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现在楼市最大危机。
不是在于一二线城市。
而是在于三四五六线城市。
大家应该都知道。
2023年全国新生儿数量902万的事情，大家已经都知道了。
但是还有另外一个数据。
那就是全国的人口负增长了200多万。
也就是说。
2023年的全国人口少了200多万。
在全国人口减少了200多万的时候，我们2023年的新房卖出去了11亿平方米。
大家知道这意味着什么吗？
意味着我们国内的房子，正式开始过剩了。
我们的人均住房面积已经是41平了。
当人口负增长的时候，就算我们不再新建房子，就光靠这个人口负增长，我们的人均住房面积都会越来越多。
因为人口少了200多万，但是全国房子，却不会塌那么多。
而且后面随着国内老龄化越来越严重，国内老年人去世的数量也会越来越多，被动的，全国的人均住房面积就会越来越高。
那么。
大城市好歹还有人口流入，小城市怎么办呢？
很多人只说，小城市房价跌成白菜价，就跌成白菜价，无所谓的。
但实际上大家想想。
国内的房子是靠置换链条的。
不是靠工资买房的。
或者说。
国内的楼市是一个金字塔结构，最上面是一线城市的房子，最下面的是三四五线城市的房子。
当金字塔下面都出现崩塌的时候，你上面的就不塌了吗？
没有三四线城市的人卖掉房子去大城市买房，大城市的房子，就纯靠本地人置换，能置换的动吗？
大家冷静想想，是不是这个逻辑。
那些说一二线城市房价会永远涨，三四五线城市的房价会成为白菜的房产专家，他们就故意隐藏，一二线城市房价没有了三四五线城市的人支撑以后，靠什么继续涨。
说一半，留一半。
其实大家如果仔细翻看2015年救楼市的初衷。
就是上面当时的动机。
核心还是要救三四五线城市房价，而不是一二线城市房价。
换句话来说。
2015年那波棚改去库存，当时是为了救小城市的房地产，然后间接导致了大城市房价上涨。
而不是说，为了救大城市的房价。
只是说，当那些钱从上面流出来的时候，离钱越近的地方，房价就越先涨，到后面才传导到了小城市里面。导致了全国房价彻底的在那一轮里面，普遍翻倍。
所以上面也知道。
小城市房价白菜了，大城市房价也就白菜了。
现在大城市房价还没有跌的那么惨。
靠的也是那些小城市房价没有跌成白菜。
如果说各大省会城市，省内的那些地级市房价都成了白菜价，那么这个省会城市房价也就完蛋了。
这波楼市的核心，依旧是小城市房价。
大城市的房价，跌到一定程度以后，就很难再跌了。
就比如说。
石家庄。
这个城市大家都知道吧。
河北的省会城市。
房价从2018年就开始下跌了。
至今整整跌了有6年多了。
2021年的时候，石家庄房价都没有反弹，还是在那各种下跌。
石家庄的经济也不太行，大家能听到石家庄有啥产业没？石家庄的人均GDP才勉强接近7万，就冲这个GDP，大家都能猜到石家庄的就业情况。
可是就这么个省会城市。
石家庄的房价在跌到1万2左右的时候，就有点跌不下去了。近一年来，石家庄房价的跌幅都比较弱。
这里面最大的原因，就是只要小城市房价不崩，大城市房价跌到一定程度以后，就跌不下去了。房价跌到一个，刚需能买得起的地步时，自然就会有人去接盘了。
石家庄有1100多万的常住人口。这么多的人口里面，总是能有一些刚需在那撑场子的。
那么想要让石家庄这样的城市房价继续下跌，那么就需要石家庄下面的地级市，房价继续下跌，然后才能把石家庄房价给往低拉。
力的作用是相互的。
大城市房价下跌，会影响小城市房价，把小城市房价往低打。
小城市房价下跌，最终也会拉大城市房价后腿，把大城市房价拉低。
而最终的房价支撑点。
还是要看底层人的收入。
也就是，那些，连个税都达不到的工作岗位薪资。
他们才是国内楼市的基本盘。
网上的那些中产，他们不是楼市的基本盘。
彭叔给大家说的再细一些。
如果你认可楼市是一个金字塔结构。
那么处于这个金字塔最底层的。
就是那些基本盘，也就是从事，服务员、保安、低级白领等岗位的人。
他们的月薪，彭叔按照3000算，这个应该不算高吧。
那么你推算一下。
一个3000月薪的服务员，在30年的房贷基础上，他能承受的房子总价是40万。40万的房子，首付12万，贷款28万，利率4%，分期30年，每个月房贷是1337元。
那么，国内房价最基层的那些小城市房价，一平是3000到5000之间。
40万，足够人家买一套三室房了。
那么你再往上推一点。
这个小城市的人比较积极卖力，工厂比较多，他们的月薪可以达到6000元，那么，那个城市的人，就能负担的了总价100万的房子，也就是房价一平6000左右的那种小城市。
那么再你想想。
当这些小城市的房东，他们想要卖掉自己房子，去省会城市买房的时候，他们就能把自己手上的40万房子、100万房子，卖给这些人，从而拿着40万、100万，去省会城市去买房，而省会城市的人，拿到了卖房子的钱以后，该置换的置换，该去更大城市的就去更大城市。
这就是楼市的金字塔。
真正支撑住楼市底部的。
不是那些程序员，或者金融从业者，而是那些大量的体力劳动者。
他们是楼市的基本盘。
全国就业人数，超过7亿，缴纳个税的，才6500万，缴纳五险一金的，2亿都不到。。。
所以你想想。
那些从事底层行业的人，其实才是大多数。
互联网码农失业了，不要紧。
他们人少，而且他们还可以去当服务员、当外卖员等等的。
但是，那些本来做服务员的，本来送外卖的，他们要是连这个工作都没了，你让他们去干什么？
他们才是真正的基本盘。
楼市里面的支撑者。
只要他们没问题，房价就不会跌成白菜价。
再多说一些其他的。
就是最近有人问彭叔。
以后老龄人越来越多，未来那种离医院近的房子，会不会升值？更有投资价值。
彭叔只能这么说。
彭叔之前扶贫的时候，有那种针对贫困户的技能培训班，里面有个培训班，就是老年人护理培训班，就是把农村妇女培训以后，送到城市里面去照顾老人的，还有那种培训月嫂、家政之类的培训班。
在彭叔观察这些人就业以后情况的时候。
彭叔就发现了一个点。
那就是。
大部分照顾老人的护理员，在逢年过节的时候，雇主那边，一般不会有啥意思一下。
而照顾孩子的那种护理员，在逢年过节的时候，雇主那边就会给点礼物意思一下。
其实从这个，就能看出来区别。
大家对于老人的重视程度，还是不如孩子。
而且如果说这个老人真的经常得病，那么他大概率是长住医院了，或者在周围租房子住，能舍得花高价钱给老人在那买房子的，很少很少。
那么在这种情况下，你说想要把医院旁边的房子，打造成类似于学区房那种的，彭叔觉得概率很低。
很多彭叔的老粉。
都知道彭叔对于养老的理念。
那就是不能把希望寄托在孩子身上。
尤其是在钱方面。
特别要注意。
在自己没有快要嗝屁，或者已经嗝屁的时候，钱最好不要分，或者说，手上一定要捏着钱。
彭叔这个岁数，已经见过很多老人去世的场景。
但凡手上捏着钱，家产还没分的，彭叔把话说的难听点，他们就是装，也要给你装孝子。
但是那种钱提前分了，到了最后的时候，各种鸡飞狗跳。
彭叔不是说那些子女不孝顺，而是你把钱分完以后，他们真就没那么上心了。
彭叔就举个彭叔现实见到的例子。
彭叔一个亲戚。
他把钱提前分了，分了以后他半瘫，要坐轮椅，然后子女就老找借口，说自己忙，没时间回来看他，然后等到了，交接老人的时候，因为下面是4个儿子，1个女儿，女儿不参与养老，所以4个儿子轮流养老，而在交接的时候，有的儿子就推时间，不积极，觉得烦。
后来老人嗝屁，也是儿子之间互相推诿，老人越老，就越不想要，觉得麻烦，而且儿媳妇在里面，也起了很大的推动力，她们会比较技巧，后来老人就嗝屁了。
彭叔另外一个亲戚。
他就比较聪明，名下房子，一套都不分，产权都在他名下，钱也没分，他下面的3个儿子，抢着孝顺他，而且因为钱还没分，所以，当儿媳妇那边有怨言的时候，他的儿子就会说，现在父亲钱都还没分，你有怨言，小心父亲到时候不给我们分，就把媳妇那边的怨言给堵住了，夫妻两口子同心孝顺老人。
人老了。
需要花钱的地方真的挺多的。
尤其是那种得慢性病的，每个月吃药都不是小数。
你看那些城市里面能活过85岁的老人，都是药罐子，每天吃N种药维持生命，这些药分为好药和一般的，价格差距很大。
用彭叔的话来说，这就是用钱来买命。
你有钱，能吃得起好药，就活的久，吃不起好药，就看天了。
想想要是提前把钱分了，后面自己又有这么多需要花钱的地方，子女本来就嫌烦，到时候身体一差，就太被动了。
老是一件很可怕的事情。
还是趁着年轻，努力奋斗，多给自己储备一些存款、资产等等的。其实真不用怕年轻的时候忙碌，因为你就算年轻的时候忙碌，有可能你35岁之后，就被优化了，以后想要忙碌，都不一定能忙的起来了。23岁大学本科毕业到35岁，12年。
35岁到60岁，还有25年呢。
最后。
与君共勉，努力吧，骚年们。
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