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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价q | 3 j格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：
17 & I、考虑是否现O K 3 L X在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大F I ) K兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？T ) # G ^3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄5 Q J a R { e e置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换# a 9？4、2\ C o 1 W7年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦H L Q h W K V 9庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，C w * z x ? T ~ (这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越m o ?弱，新区越金贵，老破小就越破\ S P ; Q * t败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位置，二手房尽@ x d , [ – e \ ~可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套2 E =，交通，学校这些不可再生的资源越稀r 2 J \ b 7 w P s缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，n @ X应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选P , ! 4筹导图,不同预p N k O ! P算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上H . ! G R e的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区! 2 ` x 8 =域的产业结构很优Y x b j 4 – T }质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租R = I \ j U f `房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏1w b 6 h 5 ^ S6#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通G S 7职工大多都配置( ~ 6 N ? p了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种N I 5 |区域，祝顺利！
Q:提问:京总好！最近跟爱人想换房子，在y G 1 f u [ N ; )通州次渠万科城市之C T p , $ 7 H光有一套自住两居，满五唯一，首套一贷。资金200左右，房子出的话合计能凑个460-500的首付吧。我跟爱人都在亦庄上班，v & )没有户口，只有工作居住证，现在在排积P 9 – | z l H e M分落户，职住加分还比较重要。
孩子今年2岁了，房子对口的次渠这边教育前景不# \ s # ( 0明朗，感觉4Q 0 B b g V 8 &年后无论学籍归亦庄还是通州，中学改善都不太大。另外爱人在it行业，亦庄基本只有e h Q d N G京东对口，感觉没有北面机会多，前景好。综合考虑，1.U } x 6 0想置换到海淀区n a f \ e V ? j u，未来孩B B Z X L子上学+换工作基本都顾及到了，但积分落户职住加分就会受影响，想的解决方案是攒几年钱，在非城六区再买一套，不知道是否可行？京总能帮忙推荐下小区么，我会有点倾向清河那片。
2.置u 5 ] m M i换到昌平回龙观地区，优点是不影响积分落户，换工作也兼7 \ 6 j N顾了。缺点是未来孩子上学问D e m题。回龙观地区有161中学，昌平第二中学(南校区）跟首师大附育新（回龙观）能综合房子的价值+学校推荐一下小区么，感谢！ps去看过金域华府，小区管理的还挺好的，不确定两居这些首付够不够。两居基本都630+了
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图. K + _中已经对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读;次渠大概率不会安排特别出色的教育资源，可以对比下通州，通州有市政，但学区并不是特别的突出，亦庄为什么连续j z V V / w y r注入优质教育资源，因为有高新产业，这是国家在主导的，而通州定位虽高，但还是一座空城，即便是安排优质资源也是以后的事，次渠是一样的道理，虽然靠近亦庄，但并没有享受到亦庄带来的~ G t % U红利，涨幅上和亦庄两个核心板块有很大的t G 4 S / 9 $差距，亦庄去年两个区涨幅最高的盘达到了40%，次渠很弱，基本可以定为横盘的状态，其次亦庄的发展框架是东南外扩，次渠虽然比较新，有一堆的品质盘，但亦庄大腿抱不住，通州又太远，位置很尬，把次渠的盘出掉正确。
2、关于^ M ] ]选筹，清河和回龙观都可，从次渠换到这两个区域任何一个区只要楼盘别太差都不会亏，方向上是正确的，清河是海淀学籍，但选的盘可能没有回龙观优质，也能跟上大盘，回龙观选| 3 L \的盘是板块第一梯队，金域华府是回龙观常年的领涨盘，北京交易量常年稳居前三的区，能够兼顾到积分落户，清河和回龙观都有上地西二旗产业辐射，整体房价上涨跟稳健且牢靠，清河可以关注下莱圳家/ ? & A m \ Q :园;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、你们需要考虑z M L n F t q x N的是让孩子在海淀上学还是昌平，还有积分落户的问题，如果先买昌平赞几年钱再买积分房，期间好6 w ) ^ ? A V # x位置的在G z g 3涨价，工资很难跟上房价上涨速度，差位置的不涨未来也没有投资价值，如果单纯为了积分落户买一套没有前景的房子成本有点高，建议可以了解下海淀的教育氛围，比较拼，如果双方的工作强o 0 p F u _ | Y度都比较大家长和孩子都会很累，这个问题需要你们自己做综合考虑，贷款首付不够可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，y y U & E z Z f T贷款的利用;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，我们已经卖了筑华年的一居，打算换一套三居，暂无学区需求，总预算V p % n d p1100左右，目前有几种方案：一是在B a 8 . o L A新北苑世华泊郡、华贸城、铁建( } ` , } $ s y国际城买三居。二是在原小区筑华年买三居。三是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。| S Q S H从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低% m $，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认% w t U U U v n @真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很好的盘，如果3居是硬= C X 5性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套! i ) x _ 3完善，有相对不错T G M m G的资源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏o u A ; z文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
这种区域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的d t M : – G M2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可p z 5 I以看清河莱圳家园南北向的小三居，如果以上楼盘面积无法满x 5 o + * 5 _足你们的居住需求，可以看朝青华纺易l * e A城和青年汇佳园130平的三B P F j { m ^ @居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基\ 1 8 S m h础的配套设施，区域资源还不错，; @ m在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据; B \ x / – . ~ /)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品质住宅，新北苑最大的价值就+ C G 0 R J是新区新盘，这个区主要还是属于承接地区，靠东西两大产业区的购买力，当年比较火的时候70%的购房者也都是东西两大区? a o l Q P $ x置换过C _ k u f ] c去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑这个区域前期能买O V : h B的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换x r o b X仓就没必要再选这个位置了，祝顺利！
Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出I K a K n ) # M p租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。R 1 , u 4 \ !九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕i J ` 0 W x A站岗o 1 N z – J ) q。中海兴三，也看了，大平# e ~ V h +层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。* s l o @ m b o瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这! t f几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你_ h = # h 1 3看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次y t W = h !级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，O R k N T ! # w #买新盘你要看同区域品质差不多的[ + N | ~ ! B 6 n二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的2 \ w | p d \ D价5 7 ; F D格，是开发商卖给你的价格，而真正^ D ] ; F S }意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的6 5 O ; 4卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板% ~ ) n p ?块，差不多要打到7折左右，有的更多,A \ [ \ f b这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比. k f .较注重居住体验，可以看看亦庄金茂f # j /系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是u 7 l g 9 ! #有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问:京总好，新北京人刚需买房小白，p % ^ + : P ?首套首贷{ W N V T * i，工作在海淀，国家图书馆附近Q R i @ J s。总预算470W以内想入手小] { E 5 6 | ` q两居作为上车房，兼顾保值与居住属性，目前有意向石景山和丰台，看了远洋山水、老山东里、鲁谷村、瑞丽江畔、南珠苑。买房作为一项大额投资，很谨慎也很迷茫，求教京总如} ( M P D K + y g何选筹？盼复，感谢！
A:回答:k L i Y ; J B您好,首先建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;这篇文章无论是对于首次置业,还是二次置换都有很大的帮助,我比较建议你投住分离,一般2种情况我会建议这种选筹策略，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，第二种情况是/ \ d # = = Q工作的区域或者工g F c 3 6 r o T U作单位所辐射_ B 4 @ C 9 Q : p到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况建议以投资为主扩大选筹范围，` x * p z刚需第一套应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后H V Z : a = \ U你大概率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错h M Q W t J j . {的盘，
在你上述所提到的板块比较不错的是丰台丽泽附近,可以往草桥和玉泉营区域淘淘,其次是鲁谷;石景山除了鲁谷其0 , ? n X A n C Q它位置大多没有投资属性,我在星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;石景山很缺乏产业，购买力大部分来自海淀西城的外溢;定位虽然是/ E y { ;高端产业转型区域,但实际是一个通勤的卫星城，房价之所以有支撑主要是能承接住海淀西城的溢出购买力;这种特征的区域只有鲁谷相对稳健一些,你可以重点淘淘8 Z m k R $ c远洋山水,玉泉营、草桥、鲁谷这些位置只要入场价不高,保值增值性都可,可放~ i M s * ^ r ; [心购A } k V 8 0 m _买;如果比较注重中后o P A期的成长性能接受投住分离相比丰台和石景山朝阳更适合这个价位的布局,可以看看常营的苹果派,在二手的选盘B l { N _ ) S上建议参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
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