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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市4 ^ | W a场切入微i – g x i Q P观市场每一个交易环节的实战专R s | ] + A Y _ :家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的v ( , / 0回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，虚心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现金650，可支撑贷款150-3E t 2 7 b ( E q m00。总购房预算为750-950左右;2.房产部分;双井CBD总部公寓二期大一居，市值700左右;家庭及居住;1.与爱人和小孩住双井，老s d u + u L t人平时过来照看! j ( ~;2.23年小孩就近在芳草地双花园上小学;需求;1.购买一套三居室120左右:1）老人平时居住、周末带孩子新居一起居住;2）老人平时下午来双井，帮忙接v I r & ! / S孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，次要1 f g兼顾规划到5-15年后的金融想象空间。
请教1:通过研究和学习，目前在看融御二期140平和望京樾120平。1）融御虽有溢价，但是面积和总价优于望京樾，劣势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业，担心交房质量存在p 0 ` ( j W V ~“买O O \家秀和卖家秀”、以及开发商物业品质低;2）望京樾，g j f X k c h贷款多、交房晚、公x s e K e ?共交通差。请教2:双井房子和户型品质一般，打算等孩子上学后，V k I g 1在下一轮房价上涨中期出手（如24、25年），再根据当时家庭情况，为孩子准备一套市内次新的两居室婚房（中学不一定非f | v要在双井上，可以随着新居考虑）
因此请教京总帮忙指点，请教1中的$ K } i v改善三居，在本人; e ) m J的预算范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2中的思考是否妥当，是否要将两个大需求合并在近期的一次操作中。因为关系未来，担心一步错、步步错，所以近期常因此事失眠，固凌晨求教，提前感谢。
A:回答:您好y f f x b F & S 8，感谢信任！关于置换及升级的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读;置换原则k I 9 D ^上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域n N 4 7 6上换更优质的盘，方向e V S Y上是J h C l [ K I T }这样，因为北京的楼市行情从17年发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和+ d R [ | P [ (远郊80%的时间是处于横盘状态，置换方向正确是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大。
升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样) Z e如果有条件可以? A Q ( 4 /出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，M – v M .持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;
双井在朝阳东部是一个比较不错的区域，但CBD总部公寓在双井的表现并不突出，这个盘的波动性比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一期4栋楼，二期5栋楼，体量不是特别大，二期临京哈= v v q Q j，一期有2栋楼有采光户型硬伤，真正好位置的房源很少，这个Y u = 6盘在双井只能说中规中矩，不差但也不突出，你可以| \ B 0 b p通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据^ S c W f e m W)查询这个盘近五年的行情;如果你们计划再次置业应该把这些问题考虑到，其次你拿的这个是个一居，一居不是市场k h o T上的主流产品;可查阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;你的置换方向应该是双井房产+持有现金买| r i p u ~ q一套霸盘，X H k N比如双井的富力大三居，合生类似这y R ] ^ : F } X }样的盘，
我可以a 6 ( R } 7 h G }接受房价不涨t } ; X，但? r 5如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市场下8 g 3跌应该是最后一批，这个是A x v n } I X现阶段包括未来10年我们每一个家庭的置业思路，如过用持, X x有的现金买融御和望京樾，或者是其他盘，这是一个; E o } h \不确定的东西，不管是怎么置换，应该关注的是买入价和入场后1-5年的成长空间，市场调整比我们想象中的要快，如果5年内我们新买的盘没有行情，而强资源区域如果再上一个台阶，我们再往上d 3 = 0 1 B d走就比较难了，或者付出的代价会比现在要大，如果吃到龙头板块的行情，未来想给孩子做二套布局筹码在你手上，可选择的范围也更广，基本想要什么房子都可以满足，祝顺利！
Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓i 6 Y t K n \ 4 5房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时e Z ( : ; v 1 P孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选I \ q J ?择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是k ] q：1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小; a E Q学，没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何f : K也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧T 8 + $ z @ S？这样至少一个人工资\ d ~ S全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如? ] W \ ) o果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖房周期太长影r x – , S (响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太& Y f l A P g G大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东C ? S k O坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16年1Q t , O7年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划出来之后买，b o y % ] m a –要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接a J 1盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在等等v @ E /，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万的\ ` x 4 D X g P，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错P E w Y，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有! K P特别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问:京总您好！1、现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇双河北里小q K V区的大两居（, B 3 o Z I + E老人住），市场价320w左右；二是丰台区右安门外/ ! ; + T 9 0开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530w左右。我和爱b K e % + a % a人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求：置换大兴房产，保持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打算卖掉大兴e F J I双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有现金; 0 ~ z 9 u100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭年收入60+）。丰台右安门的小两居暂时不想动。原本打算在丰台| 7 P E g f g 4右安门外附近买一套，保持两套房距离较近，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目前打算在东西城置换一套小两居或大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适n \ G . f d b ! 1;2）卖掉大兴双河，在东西城买入，有三个方案，您看哪个更适合，初步看b – q ( u $ b g K西城置换压力要更大，目前更倾向于东城（不打算去x ! A S ?海淀买} G M w % 9 m，主要因海淀的拼且两套房距离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右安门不太远的地方，方便照顾老人；方案二：东城区安德里、和平里一带，兼顾两处上班地点（积水潭和朝阳大屯）；方案三o K # ~ N：西城区右安门内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照顾老人和上班。
34 8 ? S c U u 9 7、您能否在推荐方案片区推荐总价在500w左右的小g , p区，目前l 5 y M J l A 3对东西城的小区很不熟悉，看. A , ^ ^ 5您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是70年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、g 7 Z Y |目前我们是先把大兴的~ J L 5房子挂牌p ; M u P H了，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是担心先买后1 7 N卖，资金衔接不畅导. # , c a I A C D致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;您好，1、置换方向正确，大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势位置的老旧H d = V破越早脱k 5 e +手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时机，城内的老破小一定是比大兴黄村的老破2 = (小要反应快很多，你有看好的意向房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖的资源要比永定门好很多，东城以及西城南二环不n . . ] $ T | q如北二环，北京所P c t \有的好资源全部在北边，南二环以南什么都没f Z a , \ – k w f有，你可以重点淘淘青@ ~ k ; d F年湖东里、北里、安德路47号院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问题，这些区域没有空白土地，老破小是环线逻辑，二环内优于三环内，三环内优于四环内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大兴房子的成交周期应该不会那么快` J V c e – A，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟房主s N A y Q要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你a G h V出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价格，或者找垫资都可以按期履行合同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81#北京房n R 0产投资核心s s 0 `逻辑和原V O 4 ( Q 3 * ;理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:r W y o京总，请D Q t k Y q问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，R $ ~兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任J U D / r ,！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判H ( } . c y U Y 8及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这4 G r Z个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没m z Q l w !有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区; i g # c j ( b域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘D = O j了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的K \ ]，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼* / T h l 6 O r 8盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说^ \ D E 9石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块3 $ M X K G !唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资A k a源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了d m D v B O R t )一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置] D s I都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城M 2 – X 2 { U 2 C内靠，可以淘一3 @ T 2 V淘玉海园的小三居，永定路85号院、如\ W c b f U { # \果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的\ p o z \ _ F十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对F V B ~ 2 i q ]与策
03#北京楼市价值正在? 3 [ v E t G v 8沙化
04#未来五年绝命J i Y J 3 * Q L大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘( * . ] ,的房价~ 4 d 9 J 9 : 5预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个n b H ) j
16#北京各区22 c , i X :017-2022楼盘涨势? e ]收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未/ H ^ R = m来楼市的x # \ D预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴= P p . L { 6 s D跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台} m 9 : J b跑赢大盘选筹导图
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