北京楼市:部分“尖子学区房”的危与机!-叭楼楼市分享网

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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在! D 4 | i `帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:星主好，看了不少您的文章，感觉星主对宏观经济和微观经济都有不俗的理解。现在我把我的情况说一下。首房首贷，我在国贸上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约还有400个，另外手里有一套四惠东地铁口的自住老破小，大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下x m W P i &几个考虑：1.考虑二手房交易成本，目前看的都是新房，主要看了东坝的北熙区和德贤御府的三居，都在900万左右，但是北熙区的户型目前把我们劝退了，另T H ; ~ K # ` ` 6外目前东坝的价格} F 7 n我们感觉有点透支。

2.看了十八里店的云筑，但是考虑到朝阳的重心不在南F j i X | X X R T边，劝退。3.看了德茂的和锦诚园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台湖的桂语听澜，单价总价都低，户型不错，且有1H _ ?7号线，通勤基本可以接受，但} W U K d c } & Z是台湖的未来我们看不清。我们目前一是考虑通勤，内心更加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可5 3 0 d 3 W ! %以置换，这样我们手头子弹大约能到600-700个，恳请星主给点指导。

A:回答:您好，感谢信任！1、2、3理解完全正确，关于台湖：这个位置前些年炒作的点主要是亦庄，而亦庄的发展核心单元是东南外扩，核心产业优质资源v & 0 I g @ G ` ?全部集中在W E ~ !亦庄核心圈，台湖只能作为亦庄的通勤去理解，这个位置的优势是从0开始的，所以一到这个区域会很吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，从投资的角度l V G J | q % `这些位置的房子已经不便宜了，台湖属于R r @ ;两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，M k 8 H % ] \ 6通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单A ) / 6 9 f i元未来向东南外扩，所以台湖这个位置很尴尬，如果这种区域往亦庄核心圈靠靠价格必然会上去，但太远了，这几年的行情也都是横跌状态，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼@ f s g 4盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询近5年的行情;

而亦庄可出[ { q V r现过多次行情，台湖一次没有，这种区域兑现起来很难很难，且你的总价在这个区域有点高，会影响房子的流通性，怎么看台湖都不适合你，你最好的方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，一是稳健，二是兑现比较容易，选筹上没问题，小水小涨，大水大涨，每一轮都不会拉下，而新房至少要等个5年之后才能看到希望，不确定性因L m – + M W e C N素太多，你可以关注首城国际，A派公寓A F g 3 &，风度柏林，银谷7 – : ^ & Z x美泉，华纺易城，青年汇佳园，这些盘所处的位置资源都很好，成长空间也不错，距[ ; T o 0 K离你单位距离不远，祝顺利！

Q:提问:星主好！非常佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大三居131L r } .平，总价越600多，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答！w ` ? s F感谢！

A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大量土地，通州越老的小区k ; Z Z – u价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通勤地段里的市场行情会很差

往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品质还可，居c R +住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很W 7 X多次新盘，所以这个盘未来的行u & X q T 9情会比较迷茫，你可以通过星球精华栏16#\ 6 –北京3 g ] 7 x e 9 J各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行p H – n d [ X S情;如果没有选择的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，5) A H $ g i ^ 8 ^00做纯投资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到116 % d – X t ? G k00-1200就能往主要位置的方向考虑了，这样你会更快一步，往后的行情W A Y X l每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容易些，

2、中海苏黎世家盘很好，但s P e \ #价高了，万科西华府比着中海品质不差s { h C，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成Q % 8 M Y 7交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园x t k [ 2 X G t :，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。5 ~ c H I ; j – !今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有^ 0 # J y想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能5 , k :再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租9 j w d 3 ~ z一d % m a F B J套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置= D ] 6 g f m L换掉望陶园的房子，具体买在哪y ? Z ] ) ~个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？

(4)其他信息实际看过X A ! C @厂洼西街6号院，买2 V P 7 2不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总

A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优. / ( G u势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽r e \ 0 H然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板S G f b t C : 1 u块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的l . i 4盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析| N t 8 l ;,建议参阅!

怡秀园这个盘是有学区N I h D m W溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走l u O l o O 5，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域` * V n w – q ! z，但万柳是分为三x ( f个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万{ \ _ Y p P c ? E柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和# H j 3 _ 7 ` [ s新起点这! ; ] W I ] F样的盘因被动性利I q Y u j M j好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万i \ m a X ( L泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;

关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时% S d 9 ~ D `间，望陶至少你要等到10万11万的水S E Y 7 T i P平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种: 2 * @ : 7只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配– K / , ` `合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！

Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽? M . a d r [ #的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～

A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和\ M U h 9 j N E西或东换,白纸坊和草桥、公益西* A H \ R R E e %桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上4 v M \ @ , 5 X换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级R @ u \是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级, b c d一套综合资源\ D J B e I K Z不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，E Y r m * Z `可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;

如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分| \ L C { B家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就) H = } Q很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧, g M s,祝顺利!

Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不[ \ ) [ g知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？0 _ & !这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下谢谢

A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，8 F : e这类老破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是. ! i G z 9 v f有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发z F g t q P X生变化] ! % 4 j 2 [，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走

下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会0 v r n 7 d J很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！

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01#$ k t 3 W北京楼市的十年主流预判（2022-2032K i / 9 _ x \ $）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化Q n J x e # , w X

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款c . z X r R S .的利用

41#浅谈房地产泡沫

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