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Q:提问:京总好，请教后您提+ Q * i |到把两套房子换一套霸盘的建议，给我们家带来了一个茅塞顿开的新思路，同时和家人商量后，目前也在积极的看房和筹备;目前想和您请教，1.1200w（不贷款）-1400（含贷款）预算，合生国际花园三居&亦; w z B庄金茂府长期来看，选择哪个。2.房子的优先级是，三代同X E q U ; W住&上学（老人1公里小学接送）＞居住品质≥增值保值＞配套完善（老人$ % ?去医院）3.购买时机或最晚上车时间（因为孩子23年上小学，考虑在住的CBD总部公寓要用上学区后再挂牌，所以全款资金到位时间理想是在6-10月）诚盼回复。
A:回答;您好，这两个属于不同性质的盘，金茂府属于亦庄天花板级别的头部盘，合生花园属于中上等盘，保值性都可，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图对亦庄几个龙头板块有过详细分析及未来市场预判,建议你认真阅读,简单说金茂府O ) h J R j 1 P如果要往上走需要很大的市场推力，这些新区房价10万是一个{ 9 Y X + C槛，从5万涨到8万、8万涨到10万容易，10万以上就没那么容易了，需要政策支持，区域经济推动，市场预期，如果计划做长线投资，金茂府自身的成长性优于合生花园，从居住品质，增值保值，配套完善当然金茂府优先，你们从CBD总部公寓换过去也属于升级，不但升级了房子的品质，同时也升级了综合资源，亦庄的发展含金量一直很高，购~ r Y 6 w b _ a ?买力最终的诉求是改善住房条件，金茂府在这个区域是终极置业的第一选择，你可& W ( 0 E X o `通过星球精华栏16#北京各区2017-202X + } y e Y u S i2楼盘涨势收益分_ ` y + P E 2 M \析(历史成交大数据)查询这两个盘的详细行情;祝顺B u ( 4 e q H s f利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城i k I ! s三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换_ U L a |房，改( k X t | b善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园s 1 7 m _ # i，其他配套都不行，我买的又那么贵, C `，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有` I m Z m 5溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高A [ J U的，旧宫的紫郡府也属于o x u & x H i H贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，~ – S G ? j通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益d p ~ a ? 0 f b #分析(历k i d , 4史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是= – 5 .刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平= M x Q % N O，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价\ h % y格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流v [ ^ x C y通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的= . R z M市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:京总好，求解惑。名下2套房，石景山京汉旭城三居850，西城荣( O 6 m V h丰一居380。孩k 3 =子西城小学三年级。目前在长椿街附近租房住。初中估计大概率要在长安街北边。我在崇文门附近上班，爱人在国贸上班。父母办了独生子女政策进京有了房票，他们目前手头1000到1500左右，考虑在京买房投资或者以后自住。近五年内没有来京长住打算。现在想优化配置资产，但O W 6 I q – v是方向以及思路不明。京汉户型t X * R . j ? l k好小区环境好，小区门口也在修u 4 F 8 N D N $11号地铁，明知板块道理，心里还是很不舍。从去I 8 M s 0年到现在一直在纠结。不知道置换方向在哪。
现在一个思路是C 0 L J L \ j .，卖了京汉荣丰，置换到朗琴园，父母买到东城新景家园、富贵园或者新世界、国瑞城，先放着出租或者去望京板块小区投资，以后来京长住时再置换。二是石景山不卖留着以后老人住，然后卖荣丰，加上父母手里的现金，我们自己手里的现金再在西城买一套，但= K 7 p是金融街片区这个价位没有合适的房，还真不知道买哪里了。西城晶华的150平两居已经到3000了。只. $ ^ p 5 9 H R b能买晶华一居改的小两居，1600左右。要么倒腾到东城新怡家园。没有思路，越想越乱。希望大神指点迷津
A:回答:您好，1、关于自己的房子舍不得卖，你要换个N 1 9 L ~ { M /角度去考虑，一切没有涨幅不能8 s g = ^ I A ^ 1持续赚钱的房子都属于劣质资产，这和它的小区品质，居住U / $ ; t E舒适度无关，这个思/ = h Y x A f路你要尽快转变，否则后面会吃大亏，石景山很多区域我从去年已经7 K J h 2 I开始多次提醒尽快调仓，行动快的已经赚到了，参阅星球精华栏文L r \章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你去看看西海朝和你对标总价的涨幅就舍得了！
2、关于置换的思路：京# + w % ! Z /汉和荣丰我建议是都脱手，荣丰面积太小了，还占一, g ? u 2 f o h b套名额完全没必要留了，你2套全部加一起也不过才1200出头，但可以腾出一张房票使效率最高，这个总价在核心O f E e圈去选优质盘还是比较吃力的，老人5年内不考虑来京，你可以调用老人的资金，用老人的房票买一套总价2000左右的盘，剩余的资金再用你们的房票贷款投资一套，关于方向，大的可以放到朝阳或者海淀，小的看个人需要可以放在自己需g H k g u ; P ~要住的板块，2000的总价放在海淀或者朝阳这两个区域的龙头板块，行情会很好，参阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);5年左右的时间大概率可以再布局一套，这个是你要努力的方向，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。# Y – A n :一套X l h [丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子）r * \ 4 r y，自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰/ k s U –台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单O \ e d z s ^ ,位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个K : 5 | I ;离现在丰台房子近，地& T X n }方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到h . 2哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附o J q / k { R近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答| p x G F 7 M Y q:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄5 C r这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2! | r G017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是[ . U 1 i ^脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文B F ^ # ! #章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提a S X到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养M @ J S \ 8 | @，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘v x r拿一个很好的小三居户型，海b 6 Z淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，p b T 3 –从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适C t 1 J A t的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我岳母17年在南边挨着总部基地的首开华润城二期，全款买了140的3居，当时的价9 4 } n U ^ b i R格是9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域不太相符），想请教一下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较成熟的区域，比如望京？另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美! k – l o , | g高梅公馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候是8.5万，现在挂7.5都很难成交，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您
A:回答:您好,1、理解正确,没有有效的利用好资金,我建议你是及时止损,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域R ! * 8 / F [ @ +分析过,建议你认真阅读,房价不涨=亏损,南四环外的众多品y e m质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占到60%甚至70%,你去看南部整个从东到西没有什么资源的,^ R _ 3 D你要说纯C k w ! 6 & h \ t居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,这种区域如果遇到市场y 6 D & *利好能够6 b ` u 9 d渗透全市! k c * 6 Y F G的情况下,一些年代稍旧的二手次新商品房会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘5年,投这样的盘没有预期的,2、商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,只能折价找接盘的,没有其它渠道,祝顺利!
Q:提问:持续关注了一段时间 ，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭，家3 . G Q \ J有男娃24年高3 0 0 l u = Q T }考。现有回龙观流星花园三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上i ^ 8 G g i R ( L班，和亦庄次渠南/西二旗两边跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工作的话23年10月应该还能获y / z得通州购房资格（够三年社保）。
想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和0 C b Z {西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如何配置房产比较好？感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,流行花园做置换，方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套数，如果把总仓面积提上去，各项a G Y ! y V ; \资源都下降了，这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，北京的楼市行情从17年就发生了变位，龙头区域K k a G k Z E b #带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大;升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加杠杠换一套综合资源不错的盘;另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面% 4 # s 1 Y c – `积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;你属于第一种
流星花园本身综合资源都很不错，如果你置换到西红门，潞苑和石景山这些外围区域，本质上是降级的，回龙观属于承接西二旗综合资源比较占优势的区，无论是区域配套资源还Y k 7 @ A x 9 W g是交通资源都属于排名靠前的，西红门石景山潞苑都属于次F C 8 E / X z `级区域，除了! l W m [ n q西红门外，石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好，而是不适合你，你的筹码够优，可以选更好的位置
关于选筹上，我更建议你买一套，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,第一套吃透之后再考虑布局第二套，从过往的楼市调控及未来的市场放量，围绕改善类的住宅投方向上不z / a q ,会出问题，你如果拆分P E 6 9 2 \ ) p E成2套，800-900这套选筹方向上不出问题是可以吃到行情的，300-400这套相对就比3 v g 0较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增加面积，行情来了100平米跟150平米的收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松a \ | b { L $ i e，可选筹的范围也比较广，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家j ] K ! [ O d 6 –不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保2 W \值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也5 ; z h (是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫G Y l Q w A b !还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回S w { 2 A %家; C \ &都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿_ M T S { I v V化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计` q w f a B到位，房子住的也h G E S舒坦不用重新大改动，但是4 c Z I t ! ` r其实楼间距不行，& $ ; N B } = X ;需要高层才能避开遮挡，另外离得, o ^ V地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校g j , n z L不咋m M H x _ L \ P s样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛\ % ` ` b n 1海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方n [ 0 3 D f { `便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外$ : ) ! $ 8家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世a % y W 6 t ~纪星城，一直不舍得卖。28 V M 4 I = q1年在昌平南买了澳海F j Q ~明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些M ~ . L N d z资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清@ \ P G D N f n仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量3 x N S u /库存,良乡大学_ 7 R X G城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发b q 5 D h Y C展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽y L w Y泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强N 9 – ! T j n很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通l & 6 | * ! +州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把3 T 0原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买Q 0 P 0，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳_ o e x D w海明月已经被锁死了几年的流动性\ V $ M ?，如果不f o v把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后9 L | D a D你们的换筹方向要往W l R ) f }核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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