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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们2 q 9 4的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三y Z * # i C Q居；c j G r % u 6 a $2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以: = + Y上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案w W u：现金不超500万，经济压力较小，但是/ v + p – [ T w考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小i w \，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地t – B H i } i 2标，主要0 * ) : ;以商业为主，过了国贸是大望路双井，这5 F W B一带后期因为盖了很多商品房品U g F N B v A质; l z G Q B ` n很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南G p _ w G L 1 + ;城了，南磨房路以R ^ Z x ,南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都L B x C / R是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸Q W – l并没有享~ J m 0 k { P受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。m 3 A {
2\ n b q D U Z i、1100左右你关注的华纺易城1 O q O J ? } N，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青6 p ) f ] / J O在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线3 @ 3 {有4个点，朝阳公园，石佛营G / 2 n N，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系\ c b c y，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不Y ) R ) $ )高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交7 0 o %大数据);祝顺利！
Q:提问:京) ^ . M H x u总好，我们已经^ H | C卖了筑华年的一居，打算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右，目前有几种方案：一是在新北苑n v i世华泊郡、华贸城、铁建国际城买三居。二是c | q * 2在原小区筑华年买三居。三X ^ ,是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹h \ . { (逻辑,文章中对不同性质的S P a Q区域应该选什么盘,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新j b / m , C盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很好的盘，如果3居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套完善，有相对不错的资源，中端n y y偏改善性的盘比W J ~ v较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
这种区z n E . G : $ h o域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家园南北向的小三居，如果以] z E上楼盘面积无法满足你们的居住需求，可以看朝青华纺易U H k 8 w = a城和青年汇佳园h R 1 j } n \ ) C130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文1 R W %章16#北京区2017-2022楼盘涨势: [ , k o收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品质住宅，新北苑最大的价值就是新区| ; ] W O M = u新盘，这个~ v r区主要还是属于承接地区，靠东西两大产业区的购买力，当年比较火的时候70%的购房; q & e l ]者也都是东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新3 7 , 7 n w @ ^带动老房子，该涨的也全部涨完了，所有完成过涨幅的新区如果J T V要走向更高的台x t 1 n U S C阶,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再选这个位置了，祝顺利！
Q:提问:京总好，父母北京二环内两套老破中的学区f * J r D房，其中仅一套无电梯的学区房可R B l卖，老o P W – ] ] F公房，s Y e O 1价值700W+，想置换。不考虑学区、上班远近，只考虑居住品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首套资格，有合适的推荐吗？因为是置换，可以牺牲二环\ z U N ! i位置和学区属性，但因总价有限，想提升好的品质和环境，最好@ c 0 ~ Q a 7 j q是三居，面积高于100平，感觉能选择的不多;
非常喜欢中海的环境和品质以及格局，但% . + S这个价位只能选择肖村附近的中海，看了您的许多分析，了解这个板Q g 4 _ ; 8 h块不惧升值空间，想请教作为置换后长期自住，未来10年甚至20年后再卖是否能保值呢3 H D : U D g 5？从长期来看，二环内无电梯老破中学区公房，具有保值升值空间吗？是否应该尽快置换呢？换到这个板块的次新中海值得吗？g E % ! X E U N j或者还有其他合适的楼盘更具保值和升值的建议吗？谢谢。
A:回答:您好，参d F ,阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和c E * n z原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，四环优于n H T y h五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说此类房屋的a x } V W价值远超于远大新，前提是没有严重的学区溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，如国贸，c $ n H ; O * c `西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，V ? – t除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，K ( { c 8如果能吸收到产业中心的顶部购买力，涨幅上更有优势
这些房子占整个市场不到20%，这也是为什么大家认为北京的房子3 I 7 l y Z 7 d T不8 ` J J b .好卖，不涨价，好卖的涨价的占比太少了，你卖掉二环的老破小换到肖村，按照你G \ 4的预期10-a – * C20年保值当然没问题，但我提? y N Z b L [ a醒你，投资房产首先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性w 2 Q $ L / 6 _ z，而选房的顺序是先选区域，再选商圈，后选产品，像这种高品质的产品很容易把人先捆绑` r W H E * 6 | o住，而忽略了区域商圈的重要性，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势C T J 4 b 4 E收益分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我接触到的80%的人买完是@ ~ S P S q K 5 w后悔的，900买这个位置只能说是效率很差，你把重心放到亦庄，首选的位置应该是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，只不过这些位置的新盘基本卖空，只能看二手，祝顺利！
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个h : z { { i L p F三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,F 7 6 6 o _ I &从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、9 } k l公益西桥本质# 8 w都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多– E , n _ j / s了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有H \ A H N的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合+ $ +资源不错的盘，另一种是没有现金) Q O P ! j 3 i e，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北` 2 K X _ d 8 \一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经E 9 H ? x D 1 _ L济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源A J Q 2 J Q实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者r 1 i :卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠S B = a _杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力j l S \ K o是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。z o [ V o ` [ m b
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问\ R x r 6题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出o % / F 5 Z ` ~租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什x ( K ) 1 [ H r么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车I o r | 6 2 B ~，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅^ @ ^ 2 h % , U星球精B u m = / D t ! W华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面I ^ L K $ [ i h 3积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中I X + g f K v的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，( c F不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子A ` ( t 2 n + #涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩Q 6 – . t z大面积，而不是转移到别的位置，你这一7 F s套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:有唯一的珠江n r C _帝景B区5 W R \ F j的124平南北两室，无H : & 4 A + d贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老T p 2 8 ( b M人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。V ) [ k b & d )几个方案一直想不清楚，求指点R \ v：1.置换帝景新的e和c区14& Y & 72-151的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大u k N , W，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选择在N v n b T v通州融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御价格低2 p q 8 )些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定现实使用价值，但置换两N | ? * G o项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万5 $ % ; ~ @ (以内购置一套条件x 6 ) c好些的新房，维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老\ k , # / l ? Z 1的使用价值）。三个方案– 7 z 6 } ] w e a该如何选择呢，或者就维持现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年底K ` N R t g D M25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(房源很U I { G h U m 9 @少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14S | ` [ z#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学N c S o \ 4 W ] .区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格E V @ r 9 N但没有学区因素的纯住宅区域，买入\ & M j ;的盘& @ : ` R V ] t相对有稀缺价值，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直? : d } 3没有交易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们s ^ % [ _ S个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级i ( P ( f Y $ w z别看北京的成长环境依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更: X E多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不= s \大有自住需求可以买，如果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再q $ +加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效率不是特别优;B 3 n M S m y w e
比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左v ~ f 9右的p b K z & G 4 /涨幅，继续租房上学，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论% f u R是再增加一套布局` 6 ` %还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资| h p R # \ 5 F {维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长T Q 9 _ / y 6 b空间，包括确定性。不确定性的; | `位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝– ! i H顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前\ # p –段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143% O j g平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配k 1 * y p # u 9 0套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指@ x 5 b D o n教，谢谢。
A:回答:您好e @ 8 6 Q M ] _ D，和锦诚园有点远郊CEOo % \ f了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨p ? L . U + ! a幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北W { 8 k t g r ? P京区2017-2022楼O B p C ) F盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级c f J ) M溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置\ I z F刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具4 6 2 T体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策f J s f i m B w K
03#v D Y北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，i C M 8卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房g , 2 V !B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13~ ] T @ W k v m#学区宝典a } I ] { | 0：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84d ) + = R z ^#北京持币200W以下的投资术
86#丰台T y n O d V q跑赢大盘M { & n选筹导图
持续更新中
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