北京楼市:2023机遇风险并存,对置换升级的再提醒!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我目前有两套房产5 ^ B e，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉f k J N g w ` c \，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建Q m ] t n [ | x议？我看过大红门中u Y x a : a 3海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他. 5 {推荐的？

A:回答:您好，你看的这些盘站J L { = O岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证q } { %，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义K P Q 0 W H j I上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;

像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你: # \ n n : \ 9喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预? ! [ 8 j 5 a K /期的，流通性以及保值增值性都有保证，N | F B & #祝顺利！* { = = o ) x

Q:提问:京总您好，* d \ H本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞* w [ = O h V M都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉= $ Q s X得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！

A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢H \ D G y 4 J价很高，这种100多平的大一H ( _ U居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不E ^ H S F 7 n . K应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长n b M l $ ^性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换K R + W ] E p F #好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改e / n : N m善户型，小户型不是主s w 4 E 3 ` z F流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好b N 5 { ^ n . 5，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说u ] l ( M y $ %两居的流动性最好。3、朝? , P ` M \ J F 7青我主要看了青年; a T ^汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米@ x #1居。

1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4` # ; o层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后+ ^ – z 5 I 6接盘K Z [ . Z = b o N的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）

另外，小1居的话我还看了望京的t m e I h华彩国际，# v Y ; X = V # M属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55Y ( ! 6 N O，觉得压抑，二区南北通透U . k *两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透1 % ; & E m /102平米两居，报价700。5s * ; P、其实我现在重点主要是想究竟L } O买v % U r青年汇的1居还是常营的两居（S B 1我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理T a g ]说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很2 B = T纠结。

6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块, F 3 9小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得b * p I N d | 8 g房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗

A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城! M g西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是– S ?说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲p D h Y k – F康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以e ` :朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较O = L 9稳健

你r T v U 2 v提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要\ j b看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户L P + ? T ) \ 2 I型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这f u G v {个问题我在星球精华栏文章04j # p 5 k * a e Y#未来五年绝命大换仓w % ; f 8 C 4 I，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,r – d [ % W u建议你认真阅读文章!

关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错q : h i 4 q : u A，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善` % L n并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼) Q L顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当w ~ \ ^ m 2然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核l ! n D a 8心逻辑和原理,祝顺利！

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