文/宋光辉【来源公众号结构化金融】
1月26日上午，金融监管总局和住房城乡建设部同日召开城市房地产融资协调机制部署会强调：
一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求；地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，强化统筹谋划，细化政策措施，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接。抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款。信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面要跟踪监测落实情况，加强督促指导。国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报。住房城乡建设部抓机制落实力度大，据了解，本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。
本文写于2023年5月，属于旧文重发。
随着国家政策在近十年里一再救助楼市，使得当前的房地产价格已经高到难以为继的地步。当前，为了拯救楼市，常规的政策根本就难以有效发挥作用。
当前经济陷入通缩困境的边缘，各项经济指标出现剧烈恶化。基本上各类居民消费都出现下降。全国一线城市的房地产市场销售下降异常猛烈。
当前房地产市场的问题，主要还是居民的收入与储蓄，已经匹配不上高昂的房价问题。从2008年以来，房价与其他商品的价格，两者之比越来越大，形成了巨大的冲突。这是经济当中的一个结构性问题。要么是房价下跌，要么是居民收入其他商品价格上涨。
房地产如何才能救得起？
当前要能够真正将房地产救起来的政策，有巨大的副作用。作者此前在公众号写过一篇文章《一线楼市全面下滑：无次贷，不反弹》。
在文章当中，作者写到：房地产投资和基础设放投资也是中国经济的重要发动机。这两年房地产市场下行引发的经济低迷，已经让人充分意识到房地产在经济体系当中的系统性重要地位。中国货币投放量一直规模巨大，但是仍然抵挡不了利率下行，PPI为负，CPI接近于零，已出现通缩迹象。青年失业率超过20%，吊打欧洲，长此以往，未来一代将失去了希望与梦想。这是一种接类似“大萧条”的体验。
每次动用房地产来拉升经济，都导致房价的上涨，房价相对居民收入的比例，越来越高最终导致房地产失去了有效需求。没有自有住房的人，虽然想要拥有自已的房产，但是有心无力。有能力购买房产的人，将房产作为投资，但是缺乏刚需接盘，投资前景较差。因此，此轮政策推动房地产市场的发展，常规手段已经用尽，但是已经没有像之前的那种立竿见影的效果。
要想达到立竿见影的效果，次贷经验可以值得借鉴。但是副作用非常大，而且也只能支撑房地产市场发展三到五年。政策需要做出重大抉择，非常艰难。
作者认为，一个行之有效的能够拉动房价的手段就是次贷。但是其副作用就是金融机构的不良，及可能的（或必然的）金融危机。
美国的次贷，实际上就是将资金借给本来无储蓄也无稳定收入来源的人员，让其买房。这本质上就是一种金融魔术。就像开餐馆的人，本来没有生意，赊账给前来吃饭的人员、这些人员很多是本来就没有还款能力和意源的中小老板。在还账期限没有到的时候，餐馆可以自我安慰，维持生意良好的假像。
美国的次贷，从推动房地产泡沫的角度来看，就是政策鼓励纵容或是暗示推动金融机构进行创新，通过金融产品，将资金借给那些从一开始就可以凭常识判断根本没有贷款偿还能力的群体，让这些群体来购买房产，强行为经济续命，避免萧条。当这一波群体作为最后一波接棒者入场之后，房地产市场的发展就再也没有动力了。因此，便产生了次贷危机。
参照美国次贷的历史经验，可以认定，政策想要推动房价上涨及房地产市场的发展，当前仍然是有手段的。因为，中国当前还有最后一波购房群体没有入场。在常规的思考模式之下，也即不考虑次贷危机或大通胀的情况下，这类群体因为缺乏储蓄和收入，没有被人们当做是潜在购房者。
次贷具体是如何做到的呢？
一是零首付，这解决了六个钱包已经都被掏空的问题，也即购房者缺少储蓄支付购房首付款的问题。
二是零月供，通过重置条款，让购房人在前面三到五年不需要偿还本金甚至是利息，而将利息加到本金上面。这种做法叫做负摊销。然后在第三年或第五年的时候，重新安排还款，按照正常的等额本息来每月偿还。
还有一个最难解决的问题，就是在房价已经处于下跌通道，居民形成了普遍的一致的预期之后，即使想购房也能借到钱购房，但是买涨不买跌，可以等待房价下跌之后再买。这个问题通过无追索贷款及个人破产来解决。无追索的贷款，当购房人无力偿还贷款的时候，只要将抵押品扔给贷款机构，就可以豁免后续的还款义务。这相当于免费看涨期权。
在既没付首付款也在前几年没有还月供的情况下，居民相当于零成本获得的房产头寸。然后，房价上涨，购房者则可以赚，房价下跌，购房者不需要承担亏损。个人破产会有损信用，是有成本的。但是对于处于最底层的群体而言，本身信用对于他们来说并不值钱，以信用换得房价看涨期权，仍然是划算的。
我们可以想像一下，零首付、零月供、有限责任，这三者结合在一起的金融产品，一旦推出，中国将会激发多少房产购买量。然而，这些贷款，最终都是难以顺利收回的。
次贷之所以被称为次，就是借款人很次，根本就没有购买能力也没有偿还能力。以作者对于格林斯潘的研究，很难说格林期潘不知道次贷的问题以及最终必然要引发的危机。次贷危机已经十多年过去了，产生危机的美国当前的经济普遍好于除了中国之外的其他大的发达经济体。这表明，次贷危机并不是最差的结果，或许是避免最差结果的次差（优）结果。
次贷危机过去十多年了，现在提次贷危机的人不多了。然而大萧条过去近百年了，到现在仍然时常被人提及。在美国人的群体记忆当中，大萧条是远比次贷危机要痛苦得多的体验。
吊诡的是，微观上这种没有意义的行为，在宏观上却能够产生积极而正面的作用。在各个微观主体相互之间存在依赖互为因果的关系链条的宏观经济体系里，信心非常重要。假像即使最终都会被揭穿，但是没有被揭穿之前，却能够让参与游戏的主体心照不宣的继续游戏下去。
即使是美国的次贷玩法，最多只能够让房地产在短期里风光无限，算是回光返照。中国经济需要利用这房地产做出最后贡献的时光，完成转型。很显然，从当前柔宇科技、OPPO芯片、商汤科技等一系高科技企业遭遇的挫败而言，中国经济完成产业升级转型，所需时日还多。要想房地产能够支撑更长的时间，需要居民收入也能够在同时期里上涨，至少能够跟上房价上涨的速度。然而，在产业升级过程当中，社会生产效率没有办法快速提高，这种情况下，一个可行的方式，就是通胀，放开物价上涨，以此化解房价与其他物价差距过大的问题。
当前的局面，即使是房地产复苏，恐怕也难以独撑大局。一直以来，房地产投资与基础设施投资是中国拉动内需的重要手段。当前地方融资平台受到举债限制，基础设施投资也在收缩。这是双重的压力，需要双重的解决方案。平台的债务问题，也只能在通胀之下，才能找到有效解。
作者的次贷论及通胀论，被有的人称为是脑洞大开。本来从经济决策而言，如果有更高的目标，次贷危机和通胀作为追求更高目标的代价，也并不是没有可能。当然，作者也早就意识到，事实上这种可能性的确很小。
关键的是，当前社会对于什么是经济政策的最高目标，似乎没有形成共识。在各类下策惯性思维之下，就业这个本来应该作为最高目标的事物，却被牺牲掉了。如果提高几个点的通胀，换取年轻一代的就业率提高，到底值不值得？
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