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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的, # Z ? c a实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:星主你好，一是请问世纪城头部楼盘是哪个？二是世纪城板块与万柳板块相比较来说优劣如何？三是U e U n N c h计划2600左右购房，从投资角度来看两个y w P区哪个楼盘合适？谢谢。
A:回答:您好,世纪城第一梯队楼盘观山园、晴波园、晴雪园、鲁艺上河村、翠叠园y z j、春阴园;世纪城的密度要比万柳大,生活配套要比万柳更完善,有世纪金源平时购物吃饭比较方便,万柳只有一个华联,但生活氛围更好一些,属于闹中取静,西侧有昆玉河临河公园,从区域上万柳的房价天花板要比世纪城更高,商圈的成长V A { 3 y c b $环境优于世纪城;2600可以关注下万柳的碧水云天、光大水墨风景、万泉新新家园;世纪城可以关注下晴雪园、晴波园、观山园;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(6 , q K ^ F历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利s [ _ a 1 [!
Q:提问:您好，两套房，西城新外大街甲8，17年初买的60平南北小两居，中间楼层，学区名额已占，孩子三年级；09年买的100平中鑫嘉园南向两居。海淀有其他的住处，离/ U b $这两个都不远，从投资的角度是否要卖一套，卖完后也没有特别合适的投资渠道，也就是理财固收基金这种一揽子产品？卖的话卖哪套l | ] { C d R呢？
A:回答:您好,感谢信任!新外大街甲8这个盘的波动性很大,成长性不足;中鑫嘉园在牡丹园属于中等的盘;你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2] 4 & Y s = o022楼盘涨势收益分析4 X $ ;(历史成交_ – ,大数据)查询楼盘3 O [ g X Z *详细行情;第一这个盘热度一般! ` s A – Q,在牡丹园属于中等水平;第二牡丹园这( v ~ o个板块一般Z t } _,商圈的流动性比较差,只能等主板块涨完喘息的时候,才能轮到;第三这个盘9万5的价格会导致未来房价阻力位比较难破;这两套盘都不属于稳健可持续增长的优质盘,应该优化换仓,您套出1000W现金,只要选筹到位,收益性会比这个盘可观;换仓的意义t ; V R & F L是5年前我买的5万;现在已经10万,商圈固化上涨动力不足的情况下卖出在买入一个有上涨空间的盘,从t * – @ 3 & 3效率优先原则这两套盘都应该做置换升级了;建议你认真阅读星球精华栏的文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利;
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想b h ] L p & . K入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，v / J L您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的% N H ! j朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破n n m A q – K Q L小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即~ } Q v k便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，n p v G月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果* ~ A买了之后; 1 0 7 u g Q t学位发生变化，房价可能b Q l c r r V出现下跌，但下跌过后会M p e继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平= i 2 b ]，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘K % M g A d G M f海拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和i ; v @ s V老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的P h c ! & R r十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议( ? ) ^ b M A v 4你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗6 ~ 3 L不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！
Q:提问:京总您好;看了您星球置顶的文章,确实非常精华个人情况如下：有一套右安门内宣师一学区 单价10万左右 溢价不高兴不过环境一般;手里加贷款能凑1000左右;从您置A R Z L顶了解北京万柳、望L e p p R 9 J京、朝青三个片区有潜力、有几个方案 请帮忙提供建议
1.D ; y u p W 不卖s K | 9 a右内1000选朝青可选华纺南北三居 润枫西区南北大两居 或天鹅湾两居 不过天鹅湾户型稍差 请问如何选择– f } w;2.不卖右内 1000选望京 看中只有澳洲康都南向两居有学区概念;3.卖掉右内、在望京选橄榄城,之所以放第三有两个考虑 一是今年可能要二宝 二是避免鸡蛋放& C L – D \ ,同一个篮子
另外有几个问题;1.澳洲康都相比朝青是否位置偏了些 在五环角上 而且望京交通相对x ) G朝青差些？望京是产住m d ; o q \ Y @ }结合没错 不过想吸引望京外是否也有难度 主要是交通2.除以上区域也有看亚运村远洋万和城 以及右安门鼎立水岸家园及信德园 这几个盘从2015年底到现在都有翻倍 且从2010年c 5 Y ^ b M q E C初也有15%涨幅 。右安门离目前孩子上学比较近 或许可以自住 其他只能投住。想问投资角度讲鼎立跟信德园是否有可选的原因;3.有比较朝青及望京几个盘从2015以来s k ~ J w ) n的涨幅 其中天鹅湾 青年汇 澳洲康都都有翻倍 不过华纺 润枫水尚1.8以下 看的都是目前1000左右的户型;4.看您过往回复似乎没有太多/ & ; L提到天鹅湾跟润枫的是否认为1000应该选望京
A:回答, r C A;您好,首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有,文章中有关于各类房屋置换升级的系统性指导建议;1、如果不卖右安1000做布局,望京的行情比朝青会略有优势,不同的是在朝青能选个三居,望京能选个两居;朝青能吃到2 d . _ e I ) P的产业只有朝阳国贸一带加上东城,望京能吃到产业除了本地还包t K ? t , 1 X括上述板块,关于望京的澳洲康都的位置,望X A T c = 8 H o京的刚需盘,刚需偏改善型住宅,有一半的购买人群是来自望京本地,剩余的一大部分来` N W C u p 2自朝阳东部和东城东北方向,一小部分来自外区,只能说望京的房价从来不8 5 V t I需要靠外来的购买力支撑;
2、如果卖掉右安,应该往望京东考虑,望京东是望京发展最好的区域，这个板块的综合资源也c D u v 6都是一线，头牌是保利中央公园，远洋万和，融科橄榄城，这三个盘n ^ p 0 g f C都属于终改盘也是这个望京的领涨盘，这个区域的购买力应该是望京最足的，融科三期的成长性很好且性价比不错，海拔会更高一些;你从右安换到这个盘属于升级,方向上是正确的;天鹅湾和润枫大户型很好,朝青800的布局是比较合适,超过1000总价越高越应该布局望京,不是说朝青不好,只是望京的优势更凸显,你可以参考星球精华栏文章O R +16#北京w z T k E G各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数k e 7据);
3、2015年-2017年北d ] 5 , I d \ Y H京大部分板块的涨幅都不差,你要看2017年之后的行情,2017年才是楼市分化的开始,之后抗跌性最强的板块就是值得关注的,鼎立水岸家园属于尾部盘,区域的海拔很低,丰台南站的资源都很差,信德园虽然靠近丽泽,但这个盘没优势,属于板块第三梯队的盘,金泰城和顺驰要比信德园优质不少,丽泽这个位置如果没有通勤需要,不建议做首= o _ A n选,前面炒作透支不少,兑现起来比较困难,祝顺利!
Q:提问:京总，你好！很幸运能看到您分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题Z $ ,，我们需要去海淀的健i 5 } = H 0 –翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考} j ` o I G虑在海淀的海淀学区内购买一套房子落户，今A ( & H W Q t R年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。
关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家l V i 5 b ` p六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋国际”的176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来R e ? 5 7 a A D10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？
二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子^ L ` 4 b F d O Y住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很: 9 + . B大，感觉经济发展和人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨/ % K c e（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子e O @ q还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学~ \ G f k q ` ~ ^习您的文章，比如考虑买一套望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感谢！
A:回答:您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于西海名校溢价比较高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价| m :也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,T [ / ? I \不会转移全部价值% q m,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，可以参考星球精g w h J 1 $ W %华栏文章13#学区宝典：东西海学区5 O L ! y Y房选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，政策一年一变,X P ] 8 ` ` A *学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话W f 5 m \ z $，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好U v s Y是往西走，阳春V + d光大或者沿着河那一排，需要压s | 4 H u缩面积了，这些盘学区风险相对较低，新起点Z ( ] V , – C如果取消学区下跌的概率9U v V _ r0%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越6 : X + c z \小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。
2、关于出货情况，火星园的盘很4 ; 4 L D w P =好，可以通过星球精l 7 R . v ! j d b华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以$ R E上，底仓很足，价格超级笋的情况下才入，祝顺利！
Q:提问：京总好！情况：两孩子在海淀苏州街上学，分别上高二、初一，现在海淀租房住。未来至少5年上学在海淀，想买\ l 6 2 k 6 2海淀房自住兼投资。现有：朝阳区东四环南磨房乡的世纪东方嘉园一套3居，闲? | 2 m置，低楼层考虑D { 2 ) Q # Q T !换高楼层，满五唯一。请问：该怎么考虑家庭资产配置、优化、投资，同时宜居？方案A：1、想在海淀买一套3居或小4居，140-160平的住房，楼盘较新，1500-2000W，南北、方正、高楼T S } ; D q ) W a层，临地铁，宜居程度高，如果有好的学区更完美。您的推荐区域？什么楼盘？
2、看过四环外的橡树湾，顾虑：学区一般，交通不便，万象汇前面、往万a l b w o泉河路上的早晚接送孩子会不会堵车严重？也n $ K D 0 Q看过四环内的世纪城、绿波漫板、玫瑰御园、观澜国际、诚品建筑，交D E k –通方便了，但：楼盘旧，都是约2004年的房，总价高但居住舒适度打折，而且很多房东卖房换现，如果买了将来能否保值增值？3、朝阳的房K { ( y 0 F $出售，还是出租保留？4、如果出售朝阳房，买卖的先后顺序怎样？时间节点为？
方案B：买海淀学区房2居室居住，1000W以内，南北、方正好用，临地铁，宜居。另买个朝阳房1000W以内3居，南北方正，临地铁} U / g;两个方案，您认为怎么更合适？如果方案B，您` 8 H的推荐是？困惑很久了，感谢您百忙之中回复，万分感谢！
A:回答：您好,感谢信任!1、世纪东方城在欢乐谷板块热度还可，成交量排区域前三，比北京华侨城低大概4500左右，一个9 \ i w . | T是03年的，一个是06年的，在价格上比较有优势。但欢乐谷商圈一般，外地人居多;这个盘从2017年到去年起起伏伏处于横盘震荡状态，近半年楼市传来利好上涨了大概10%左右，未来有补涨的可能性，但跑赢大盘有点困难，
你可通过星球精华栏文@ k O 8章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析F ` _ 5 X(历史成交大数据5 p ! j 2 4 K 5)查询这几个盘近5年_ | 7 4 ,的详细行情;关于置换时机;北京的市场规律是热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是卡在主城区的冷静期入场,我在Z P ! 5 f d 8 h星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,
2、1500-2000这个预算如果把面积控制在140以上，选不到品质特别高的E D N &盘，所以您看的盘品质都一般，在海淀做选筹，就根据您h m w D h 1 2 c的这个情况[ ~ / x c \ 1说，要么您压缩面积，要么在增加500ZD，这个方案就能选到不错的盘了，像万柳的碧水云天、康s d ] 2桥水郡学区品质都可，能同c X G } ! V V i =时满足上学，居住。海淀本身不缺购买力，不建议拆分为二，可以集中ZD选一套霸盘;祝一切顺利
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴2 7 [ * I w v p机场工作，于18年购入大7 ; .兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，g \ H J购入时价格233万，现成交价190左右，t T k 7现觉得当D k # K初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响@ I 1 6 _ P H，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：
1P @ d [ X V l B、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之U A 2 f后首付大概在200左右，家庭月收入可\ d ] r承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄r c x E500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在r @ Y | 4一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？| g b 9 G5、由于在大L * 4 7 r兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！L L p \ H期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新M m % Y z \ c !房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败? ; N d L } r j，对于ZF持_ G # I z . H $ @有大量土地的新城区，最好的选? – j p筹策v k k略是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位置，二} v 0 h E O 2手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些2 , B v p V w不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，应S M D m该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关2 g 8 / : [ q l ~注下G q Q亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分S | \ H $是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租房和买K k T A h 9房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。+ E i y ! ^可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行j \ @ n c A 2 l情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地又有没有核心产业u * , Q . = C d [支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还m b O m是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主I % ? _ n h流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
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41#浅谈房地产泡沫K 3 u d
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
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16#北京各区2017-2022楼盘l 6 z } S [ B k d涨势收益分析(历史成交大数据)
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实操类（部分文章）
81#s [ i ? U c p O北京房产投资核心逻辑和B R T # b原理
82#北京首付u W 4 5 $ I – i /300-400稳健的78个刚需盘分析
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