 t E X J \品质楼盘保值增值性也都可，如果不是主流板[ ] J F m R块,2000之前只能说保值性不差,但升值很弱,如果是能吸6 x = e } : t收到产业中心的顶部购买力的次新盘或主流商圈，涨幅上更有优势;健翔桥虽然在中关村和望京中间g g 2 f a Q N,但这个区域的居住体验很差8 d m i ! P _ ),你这套肯定是要作为优化对象的,其次珠江摩尔的公寓我建议是择时出手换成优质商品8 X e 8房,公寓主要是吃租金,而租金不是房产收益的主体,涨g ! B & U幅才是,北京所有的公寓哪怕是靠近三环国贸位置的,涨幅也都全差;这种房产长持的价值很弱;建议你认? ^ A真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、D 6 4 Q关于置换的思路,我已多次提醒F Q h,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式u Z C f l ; ),这个现象9 G , 5 ;会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，而置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你出一套华亭嘉园2 V B T V # c I到手大概也就1200上下,即便是加上珠江,这个体量如果再拆分2套选筹上还是拿不到头部盘,建议集中资源选一套主流商圈主流盘至少吃5年行情再考虑扩大面积,先扩大面积只会降低房子9 ` M的金融属性.
3、关于海淀北部这个位置,只能说是海淀未来的核心圈,需要时间养,5年,8年,10年都是} m Y a X 9 R –有可能的,北京的产业发展逻辑从来M _ * ! n L \ u都不是盖一? t X ] K L ?片楼,产业就牢固了,楼市能长期繁荣一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;对于4 \ u 8海北都需要很长的时间,从稳健性上不如原有的核心圈,我在精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导G l _ 9 c \ 9 Y }图有海北的详细分析及购买建议可参阅,祝顺利!
Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+n Q | .一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一5 F u t E } ^层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房} U \ & N H S Q子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上K \ Z 7学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深J g ^ ~ 0 R )受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合o T | D :房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖) t T y w &掉天通苑，保留万柳小房J z $ V @ [ y子。或者卖掉万柳小房子，D L h f 9保留天通苑（家人想留有感情）。加上手* O Q E u里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大= T J N w s 2 #两居。因为不了解有什么y V I ( q加杠杆的贷款工具，没法确定房价总o & F额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待r x f购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的H p , 6 u k话，应p % / * [该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、_ B ` , 4 e k上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参^ K + 6阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太[ b v差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的e 7 & L | 9 {现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和E C ? ^ ; D世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础| m Y i G M很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏Z 2 t 3 x文章01#北京楼市的十年主流预判H ! 6 v #（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:老师您好 我家里目前有两套房产 一套德胜学区80年代60平小两居 一套房山良乡大学城次新房80平两居室。目前比较着急将房山的房子卖出并置换到城里。想置换为望京次新一居室，预计总价400万。德胜已经错过了价格峰值，但是担心目前的学区溢价也会进一步消失。目前没想好是否着急将德胜房产出手。家里有一个小孩，比N ) _ G ^ a较倾向于继续保持两套C 5 % ; [未来好给孩子一套。目前我在西坝河附近工作，我爱人在总部基地工作。如果置换德胜的话比较纠结换成农科院老破小三居还是j i u . _ S n望京小三居，预计总价1100万。请问老师这农科院和望京是否是好的选择，这两个位置是否有楼盘推荐。谢谢老师。
A:回答:您好，先回答你提问中的第一个问题，这个也是众多家庭关注的，关于套数和质量之间的抉择，很多家庭都希望多仓位，这个方向是很好的，需要注意的是在没有保证质量的前V C f J : y T d [提下不可以多仓，现在多仓的原则是一套比U ~ *一套优，最低也要两者平行，何为优，涨幅稳健，Y 3 I J L Z ;抗跌性强，不G h l * \ W v N会出T P ] ? l现剧3 7 4 L $ i烈波动的现象，流通性好，金N T m C b V融属性强，2017年之前仓位越多利润越高，因为那个时候房地产是高速增长期，很多区域的价格还没有到顶，而现在大部分区域的楼盘，拿北京来说至少有80%的楼盘是已经到顶的，现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长期可以破顶的盘，只有从这个角度考虑投资才会效率最大化，否则成功的可能性很低，从这个原则你们是要将2套合并的，建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,81#北京房产投资核心逻辑和原理,
其二，+ V a h关于德胜学区房是否要留，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,人为干预性太强，不确定性因素太多，你我都控制不了也想象不到，这类房就是绑架勒索型的附加价值，ZC持续给予会不断上涨，政策消失也会失去价值，西海学区房的价值逻辑星球内我回复过很多次，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的q k ; ; C都是一线资源，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便有学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素，自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安X * _ ,全系数相对高一些，其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万& \ y d ] b，但附上名校价格就变成了13万15万，高G F { k风险的是这类，如果没有学位需求最好的选择是脱手，长期不要持有这种房产;
其三，关于方向的选择，望京的区域价值要高于农科院，农科院也不错，只是像望京这样的区域品质盘的天花板比较高，其次你们还可以关注下清I s a 6 % L e河板块，都在你们预算范围内，可参考星球精华栏文章16#北京区201Y S T B 3 f : Z /7-2022楼盘涨势收益分析(历史成7 B p V交大数据),祝顺利！[ n O \
Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型T \ +，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有Y v B T V \ 6 Q %想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡W $ *秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租, W b ] g C J H 6一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，b J g h望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这T & $ `种城内2000年左右的老u h x ; c H ^社区只要不) a C 8 $ :是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个o z w ! s J盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81| 9 , i S K#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细1 s J | U P b /分析k , [ D ] | +,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直t _ P | X往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳g + V q / A r _区域，但万柳是分为三个板块的，最好的q f v F是万柳西路以西，其次是万柳中路以t # v ; R o东，最后M F F 8 ! N t )是; # w万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，p 5 3 & t R J怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是( b Z m K [ 3 r建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚C X , f 4 ?，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参& Z j ! B k考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置4 / ` Y k [ , i换的思路：把望陶园出掉换到厂C L $ W 8 . W洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际19? n T 2 ( b .8平四X O L v G J x居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很差啊H u : b 5 ~ A Z，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价Y D – u A很高，这种100多平+ b = V t 5 T T B的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是o 6 & 7 W Z c l什么？如W 6 – ` $ C果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼( E 9 ] : C + / h盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕* K z _ t w r B榈泉保值还可` 3 a m y k Y增值效率一般，如Z p Q Q H ~ `果一换Y l 3 M y ?二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改F ~ ( F a O Z善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十} P u年| C F } / F , S主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:你好。最近想入手朝阳一居，非首套，首付230以下，主? 0 r ! 1 b t | \要是想外租和保值，目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不错} B B j，均为95左右的房子。另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央产房，上世纪八+ \ s q {九年的。不知道这哪个更好些
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建议仔细阅读,你可以重点考虑炫特k ^ t % K (，这个D Z j盘很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，夹在以上四个点中间U 1 Y E h b $位置的资源就很不好了，
再和你说说华威桥和潘家园，朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城t w p d q ^市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商7 ^ 1 R T j S品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱% , v 1了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#3 D ~ c E E 4 [北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;
这一大片除了山水其他盘价格都很低，并且一直是一个价，三环的位置靠近国贸这个价是不正常[ ! b @ L e |的，所以这些位置基本是什么价买卖的时候还是u ` w K 8 W 5 ) T什么价，农光里已经靠近这个区域了，成X x T A T b e o Y长环境不是很好。关于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的价值是产业价值，距离国贸比较近，但自L d k w U 3 & U 9身产品比较普通，属于市场上的尾部，如果方圆十公里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一点的盘红庙瞬间就弱了，小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有一点通勤时间也希望住的小区新一点，所以常营一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比较慢，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不Q 3 % $ ( 9 ,超过20%
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实操类（部0 | 8 7 N (分文章）
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8M X 22#北京U \ C q h F首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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