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QF : @:提问:京总好，请教后您z u 4 2 8 M提到把两套房子换一套霸盘的建议，给我们家带来了一个茅塞顿开的新思路，同时和家人商量后，目前也在积极的看房和筹备;目前想和您请教，1.1200w（不贷款）U $ z b 5 8 9-1400（含贷款）预算，合生国} m q际花园三居&亦庄金茂府长期来看，选择哪个。2.房子的优先级是，三代同住&上学（老人1公里小学接送）＞居住品质≥增值保值＞配套m @ Q完善（老人去医院）3.购买时机或最晚上车时间（因为孩子23年上小学，考虑在住的CBD总部公寓要用上学区后再挂牌，所以全款资金到位时间理想是在6-10月）诚盼回复。
A:回答;您好，这两个属于不同性质的盘，金茂府属于亦庄天花板级别的头部盘，合生花园属于中上等盘，保值性都可，我在星n * b球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图对亦庄几个龙头板块有过详细分析及未来市场预判,建议你认真阅读,简单n 7 9 f说金茂府如果要往上走需要很大的市场推力，这些新区房价10万是y [ [ \一个槛，从5万# M G ; 2涨到8万、8万涨到10万容易，10万以上就没那么容易了，需b p z o ~ . ~ Q D要政策支持，区域经济推动\ x | l，市场预期，如果计划做长线投资，金茂府自身的成长性优于合生花园，从居住品质，增值保值f C P + G c e D，配套完善当然金茂府优先，你们从CBD总部公寓换过去也属于升级，不但升级了房子的品质，同时也升级了综合资源，亦庄的发展含金量一直很高，购买力最终的诉求是改善住房条件，金茂府在这个区域是终极置业的第一选择，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个盘的详细行情;祝顺利！. Y n 2 O
Q:提问:您好，京总！一直关注您的文章，特请教。目前持有一套朝阳北苑家园茉藜园的三居700+和朝阳科学园南} J 6 e Q . & q里的两居500+，这两套都在f 8 ~出租中，目前在海淀白石桥附近工作，自住海淀苏州街一套小两居，是八一的学区，目前二娃N z 6 A出生X & * ~不够住了，于是x + n B 5又在同小区租了个一居室。目前很w a &想置换。想咨询
1、朝阳的两套房子是否还值得继续持有？2、如果朝阳的两套卖掉，在苏州街附近改善L x ] + * F p . A的话，周边学区) x U [ o c 6 5 |溢出价格也比较高，1200+似乎找不到比较y ` x n \好的盘，是否要扩大选筹范围，周边是否有好的楼盘小区推荐？3、或者是朝阳的两套和海淀现住的一起卖再换个2000左右的好品质的，所有资金都集中在房子上，会不会风险比较高？4、如果继续居住和持有分离，苏州街的房子先住着不动，那么就不用非要在苏州街选择，按京总的思路在什么地方选一套比较好的投资加保值的比较好的品质的小区呢？
A:回答:您好，1、茉藜园和科学院南里这两个盘保值性还可，升值性不是特别突出，但也不算很差的那种，4 r x @只N H S是成长比较慢，如果有条件的话建议是做一下置换。2、围绕苏州街的中关村商业氛围太重，我在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有全面的分析,这个区域我一般都是建议往外换，成长环境很差，价格天花板相对也比较低，拔高的全是学区，往东基本都是老旧盘了，只能往西边万柳看，如果你现在持有的苏州街房子涨幅跑的还行可以继续拿着，涨幅比较差的情况下再考虑合并，
你可以关注万% ` 2 s E T –柳的3 l I光大花园这个盘，3居室的价格在1600左右，需要你额外加400的杠杠，这个盘+ { F a [ m性价比很高，并且位置很好，虽然有部分学区溢价，但不影响这个盘的综合价值，万柳的资源一直是海淀最强的，地段也很好，旁边的怡秀园94年的盘价格已经快赶上光大了，其次如果现有苏州街的房子涨幅较差考虑脱手的话可以关注三小西侧的康桥水郡，120平左右的小三居价格在2000出头需要淘，这种户9 b 8 @ d K D C ;型出房率比较低，这个盘属于万柳的品质改善盘，光大和康桥都有成长空间胜率较大，是距离你最近的2个盘了。关于风险只要选筹正确可以忽略，过去是因为只要有行情全市都能渗透，只要q I U * X位置别太差，都能跟着涨，现在的行情都是一批一批涨，涨价的都是点对点板块，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/点状逻辑;升级区域和楼盘大方向上没有问题。
3、如果加不了杠杠，苏州街不动的情况下，1200做布局我建议是到朝阳做选筹，同样的价格在东西海能拿到的全是老旧盘且价格高面积小，而朝阳品质高面积大价格低，区域– B * r & L ? !资源比着东西海不差，围绕国贸望京两大产业区选大方向不会出问题，你可以关注下朝青的华纺易城，青年汇b o 4 ] ; w T l，望京的澳洲t | f 7 F G 1康都B M d A N @，首开知语，建议参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交7 x @ )大数据)查询楼盘详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备c T 9 | 9 ? H J &增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大= X ` r e v \ 0 2户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的0 R ; \ [ . c区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资] B R i 2 a B l源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对} i M ^于你个人X 4 / ) 7 K的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域L \ ^资源还不错，但这J = ? J % + s j个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后e G #期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降1 x { f J下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨D R t x F幅都是在朝阳Q H e \ i P l O %领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水q Q 6 $ H * D的盘至少要等到25万c O 8 [ G #以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些Y @ h (盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅/ [ ^ | {读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总您好，近期准备出手换房，目前卖掉大兴枣园老破小，大约能有1000左右，家庭年入40-50，准备贷款入手海淀或者西城具有较好保值增值的资产，总价1200左右，就是想选您经常Z 7 % x 5说的海淀西城+地段价值+学区价: e v P值都不错的，给将来孩子上学用，不求自住，就是学票+保值增值。我俩在南二环上班，在南四环和父母住在一起。
目前考虑的几个盘有：1.中信城一二三期，四T a ? h R y期太火了估计买不上，可以考虑买个60多平的一居或者小两居。2.紫金长安，估计也是70-80一居或两居x . u。3.西( – W h ?城晶华，或者北京尊府的一居。4.世纪2 y a i , ^ J 5城万柳5.上面几个盘的替代，比如永定h % G Y T O m T翠庭、华龙美钰、紫金印象的两居，但是看您之前的文章，感觉保值增值不如前面几个;请您帮我把把关，如果请您推荐排序的话，应该怎么选呢？非常感谢
A:回答:您好,理解正确,整个西海品质较高的次新小区学区风险相对m B ? #较低，如果7 8 = / 3 S { f小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;需求纠正的是你要知道整个西海优质商圈的购买力分布,这些拥有一线资源的次新盘,大多购买力全部集中在改善群体,至少是个三居以上1 ^ 9 7 E H的户型,这部分盘的涨幅还是比较8 v l # z乐观的,并且E t 4 G 5 i k流通性都不错,
小户型的涨幅相比大户型会慢一些,购买力不同,接受价格程度也不一样# ^ a ] ] w =,小户型大多都是刚需多一8 b b ;些,能占到市场上80%,也不是说这些小户型不能投,入场价格需) } 2 i @ C $ D要超^ N A I级笋,一般的小户型挂牌价要比大户型高一些,淘笋有一些难度,你可以去看看,我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）对不同区域不同类型房屋有预判分析,建议你认真阅读,其次如果你们近几年r : g f Z没有学区需求,是提前1-2年买是最好的,: j 3 a D v这样不用承担不确定性的风险,接着你上条回答了具体学区房的问题,可以参考一下,祝顺利!
Q:提问:京总您好;看了您星球置顶的文章,{ 7 i =确实非$ D l g i V c ` S常精华个人情况如下：有一套右安s I – r o z I Z门内宣师一学区 单价10万左右 溢价不5 e P \ $ \ 2 g 7高兴不过环境一般;手里加贷款能凑1000左右;从您置顶了解北京万柳、望京、朝青三个片区有潜力、有几个方案 请帮忙提供建议
1. 不卖右内1000选朝青可选华纺南北三居 润枫西区南北大两居 或天鹅湾两居 不过天鹅湾户型稍差 请问如何选择;2.不卖右内 1000选望京 看中只有澳洲康都南向两居有学区概念;3.卖掉右内、在望京选橄榄城,之所以放第三有两个考虑 一是今年可能要二宝 二是避免鸡蛋放同一个篮子
另外有几个问题;1.澳洲康都相比朝青是否位置偏了些2 Z & t , ^ # + c 在五环角上R \ @ g # ( : 而且望京交通相对朝青差些？望京是产住结合没错 不过想吸引望京外是否也有难度 主要是交通2.除以上区域也有看亚运村远洋万和城 以及右安门鼎立水岸家园及信德园 这几个盘从2015年底到现在都有翻倍 且从2010年初也有15%涨幅 。右安门离目前孩子上学比较近 或许可? q J i以自住 其他只能投住。想问投资角度讲鼎立v Y B 9 h d 0 }跟信德园是否有可选的8 d & X原因;3.有比较朝青及望京几个盘从2015以来的涨幅 其中天鹅湾 青年汇 澳洲康都都有翻倍 不过华纺 润枫水{ ^ l尚1.8以下 看的都是目前1000左右的户型;4.看您过往回复似乎没有太多提到天鹅湾跟润枫的是n ? u n | b Q & y否认为1000应该选望京
A:回答;您好,首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有,文章中有关于各类房屋置换升级的系统性指导建议;B T ( j r O1、如果不卖右安1000做布局,望京的行情比5 = O M * G [ )朝青会略有优势,不同的是在朝青能选个三居,望京能选个两居;朝青能b : ! B z 2 # { &吃到的产业只有朝阳国贸一带加上东城,望京能吃到产业除了本地还包括上述板块,关于望京的澳洲康都的位置,望京的刚需盘,刚需偏改善H Q V | { 3 M w型住宅,有一半的购买人群是来自望京本地,剩余的一大部分来自朝阳东部和东城东北方向,一小部分来自外区,只能说望京的房价从来不需要靠外来P q v X的购买力支撑;
2、如果卖掉右安,应该往望京东考虑,望京东是望京发展最好的区域，这个板块的综合资源也都是一线，头牌是保利中央公园，远洋万和，融科橄榄城，# _ $这三个盘都属于终改盘也是这个望京的领涨盘，这个区域的购买力应该是望京最足的，融科三期的成长性很好且性价比不错，海拔会更高一些;你从右安换到这个盘属于升级,方向上是正确的;天鹅湾和润枫m l / j l * – T [大户型很好,朝青800的布局是比较合适,超过1000总1 K 5 f i N 3 ( \价越高越应该布局望京,不是说朝青不好,只是望京的优势更凸显,你可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历M c ~ # a : M D 5史成交大数据);
3、2015年-2017年北京大部分板块的涨幅都不差,你要看2017年之后的行情,2017年才是楼市分化的开始,之后抗跌性最强的板块就是值得关注的,鼎立水岸家园属于尾部盘,区域的海拔很低,丰台南站的资源都很差,信德园虽然靠近丽泽,但这个盘没优势,属于板块第三梯队的盘,金泰城和顺驰要比信德园优质不少,丽泽这个位置如果没有通勤需要,不建议做首选,前面炒作透支不少,兑现起来比较困难,祝顺利!
Q:提问:京总好，想请教您一下，最近准备出手，京3 U W A R ? ) t户首套，购房作为主居所兼顾升值Z \ @ L V，预算三千五B L 9 – G m S百万到四千万左右。刚成家还没有小孩，还没太想好以后孩子的教育方案，鉴于政z e , 9策不确定L M 9 | r | – m性不一定要买学区房，但也是希望至少周边教W e } z育资源能兼顾到潜在的优质教育选择（如需要以后可再买个不自住的小学区房之类的）。上班地点在金融街以后也可能会去国贸。看了几个盘有些拿不P s x C X c定主意，想烦请京总给分析分析：红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院。如果可以的话能否麻烦排个序，或者京总有觉得更适合的盘也麻烦推荐一下。非常/ ~ L感谢！
A:回答:您好,你这个价格的t % e ? m : z L布局不管在哪个区都应该关注一线资源的位置,即便是在市中心,如果区域资源不集中没. s 9 x E f有稀缺性,都会影响房子后期的升值性及流通性,因为你这个属于终改的价格,不但要关注楼盘的资源,同样还要关注区域的资源,红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院;这几个盘的排序应该是:红玺台、远洋万和公馆、国奥村,这几个盘的价值属于中等偏上,红玺台和远& A Y U :洋万和公馆的综合资源都可,但这两个盘稀缺性差了点,红玺台还有学区溢价,望京和太阳宫和红玺台远洋类似的盘有很多,像臻园、太阳公园、朝阳公园一大片都属于竟品
远洋万和城、MOMA万国城区域资源很差,除了位置好点以外没有什么其L a \ q s它优势,西府大院就更差了,这个总价布局到西w H [ z * [ &南方位属于资源错配,北京现有的优质资源全部集中在西海朝,并且城市未来的发展方向也不在西南,奥森主要的资源是生态,国奥村楼盘还不错,这个位置属于那种不会猛涨也不会下跌的区域,最后朝阳公园片区的棕榈泉已经过时了,这个位置现在的头牌是泛海系,如果你考虑这个位置应该关注的是泛海容郡,这个盘在泛海世家几个园之上,东府西府之下,成长性还不错;
其次你还可以关注西城的金融街片区、海淀的万柳片区;金融街的西城晶华、北京尊府、万柳的光大水墨风景、康桥水郡;这两个区域的综合资源都是不可复制的,无论是医疗还是教育以及人效在北京都是数一数二的,如果北京未来的房价是3字头4字头,也会在这种区域诞生,可通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;关于西海学区房的价值逻辑，整个西海以金融街万柳为主的品质次新小区学区风险相对较低，这种盘综合资源稀缺性越高，学区风险越低，这些位置拥有的都是一线资源，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值;
或者说这类盘的学区价值只占10%[ e Z n E U 1 h s，安全系数相对高一些;其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万;具体选筹上:效率最优的方案是优选金融街S E [ g b m M O J和万柳,只不过需要适当控制面积,大概可以选200平左右,如果有更大面积的需求优选远洋万和公馆、红玺台、泛海容郡;你的情况更适5 8 ~ \ 7 h 5合金融街或者万柳,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
北京跑赢大盘的房子不超p R G过20%
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