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现在很多房产专家说的大放水。
对于房价来说，已经没有太大的效果了。
一般来说，这些房产专家认为大放水的逻辑，就是看M2的数值。
他们看到M2的增速越高，就会说放水了。
一些房产专家说国内增加了50万亿货币之类的，源头也是这个M2，他们看到M2这几年增加了，他们就觉得是放水了。
但是呢。
M2增加，和放水，其实是两码事。
M2也有失效的时候。
现在的M2，就是失效的时候。
因为M2是代表了广义的货币指标，而不是狭义的货币指标。
所以有的时候，M2就会有失效性。
就比如说。
现在银行很多贷款放不出去，于是银行就针对那些资质比较好的企业，把他们的贷款利率降的非常低，还有一些居民，就是这些居民呢，征信也非常好，也给他们搞了很低的利率。
但是呢。
这些人，他们的征信好，他们不缺钱，他们和银行贷款，要么是为了帮助朋友解决业务问题，要么就是想着这个利率这么低，拿在手上放到银行里面存着，也不吃亏，后面要是用了，就再拿出来。
那么。
这就导致了。
征信好的企业和个人，在银行里面拿到低息贷款。
他们并没有这个钱花出去，而是直接转手，又存到了银行里面去。
这么一来。
大家就能看到，M2越来越高，但实际上，这个钱，就是在空转，根本没有流到市场上来。
因为大家想想。
如果说，这个钱，真的有50万亿，流出来。
股市会是这样吗？
楼市会是这样吗？
你就是看看那些一线城市的豪宅，都不说那些普通二手房了，要是市场上真的多了那么多钱，这些豪宅怎么都会降价呢？
北京、上海、深圳，这一年来多少豪宅降价了。
这个钱要是真流出来了，这些资本市场，怎么什么反应都没有。
那只能说明一点。
钱没出来。
银行贷款出来以后，贷款人就直接把钱又存回去了。
现在一些银行给的低息的贷款，利率低于3%，而一些银行的大额存单，至今还有3个点以上的。
他们这些贷款人，把钱放到大额存单存着，存款利息比贷款利息都多。。。
M2还增加了。。。
所以现在放水，其实是失效的。
钱都没有流出来。
现在楼市里面，还有个问题。
就是大家普遍在还债，或者说，房东们越来越保守了，愿意负债的人，越来越少了。
财富过度的集中在了，做事情最稳妥的，50后、60后、70后，这三个阶段的人里面。
而不是80后、90后身上。
彭叔就举个最简单的数据。
今年全国楼市，尤其是二手房市场，并没有大家想象的那么惨。
各大城市的二手房成交量，对比2022年，大部分都增加了，而且，今年很多城市的，二手房成交量，高于了新房。
如果说，过去只有一线城市，是二手房成交量，高于了新房，那么今年开始，二线城市的二手房成交量，也高于了新房。
就比如说。
南京今年二手房卖出去了816万平方米，新房卖出去了622万平方米。
西安今年二手房卖出去了接近10万套，新房卖出去了才6万多套。
以及等等的。
就是大家能明显看到。
各地的二手房成交量增加了，但是新房成交量却下跌了，同时呢，房价还在下跌，各种房东在那喊跌。
那么按照过去的逻辑。
量涨价涨。
也就是成交量高，房价就要涨，但是现在是，成交量涨，房价却下跌了。
造成这样的结果。
最大的问题是，过去大家卖掉二手房以后，拿到钱，肯定就是去买更好的二手房，或者去买新房了，基本上都是卖1，买1，而且普遍去买新房，这么一来，一套卖掉的二手房，就对应一套新房，再加上拆迁户、以及不需要卖房子就能买新房的人，新房的库存量一下子就没了，新房一热，很多人买不到新房了，就又要去买二手房，这么一来，价格就抬起来了。
而现在是。
很多卖掉二手房的人，他们没有把钱，继续投入到买房，也就是扩大自己的债务上。
这些人卖掉二手房，等于是套现了，但是他们没有把钱，再投入到楼市里面，这么一来，不就等于楼市里面的财富，越来越少了。
这些卖掉二手房，却没有买房的人，他们目前的钱，根据彭叔的观察，去处有以下几点：
第一。
部分二手房房东，卖掉二手房以后，拿到钱以后，没有把这个钱，继续投入到楼市里面去，就是没再接着买新房，而是选择了，提前还贷，就是很多房东，他外面还有其他的贷款房子，他卖掉一套二手房，用这套二手房的钱，来偿还其他的二手房贷款。降低自己的负债。这么一来，这种房东卖掉二手房，并不能增加楼市的货币。
第二。
部分二手房房东，卖掉二手房以后，拿着钱之前去了回报率更高的地方，类似于老外那边，这种人，也有挺多的，套现了就跑了，尤其是在上海北京等一线城市，特别多，他们这些人从楼市里面套现以后，钱没有流入到楼市。
第三。
部分二手房房东，卖掉房子以后，直接把钱存银行了，他们也没不买房，也不嫌弃银行利率低了，他们就把钱存银行。这种人不但导致楼市的钱少了，还导致M2更高了。。。
第四。
部分二手房房东，卖掉房子以后，偿还了他其他的债务，就是这个人，他在外面还有其他的借债，他卖掉房子，还了他其他的负债，这么一来，钱也没有再流入楼市。
第五。
部分二手房房东，卖掉二手房以后，没有在本城市买房，而是去了上一个能级的城市，类似于，三四线城市卖掉房子，去了二线城市，二线城市卖掉房子，去了一线城市，一线城市卖掉房子，去了国外。这种也算是钱没有流入到楼市里面，而是被搞走了。
以及等等的。
如果说，真的和过去一样，大家卖掉房子，都是为了再买一套房，那么楼市不会这么冷的。
关键是。
现在很多人卖掉房子，没有再继续买房，这个钱，就没有流入到楼市里面去。
这就有问题。
大家都知道。
楼市也是一种击鼓传花的游戏，你卖掉一套房子，然后拿着钱去买另一个人的房子，他的房子才能卖出去，价格才能上涨，而如果说，这个游戏有人不玩了，他卖掉房子以后，不接了，纯套现，那这个游戏，就挺难的了。
为什么现在房票越来越多。
说白了。
就是害怕拆迁户拿到钱以后，不买房。
而为什么是房票。
因为房票还有个功能，可以把你锁死在一定区域内。
就是如果说，不锁死一个区域，你是广州的拆迁户，我把拆迁款给你了，你拿到钱以后，你有可能会去深圳，也有可能会去上海，不一定会在广州买房。
但是呢，我现在给你房票，让你走不了。只能在这买。
这就是为了防止二手房市场出现的那种，卖掉房子以后不买房，或者其他城市买房。
其实大家也不用担心房价会上涨。
大家就看看现在刚需购房者的情绪。
虽然刚需大部分人都认知不是很高，但是，要想把房价撑起来，必须要靠刚需。
没有刚需，光靠炒房客，根本炒不起来。
所以刚需的情绪都没有热起来，房价就根本没戏。
现在对房价有信心的，普遍还是以房产专家，房产专家，以及持有多套房的人为主。
刚需对房价的信心，挺一般的。
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