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北京Q = | . j跑赢大盘的房子不超过20%
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Q{ r L e C V:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到{ A \ !北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-# x 5 &1100万，两Y W p V \ F Y C代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金y $ ^ ]不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比g H .较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1b a + w、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章88 ` g ; g * A7#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上r B A ^酒店和城市综合体，国贸就不@ c I L @ \说了北京的地标，主要以商业为主，n 4 K I u过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价_ s 6 E : a e \ 3值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱o 8 J 8 h，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的Q u a盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4M u m [ ( n G } .个点，朝阳公园，石佛营_ E D e M q [ T，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是N , : T 7 % 4集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业! + % \ *，缺点是望京西园Z C } w 6 ) d V居住体验度不高，涨幅也差i 8 2 z Q点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收U z u # 2 i益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:房总好，请* # &指点迷津。基本情况：名下安苑北里小三居一套（市值700），橡林郡120平三居自住（1400+）。方案一：卖掉两套改善到橡树湾五期或世华龙樾三期，但是好像3000左右改善不# & D & ^到好的房型。且出两套换房周期较长，也担心前期五期已经$ 3 G 5 ( 0 3 \ c升值太多；方案二：只考虑保值增值，卖小的，凑1500左右，在望京购买二或三居，融科或者惠谷阳光，出租用。问题：能否对方案进行点评指点迷津，更赞同或者有更好的q } d w F 9方案指导，谢谢。
A:回答:您好，橡树湾五期和世华龙樾这两个盘属于终改盘，长期价值很好，橡树湾五期最好的价格段是2400和3800，2400的是三居户型，3800的是四居户型，3000比较尴尬没有好产品，世华龙樾3000可以选到不错的产品，你可以关注四期190的，你两套全部出掉去换q d u世华龙樾方向上没什么问题，橡林郡品质不错，但这个盘的热度在区域中等，涨幅比着区域橡树湾系列还是弱了些，世华龙樾的海拔要比橡林郡高很多，其次安苑北里脱手很好，无论是换望京或者在清河扩大面积都好于| p G A | 7继续持有;参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)6 ? Z @ 4 L , .;
问题是如果你只动这一套不动橡林郡有点可惜，橡这个盘不属于很好的那种，但也不是很差，换同等楼H o #盘不划算，只能往更高级别的盘上换才有价值，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,建议是要么都不动，要么两套一块动去换一套综合资源更好的霸盘，关于周期：这两套的出手周期不会太长，你可以边看房边卖，如果有合适的房源可先下定再卖，要一个长周期即可，这种总价的4-6个月都_ ` Y X F U ;属于正常的周期，这个时间卖2套小的很轻松，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！很幸运能看到您分享的文章。关H % O _ v 2 R !于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），: ; 5我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀的健翔+ 8 L G e i ( M r培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购买一套房子落户，今年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。
关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一f . 9 I 1 t、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”[ H i的156平和“西屋国际”的176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，q U i 5 l 2 = {对于v ! Q W # c我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？
二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要V ] ) L是担心海淀学区的房价未来风i H ` +险很大，感觉经济发展和人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套u F p ! @ O W 7 j房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：A ) G $ 3一、由于立汤路快速路改造预计两年内就x C _会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，比如考虑买一套望京^ | @ 4 N % F ?的房子做投资。以上想请教您的意见，万分J ) D }感谢！
A:回答:您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以O 4 ; H } 5 p F D将损失降到最低，这个# B \ s D , z思路适用k 9 [于西海名校溢价比较高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低P y ! h Z _ _ 4 f，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很r k p ;高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,* ( C z ?不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，可以参考星球精华栏{ Z L e T 2 % L h文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但^ I Z Q J . k w ?附上名校价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，阳春光大或者沿着河那一排，需要压缩面积了，这些盘学区风险相对较低，新起点如果取消学区下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。
2T k i ! y 8 m t B、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数% 7 \ p #据)查询详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般X p s Q 8 0，别墅这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超K # F ^ X级笋的情况下才入，祝顺利！
Q:提问：京总好！情况：两孩子在海淀苏州街上学，分别上高二、初一，现在海淀租房住。7 T & i未来至少5年上学: O 9 m : : w在海淀，想买海淀房自住兼投资。现有：朝阳区东四环南磨/ i = S q 2 ~房乡的世纪东方嘉园一套3居，闲置，低q N @ u F \ a楼层考虑换高楼层，满五唯一。请问e h ( [ x % 5 j：该怎么考虑家庭资产配置、优化、投资，同时宜居？方案A：1、想在海淀买一套3居或小4居，140-16\ P w y G g Q M U0平的住房，楼盘较新，1500-2000W，南北、方正、高楼层，临地铁，宜居程度[ ( 6 { 2高，如果n # R A [ ? ; D有好的学区更完美。您的推荐区域？什么楼盘？
2、看过四环外的橡树湾，顾虑：学区一般，交通不便，万象汇前面、往万泉河路上的早晚接送孩子会不会堵车2 j 9 7 5 _ \严重？也看过四环内的世纪8 0 ) $城、绿波漫板、玫瑰御园、观澜国际、诚品建筑，交通方便了，= R 2 / & *但：楼盘旧，i E ` `都是约2W , k a W H –004年的房，总价高但居住舒适度打折，而且很多房东卖A 5 8 ,房换现，如I ~ u } 4 O a果买了将来能否保值增值？3、朝阳的房出售，还是出租保留) ~ A , 4 ] c o？4、如果出售朝阳房，买卖的先后顺序怎样？时间节点为？
方案B：买海淀学区房2居室居住，1000W以内，南北、方正好用，临地铁，宜居。另g @ $ h 1 *买个朝阳房1000W以( f o c内3居，南北方正，临地& O j ! # T F } Q铁;两个方案，您认为怎么更合适？如果方案B，您的推荐是？困惑很久了，感谢您百忙之中回复，万分感谢！
A:回答：您好,感谢信任!1、世纪东方城在欢乐谷板块热度还可，成交量排区域前三，比北京华侨城低大概4500左右，一个是03年的，一个是06年的，在价格上: R s O比较有优势。但欢乐谷商圈一般，外地人居多;这个盘从2017年到去年起起伏r t r Q H F伏处于横盘震荡状态，近半年楼市传来利好上涨了大概10%左右，未来有补涨的可能性，但跑赢大盘有点困难，
你可通过星球精华i U K栏文章16#北京区2017-202/ R % b q H2楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行m | x b k X 0 ( |情;U J – U T } q u B关于置换时机;北京的市场规律是热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就t K 4 \ : : L % g是卡在主城区的冷静期入场,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场– C I \ + a凉热定律;建议认真阅读,
2、1500-2000这个预算如果把面积控制在140以上J = ` P 0 F r 3，选不到品质特别高的盘，所以您看的盘品质都一般，在海淀做选筹+ T * n b ; ( H，就根据您的这个情况说，要么您压缩面积，要么在增加500ZD，这个方案就能选到不* n P – S \错的$ $ W * T W L盘了，像万柳的碧水云天、康桥水郡学区品质都可，能同时满足上学，居住。D d V海淀本身不缺购买力，不建议拆分为二，可以集中ZD选一套霸盘;祝一切顺利
Q:提L g U m _ k I ! s问:京总您好，本身是望京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红利期。现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉S z h v ) M。手上还有留存资金800左右，若不考n * . M t虑置换保利金泉，可用资金& 1 F约1800～1900;
想; e 5 w X ~ h请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲h ( | o说上一波外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情q E ] F s D l s 5。最近也发愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心[ = J u s \ e P逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是E / ! ; H p R 0否到顶的问0 V 6 g ! (题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,$ ] o u w ` &没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是~ ~ c % ] R 8 h %搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区r ( . n域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线z % a ( U M,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定M u H 7 = `“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力{ u J 8 l [ i Q快速激发出来;在半年一年之内获取5V N B _ n B 0 p年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州;
而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心H l 8 h b ^ { V b位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏( 1 ! p C Y i }锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远f { | R K P ? j t地区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员h j q,这类房子的保值性也会随之减弱;
整个北京除了东西海的学区房最贵就a % :是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量s # P 1 u \ ] – (写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结合,也是目前F w , \ ( 3 %北京产住结合发展最好的一C 6 I /个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后z T o的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、关k 8 j于置换上,我在知识星球精华栏E f I W文章87; A / 9 B z q T |#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比8 S 5 6 =较落后的,独W Y I木难成林,即便保利有再高/ u n & N T 8 k o的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新| * 3北苑L 3 &,清河、朝阳大悦城、望京这类e E }区域f b *的共同特征z % 1 : X就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区域即便没_ | t有突出的学校价格也会一直走在前面\ B $ a,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用Y % C Q ; @ I )保利和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是0 b i能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;
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