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Q:提问:您好，最近看到疫情$ K C ? l后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层[ 7 8 / u | v $ 9板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出d Q c _ v D 5 #发，和市场保值维4 ! t k O C $ a [度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是房地产的龙头，楼市确实在回暖，) ] ! F Q ^正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透e P D I q的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现? E w z金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理C K \ F ) U @ [解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较_ z 8 I { Q n Y O高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价L g ? d t ~ 6 /值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金V z a P { K ] z S地名京;这两个盘主U g A 3 1要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,B g F G k i & – l东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这两个地方\ b r 4 Z最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，d p \ E 0 a y `可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:你好。最近想入手朝阳一居，非首套，首付230以下，主要是想外租和保值，目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不P b l k # N错，均为95左右的房子。另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央产房，上世纪八九年的。不知道这哪个更好些
A:回答:您好，感谢信任# 2 S！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建议仔细阅读,d r a i你可以重点考虑炫特，这个盘很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为w R \止，这三条线有4个点，朝阳公园，A ! ~石佛营，大悦城| D y p =，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，
再和你说说华1 0 i C G { ! u j威桥和潘家园，朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这| % X w c T一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综8 X h合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很u 5 U s & \ * X好所以发展不错，也是朝阳东– / O F g | u E部的& c V ~ [ S 1 i一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏| M P，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼t : | / { 2 J 2盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;
这一大片除了山水其他盘Q m O w D价格都很低，并且一直是一个价，三环的位置靠近国贸这个价是不正常的，所以这些位置基本是$ , . N i , O什么价买卖的时候还是什么价，7 \ S Q d农光里已经靠近这个区域了，成长环境不是很好。关于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的价: A b值是产业价值，距) A 4 Z F i r }离国贸比较近，但自身产品比较普通，属于市场上的尾部，如果方圆十公里内全是这种盘K [ U o，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一点的盘红庙瞬间就弱了，小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有一点通勤时间也希望住的小区新一点，所以常营m 5 G e m一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比0 – a y @ (较慢，祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观} Z f n M湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选3 p q q y 3 /，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很\ / {差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，_ A m ^ ) z棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关J 2 , ; 2注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩k w h 6 r 4子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房| % H /子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户w / 7 S型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅h q v [读星球精华栏文章81#北} v L京房e % ] 6 x x产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧; A j H E ] = 4水云天，现O K @ m = v 0在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不i ` K太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，A s ] g 7 G谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的B J R m R X O g :十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的H [ ,头牌小区，但热G { Y ) $度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任T 1 \ 9 s何问题，面积小对于你个人的居住需要是7 A \ ~ Y v (缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了v K J ] . 6 L 3，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其: ) 1 ! u [它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山B . G ( i春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝b C + ] j = * p e阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的g Z V ] + 3 7 *盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是n m x v要别墅还是大平层很容易，或者你B 2 e 8 w ^ N现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置\ ? u b l :换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真, i ] \ | * 8阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（# F o S : 4恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商X s 4 K 9 E n 6场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益= v c F M ) F西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比& 7 % * q丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源C M u –，# z @ / J居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅J ? , i ~ Z v读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑u # & o ? . 0 o和原理/理解置换;
如果你们现有的房] . , O $ j 3 u子行情不Q ( h a = r &好,或者存在不确定性,在附近换不到大0 \ \ p面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确s l z L * f保资产保值增值,租房过度,孩子上! k n %完学后再做三次置换,大部! \ D Y W q .分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一T { c \定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提2 G O % ( U问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房Y U K U ] P {子。二胎还没有想好。不太想动用现金。f E M(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为% ] _ m I 3 l再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足g % 9 Z i20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格2 l S r Q 7 :越牢靠，这个[ | a 0 ; 9 p ^盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时N ) ` N Q 7间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球r | I i精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格f j S $ ]就一直往上| w M p q走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东7 ; i @路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上+ x C ( a涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生\ 6 D Y变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新= u O，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选0 H S ^筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉_ c { ^换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万1k c E R 9 ; 01万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的9 Y @ p 8 + B (价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力[ , H 1 F G，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你| { ? f + X h _要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
北7 o + B % i L ! 9京跑赢大盘的房子不超过20%
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