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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们V 7 s 4 P + u的选筹跑在大盘前[ * @ 2 G Q面
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Q:提问:京总好，我们已经卖了筑华年的一居，打算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右，目前有几种方案：一是在新北苑世华J S d b T e ) 7泊郡、华贸城、铁建国际城买三居。二是在原小区筑华年买三居。三是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。从未M L 5 E B b t { (来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压R W H缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很好的盘，如果3居是硬性需求，那你就0 S T } j U不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选} q ? 7 = } ?一些中端市场的偏改善型的B \ [ n u a盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套完善，* H O v C z 7 L有相对不错的资源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求s B ,,你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
这种区域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可以看清河Q \ & . M V H k莱圳家园南北向的小三居，如果以上楼盘面积\ C +无法满足你们的居住需求，可以看朝青华纺易城和青年汇佳园130平的三居，望京和h N f 1清河属于资源密集: g * m h |性的区域，n V t ^朝青属于溢出，有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品质住宅，q . Q 2 6 u新北苑最大的价值就是新@ s U V | | $ N区新盘，这个区主要还是属于承接地区，靠东西两大产业区的购O W E ) e m [ U买力，当年比较火的时候70%的购房者也都是东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，所有完成过涨幅的U a 0 g a + ,新区如+ s ~ A . + d i ,果要走向更高y M = y L + $的台阶,需要能够承接更高端的客户,) O B (只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的+ x { ~ 4价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没z | Q必要再选这个位置了，祝顺利！
Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨! v o 4 N。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站3 = : @ ) g V ! $岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰f x y Q G台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为. . % _ + x T f x开发商又调价了，不管是多少钱，这都是h V i J $ D I你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你& & $ ^真的在二手市场挂G ` ;牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房O s L X子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么{ t c y 5 w } ?好的资源，未来的预o 1 ; . * R ( 2 O期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议^ b L适当控制一下面积t D . % # + 6，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问:h ^ W f 0京总您好0 7 \ V O，关注您已久。说一下我的需求：首付400-500w，sfsd，在有理想标的的情况下可追加首付到600w（较勉强），家庭收入尚可、贷款打满还贷能力没问题，主要目的是自住加家庭资产保值。上班地点在海淀上地，希望在海淀选筹，自G q A + A M o s F己解决孩子上学，因此不用考虑学区房。准备长持8-10年或者更久，需要宽敞一些的三居或四居，想要新一些的环境好点的小区，三代人一起居住，面积最好能在130平以上要不然住起来太挤。请问有适合我的板块和小区L – * 4 ] v y推荐吗？
A:回答; 您好W 0 p E I F ?，如果工作单A Y y A位在上地的话，最好还是围绕上地附近买，海淀的产业核心也集中在这一带，围绕) O J y + r : #这些位置买方向上是不会出问题的，按照你们对房子的要求，8-10年的持有时间，可以重点关注下安宁庄板块的上林溪，115平的三居户型三代人居住很好，就是和你们期望的面积有些差距，如果能接受这个盘是– , ( =很不错的，上林溪这个盘– Y z h b如果市场没有大调控的情况下1 ` 0 { 4 3涨幅很稳健，如果市场有针对性的调控,最差的情况下会是横盘状态,保值性很好J – U G,品质在安宁庄属于天花板了,安宁庄的弊端是整个区域品质盘较少,只有上林溪一个,安宁佳园虽然建筑年代接近10年,但综合素质一般,除了这两个盘其它就很拉垮了,你可以通过星球精华栏文章16#北京区2R g H017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近5年的行情;
这样的区域对本区域以外的购买力吸收相对较弱,但对本区域? A w ?内的置换群体吸收很强,对外吸收购买力比较强的区域特征唯一指标是“新”,楼新、路新、配套新、品1 C & .质次新盘扎堆,哪怕位置稍偏,只要不和主城区脱节即可,安宁庄缺乏这样的配套,但不影) 9 : A响这个盘的价值,稀缺性比较突出,如果面积是硬性要求必须要到130以上，那就只能打新往海淀北部新区考虑了，只是这个位置需要时间兑现,周期长了些b N V,如果您们工= 5 8 g p作地A u J e % b 8 R 2点比较稳定可以长持的情况下可以考虑这个位置,海北会是海淀未来大概5-8年一个新的增长u [ { O k :点,弊端就是需要时间兑现,周期不确定,现在价格有点高,透支了未来3-5年的价格,肯定要做好5年内没有行情的，稳健一点就买在上地一带，激进一点可考虑海北，祝顺利！
Q:提k e ? z q问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户1 P + X型，最近一次，成交价1050。孩子S T G。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金m ( 9 8。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一v Q t x套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，: L ~需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够6 5 k实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种\ n N ; ~ C G d离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问e n o {中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总q 8 { [ ? ( y n
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期J O . D 1 m价J c ~ N值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右u I =的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的: h P 0，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一3 | ] Q直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是Z a ~ 6 J w万柳东路以d B 7 D p n @东，万柳东路基本都g I j t b是老盘了( 0 X . s，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球g 3 ! @ t 2 k精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;! : U X
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，* 0 . v . 4 L但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不C T X C v p K是说厂洼不好，这x & p s y + d个盘很不错，但你要看的是n 4 e ,未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，) F & A如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，h 3 t ]现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带x e ! Y e t ] U动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小: W A B J学需求，考虑去亦庄置换，满足+ X f i p学区和通勤要求。纠结的点如下：
1、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破% 5 s 5小，因为老i k f . d [ h破小有贷款，还完之后7 O T B H s E首付大概在200左右，家庭月收入可? R | ; U 1 @ q z承受贷款额度最高b G T H $ ~ 4300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现[ q 4 Y D I # n x在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现6 H – f : | 7 =在一样u a 8紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，U B l j \ | \能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期5 ? 7 I待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核( f N \ T心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品! ? 8 u e质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套_ 5 N F R房意义不大，整个大兴区，品质次新二手& ( L o | ^盘很多，新房也很多，老破小D z % ] + u ;未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺& ^ A # v性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学O 0 7 u w m区属于锦上添花，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨{ o d T x E b _学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4o b ( C年的时间亦庄~ ! : ^ | i大概率还会往上走，你要看, + x 4这个区域，优质产业L i P U Z会持续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在; : P ! c ^ W l发展，人才会源源不断x ? P W ,来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可( O 6 P通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区域流入的人口购H 6 T 9 – d o –买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上] | J \ b涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区h 2 b ]的刚需小户型70%C [ V还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！
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