哈喽大家好，我是血拼哥。
昌平未来砚园终于有消息了！官方已经发了户型图！
项目已经5年多了，可能让不少人等了很久。也可能是昌平最后的共产房了。
所以这个盘被秒光的可能性比较大。但买之前还是要理性分析：
未来砚园这个价格真值得买吗？可能会存在哪些问题？作为昌南居住区，有没有和纯商品房的区位一拼高下的实力？
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苦等5年终于来了
未来砚园项目位于昌平区北七家镇，北师大二附中未来科学城学校北侧。
占地面积约6.65万㎡，总建筑面积约15.84万㎡，其中| C W s D共产房建筑面积约9.55万㎡，2栋公共服务设施配套楼，面积约3695平方米。
容积率为1.5，均为地上8-10层电梯洋房。
主要产品为建筑面积约88㎡两居和建筑面积约119㎡三居，全装修交付5 . V s。
未来砚园涵盖居住、公共服务配套两种业态，其中住宅楼16栋，共999套房源。
88平方米两居759: 6 c g U =套，119] ( 0 {平方米三居240套，均为一梯两户、南北通透设计，并做到动静分区、干湿分离。
建筑面积约88㎡Y T E % D c $ U的两居户型图
建筑面积约119㎡的三居户型图
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配套齐全准临铁？
项目传说准临铁，说的并不是17号线，项目与17号线未来科学城南直线距离有1.5公里左右，但是路稍微绕，大约要走3公里才能到，并不临铁。
所谓的邻近，说的是项目与17号线支线的距离，但据我观察其实现在尚不明确。{ 0 @ i } z
17号线支线已经纳入三期规划（2022-2027年），但目前针对地铁17号线支线站点设置相关问题还处在征集相关意见阶段。
且地铁17号线支线工程处于前期研究阶段，具体站点尚未有定论，不过靠近项目的这段应该沿七星路附近，也就是下图标记的位置，这样看其实17号线支x $ Z线距离未来砚园也不近。
但是如果有共享单车等工具解决了最后两公里的问题，17号线还是很香的。
目前消息17号线预计2023年建成通车，将率先打通未来科学城与北京经开区“三城一区”主平台之间的交通要道。连通回天地区、生命科学园、昌平城区、望京、亚奥、CBD等区域。g h y P `
另外，教| V & w {育资源方面还不错，未来砚园南侧是北师大二附中，北侧还将引进有j ( p D L S Y G X北师大一幼、北京十一学校（小学）、中关村二小昌平学校等优质教育c & { r ,资源。J ! i H ; _ t
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邻近产业，靠近公园
未来砚园的区位说起来没有慧园那么得天独厚，但是居住氛围很好。
项目正好位于未来科学城东区能源谷西侧，靠近未来科学城开发最早的东区， 已入住的14家中央企业下属的100余家单位做后盾。
未来产业还将继续扩展，人才聚集，居住需求不会少，此外东区开放的L B 0 E A 5 q X 3商业配套、体育配套也都能就近使用。
项目西侧是海鶄落湿地公园，未来生态环境也是身处“闹市”项目不能享受的优势。
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值| c . 1 r [ f | 1不值得买？
首先$ L k r u，价格基本没得挑！
周边的纯商品6-5万/平的均价，3万的价格相当于半价了！
而昌平已经网申的共有产权房 未来逸园（2.7万/平）和未来慧j Z p园（3.2万/平）基本售罄。
未来逸园应该还剩下点房源，公正选房上显示剩20套左右的{ H 7样子。
血拼哥稍微打听了下，好像还没统计出来，还要等公告。
而未来砚园 均价3万/平，相对适中。v Y u o
89平两居按均价3万/平，总价约267万，首付约81万。
周边二手房基本上是20年左右房龄的小区单价在4万单价左右，次新单价6万起。
其次，这个位置距离地铁还是有点远。
即便等到17号线落实，项目距地铁大概3km的路程，近也不近，远也不远。
而H R / 5这片的共产房也也主要是为了职住平衡。
估计大部分能买到的人也都是附近上班的，对于地铁的硬性要求不高。N Y 8 ` , +
另外，户型中规中矩，但设计c S 2有点老，会有空间浪费，且进深长。
优点是所见即所得，一梯两户得房率高% & y 8 8、全部南北通透。
最后，未来砚园已经结构封顶，算是准现房。
预售证也下来了，网申7 K e之日也不远了。
照未来慧园和逸园的情况看，大Y ! P ! J &概率面向昌平京籍非9 l I京籍无房家庭和未来科学城企业就业家庭申购。
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