这是一个真实的买房故事，粉丝看遍了海淀朝阳孙河顺义以后的买房抉择
2021年，北京中产买房故事
2021年是个挺特殊的购房时5 H J期，我们在这一年完成了置换，从北五环里次新刚需房到北五环外改善房。
背景交代
北京第一套房是在2015年盲踩点买的南北通透2居，朝阳北五环里，位置非常棒，二手毛坯房。
由于这个房子性质有点特殊，导致交易税费很高，接近总房款的10%，得房率低大约72—3%的样子。
但是因为位置= = ) 7 6 #和格局我们看房当晚就决定要拿下，约了卖方周末谈价签约。
2016年的1月以含税费6.9w的价格拿下。
2016年春节后市场开始大涨，卖Z B V方直接找我们解约，我; \ f @ ; C #们坚持如果解约，o Y E Q 4 m E就按照违约条款赔偿总房款的20%。
房价涨了那么多，让对方继续履约肯定不是那么简单的事情。
中间经历了卖方儿子的电话恐吓，和卖方夫妇的n轮谈判拉锯战，包括后来还请律师出了律师函。
本来约定的2016年7月过户，一直拖到10月才最终过户。
紧接着10月开始装修，到17年的4月才正式住进我们在北京的第一套小房子。
19年生娃，20年疫情开始，家里除了俩大人和俩喵，还多了一个咿咿吖吖的小崽子和带娃的阿姨。
本来俩人住着很舒适的小窝顿时挤得转不开身。
疫7 * Z / [情期间很少出门，家里的人均面积直线下降，连猫都没有原来惬意了。
20年下半，有娃生活逐渐步入正轨，开始考虑之后的生活，才开始学习学区的知识。
震惊中发现周边步行6 0 ? v P w Z W1km处的学校原来和我想得不一样。
一通恶补学区知识发现，我已经完美错过731前入手西城学区房的最佳时期。
考q ` ] ^虑到我俩非学霸也非学渣，孩子大概率也继承了我俩的学习能力，我F # W们不想鸡娃也不想自鸡，所以挑选学区房以升学难度不大为第一要务。
01买个学区刷三观
2020年10月开启了历时14个月的漫漫看房] R p路，西城德= ? 4 : ? z胜第一站。
西城的好处我就不赘述了，德胜的均衡谁不爱呢，问题是单价贵，房子老。
总结起来就是一句话，看上的买不起，买起的看不上。
从新风街，中8 [ y O p k直、北广、北师大社区看到观河锦苑、德胜佳苑，不是房子太老p W O \ ; ; V，没厅，格局采光差，就是房价突破了我们能接受的范围。
德胜里2区看, j N i n Q f C V了一套3居房型可以，总价跳高也可以够得上2 . ] W N ) ! # %，实地一看给我吓一跟头。
毛坯，有人居住，极其脏，中介说是一套老人x 9 7 _ . %的迁房& l x D x 3，涉及家中多个子女继承的问题。
上一套房子就是因为特殊性质让我们等了10个月才过户，这种房@ $ q W 2 s ] A b子是万万不敢再碰了。
后来陆续看了德胜的各种房，也没有特别中意j { p – L B的。
当然，好房子还是有，我在20年11月的时候看阳光丽景，还是有好[ * \户型的，但是车位的价格直接把我吓退了。
21年1月在匆忙中，被中介怂恿着谈了第一套学区房，结果到了桌上A + c发现我们的购房需求、出价和砍价的思路都理不清: B Z E楚。
当时是学区房带x { 9 { ] X ) A –动全城房价大涨的时期，我们谈了10分钟就知道我们买不了这个房子。
除了房价超出我们的预期，我们更是觉得没有理清自己的需求时就一头扎进学区房的汪洋，恐怕之后很难有回旋的余地了。
这时我们才开始深思换房的决定，认真考思我们的需求到底] O * g 2 s是啥。
原始需求：西城德月：学区+改善（小三居），预算在总价1700以内。
由于学区知识不足，加上觉得手里预算充足（实际是小看市场了）比较挑剔，要次新，要格局不能太差（改造潜力棒` : | \ ~ Z :），要停车位，还要明厨明卫。
看了近2个月的房发现是我想多了……
这样的房子有吗？还是有的，但是一方面需要对自己的决定特别坚定，一方面具有强大谈判实力，在2020年11月还是可以找到的。
这么大笔资金对i 9 P _ b I A f o于一般中等收入的家庭来说，是个不能踏错一步的投资（不求升值但求保值）。
我们在这个时间节点还是没有想明白这个决定是否] S j .可行。
时间到了2020年12 月，眼见着市场越来越热，西城的学区房已经不是买房而是抢房，卖家临时提价也浇不灭家长们的用心良苦。
到了2021年1月，1700万已经不足以支持我们这个“既要又要还要”的选项了。
我们虽然每个周末都会用一天去看房，但是已经陷入了迷茫（实际这只是我们迷茫的“早o \ ] % E u `期”）。# g \ 9 | ; K y
身边朋友有娃23年入学，在2个月内已经完成了2次置换（2换2）。我们在惊叹人家的效率的同时也在安慰自己，还好咱娃25年才入学。
2L 1 $ A y b /1年春节前，市场已经热得不能再热了，很多房在我们去看的路上已经成交了。
卷到这个地步，我们决定暂时躺平不看房了，过年，也要认真整理一下自己的需求。
02看完别墅挺迷茫
想来~ : } D想去，我们决定先解决改善的需求，毕竟E I & + q % Z娃上学还有4年，到时再说吧。
21年4月，我们开始看无学区溢价的片~ 1 E r y r o区，还是g * U I T h坚持我的需求“c v 9次新三居，要格局不能太差（改6 ] a U /造潜力棒），要停车位，还要明厨明卫，交通便利。
所以开始主看朝阳和远大新，奥运村、, 5 G X ] ;孙河、顺义别墅区、望京、石景山古城三杰、五里坨三兄弟，永丰幸福里，门头沟电建华宸……
不断扩大范围，广撒网，多看房，看新房，看平层叠墅，只要符合需求，全都不拒绝.
除了M s { p V e – % Y有意避开东南和海淀，剩下在预算内能看的全都都看了个遍。
同时在这个时期我开始^ – – Z 0 m d # g考虑把自己的房子上架出售。
我们为凑够预算是一定需要置换的，但为什P o M $ z * r X u么在这个时间才决定上架也是我对市场的一点理解。
手里有钱了，看房的心态有点膨胀，看了一些叠墅，双拼，甚至去看了顺义. s , ? K E z A的别墅。
中间还在中铁诺德阅墅交了定金，但是总觉得哪里不对劲。
后来在孙河看了首开琅樾的大平层，就感觉挪不动步了。
首先完全在预算内，格局齐整完全能e e I d # s 1满足稍微奢侈一点的居住需求，除了会牺牲通勤时间，其他完全能被满足。
但是因为孙河的人流量有限，近期R R 2的前景不好预测，仍然犹豫不决。
我又进入了迷茫“中期”。
这个时候我开始在网上y W U L 1关注房产大v，A哥，C总，D老师之类的，发现他们能给予d X =的指点也实在的有限。
毕竟白Q U z ] q g F } 6嫖，你还想让人家给你提供啥B ~ ^ Q Y服务呢。
但我还是在猫叔的同意下白嫖了几个问题。
这里要感谢猫叔以及猫叔房产群卧虎藏龙的群友们，在我最迷惑的时候让我理清了思路，受益良多。= d O ] Y 3 ; F 3
到了2021年7月的时候，{ ; / , ( L K & M我实地看房数量已经过百，线上看的; Z : x c | i O应该有300+。
虽然数量并不能取胜，但是能让我看明白一点市场了（特指我关注的区域）。
而且西城学区政策变动的传言，加之今年西城学区的热度，我隐隐觉得9月开学学区房会有个波动（注意是波动，不是回落，政策l 7 D ( n 2没出我就是瞎猜）。
这个时期我看了之前有意避开的海淀北部（难受：（这时候海淀已经普涨了| , d E $ –）。O z & A
橡树湾，房看上了，真TM贵。
03树村败好感，橡树湾太纠结
年6 H r o初开始橡树湾市场就一直很火，交易量大速度快且全款多。
我看上的是三四期160平上下的主力三居户型。
2020年10月的成交价在1500万左右，21年7月普遍在1730万+。
房价算是在预算内，但是车位在75-100一个就太不能接受了。
橡树湾周边没有地铁（2F ^ T2年底昌平南延在橡树湾北有一站）即便如此也不可能不买车位。橡树湾的总价+2个车位=1900+，我还没算装修。
本来就在我快要接受小区外出租车位的时候，北京下了一场大雨，让我放弃了这个选* + ( C \ \ } P项。
橡树湾南侧是B T d b . 1 *块洼地，我去看房，我的车也被淹了，等深夜水退了看到许多) : * y h K v j :橡树湾业主跑到路边检查自己车的时候我又陷入了迷茫“晚期”。
此时西城暴雷，许多西城的潜在卖家, 6 j k立马转战海淀，海淀房价眼见着又上去了。
整个海淀西北部，在预算里，需求上又不想太妥协的小区不太多，f ; O 4 Q D Q 5又或者说是决策失误，太晚才来关注海淀。
8月在橡树湾谈了2套3居，都没有成交，不是我们压价太狠，而是这时候业v @ y主心气很高，认为高于我的出价也不愁卖（这也是市场的一部分）。
然而7月底开始出现了W T } t房贷收紧，之后陆陆续续的出现了西城学区房连环单毁约之类的事件，我觉得市场的波动要来了。Q @ : = . y Q
所以我没有再去谈橡树湾，开始观望。
这个期间，北京一批次拍地的开发商陆陆续续开始放出这些房子上市的消息，我也I ^ 1把注意力转向了树村。
位置可以，交通一般，学区不确定，户型一般，痛^ j ) ? 4 C @点在于期房+共产J r I \ ` I。
开盘前弄得神神秘秘的，虽然摇号我也参与了，但是开发商的骚操作挺败好感，X [ r j q 0直接弃了（咱也不是没买过新房，前些年开盘摇号赛跑9 J * 1 H ` O啥的也都体验过）。
到了10月，市场明显冷下来了，二手房库存开始慢慢增多。
橡树湾的业主也开始n ` s u 3 3 z i动摇了，我之前谈的, ` t . { 1 : J那p $ h Y b两套主动降了价，我通过中介又进行了一轮出价，在上次出价的基础上又压了一些。
其中一位问能不能加C M [ n r N价。答，不能。
这个时候我的心态已经改变了，3个月内我无数次在周边溜达观察发现这个楼盘的质量真的很好，但是位置和交通差强人意。
如果能在一个舒适的价格内拿下，也可接受，但并非志在9 D 6 v Z \ i u 5必得。
因为U S E `市场这次波动让这个价格区间出现了橡树湾的可替代品。
我在这q d – , r A B f #期间又不断的看了其他片区，四季青等海淀学区洼地，望京等等这意味着我的选择变多了。
这个月我每天都在刷各个中$ e ]介平台的新上房源，一有空就去看房。
其实把我的需求项妥协掉1个都会多出很多的选择。
但是不知道是我这个人太拧巴，还是对市场太有信心，我还是坚持了我的需求。
到了11月，橡树湾业主又一次降价，我出价还是在上一次的基础上又压了一些（我肯定被他们骂死了哈哈哈哈）。
同时，我们扩大) = , u k h : $ 1了范围，把朝阳北部几个不错的改善盘也加了进去。
这个时候我有了2 个备选b L s 3项，橡树湾已经排到第三了。
如果不是底价# c s f % Z U交易，我基本是放弃了这个8 + / o盘，后s v M P P M & 7来证明这次压价也给别人做了嫁衣。
12月主要就是做抉择了，前两位的怎么谈，怎么出价，怎么选择。
我和我先生对选e 4 C N h & b 5A还是选B是有分歧的，最M y @ o $ C * & n后决定哪个性价比高选哪个。
我们把2套房子放到了同一天谈，最终在12月中旬以还不错的价格拿H ! ~ 7 ) r _ 4下B。
这里主要还是要感谢我先生强大的内心和谈判能力，当然B l T U ( O @中介也算靠谱，在中间起到了一定作用，毕竟中介费很贵了，他们总得有点价值。
总结
回顾这一年，在去看房的路上花了很多时间。
实地看了I ( 9 ^ R W A100+的房，线上不计其数，通过各种渠道了解房源信息，学习各种知识，参与过q ) 3 C 8 @ m s X法拍，和数十位中介斗智斗勇，10+次谈判，但是n R N z / ~ [在年终前完成了本年度置换K \ y O的KPI。
有朋友觉得我置换的时间点C b J k , U $ [ 1踩得不错，我得说运气真的占很大的成分。
但是不断地学习和主动的获取各种知识，有关买卖的各种信息和一定的分析能力(也可能是我在扯淡)是分不开的。
大多数人没办法对北京的房产市场有正确又全面的认识，其中\ n [ h 3 z ) + h涉及的因素过多，
所以只能对自己的需求进行深X / !入分析，尽早的明确需求，什么是必要条件，什么是充要条件w # ; @ m Q W。
对市场的政策和规律要有一定的认知，之后才能分析适合买入和卖出的时机。
在这里我还是要郑重的对猫叔表达我的感? $ A谢，在我迷茫的关键* @ J Z V |时刻白嫖猫叔的几个问题让我茅塞顿开，猫叔粉丝群的各位群友也3 1 & m是我买房路上的幕后良助，跟着群里大佬学习了不少“致富”的知识。哈哈哈哈哈哈哈。
不论市场冷还7 1 Z D C ;是热，一定有很多人会被这股大潮冲昏头脑，会迷惑，会自我怀疑` V ) ` 5 C `，反复横跳，但是看到合适的房子果断N = Y 2出手也很重要。
这个度的掌握可能每个人都不一样，但是最终还是要跨出这一步，啰啰嗦嗦这么多，希望各位都能买到心仪的房子。感谢。
P.S.不要问猫叔那种哪里的房子好，哪里的房子能升值这种问题，自己的需求都不明确，啥限定条件都没有，玉% J * F L | _皇大帝也没法回答你的问题。
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