很多人问彭叔。
为什么南京也是一个二线市场里面的王者。
不管是过去，还是现在，南京都是国内顶级的二线城市，用一个强二线来形容，也不为过。
但为什么。
南京楼市这次却会第一个，彻底放开限购，而且首付都降到了两成。
与此同时。
像是成都、西安等城市，哪怕是一直被人笑话的济南、青岛，都是没有这么大的程度。
其实这里面。
有一个关键因素。
那就是。
过去两年里面，南京房价跌幅实在是比较惨烈了。
在全国那么多二线城市里面，南京应该是排名第一的了。
彭叔给大家看一下。南京房价到底跌了多少。
这是2021年11月的南京房价。
大家可以看到。
当时南京鼓楼区房价已经涨到了5万一平，建邺区房价已经涨到了4.8万，秦淮区房价是4.1万，玄武区房价4.2万。
其他的区域，不是3万，就是2万，连那么远的六合，房价都在1.6万。
这是南京房价巅峰的时候。
再看看当下南京房价。
大家可以看到。
南京现在鼓楼区房价跌至4.1万，从高位跌到这个价格，跌没了9000元，建邺区房价从4.8万跌至了4.2万，跌没了6000元。秦淮区房价从4.1万跌至3.4万，跌了7000元，玄武区房价从4.2万跌至3.5万，跌没了7000元。
彭叔就这么说。
南京楼市，不管是核心区的河西南，又或者是什么大校场、南部新城、江北核心，等等的，有一个算一个，没有一个不跌的，而且跌的很惨。
大家想想。
如果你是这个城市的，你看到房价跌幅，已经达到了20%了，上面的红线，是30%，如果说你不把南京楼市拉一下，南京房价是不是跌幅要达到30%了？
而达到了30%，你想想是什么概念。
等于是2021年高位入场的人，就算不看房贷利息，他们的本金，都亏光了。。。
而且这还是一个普跌。不是说，郊区跌，而连核心区跌。
这也再次说明一个问题。
当房价真的下跌的时候，一旦形成了普跌的氛围，不管是核心区，还是郊区，都会跌的。
而且，有可能还是房价越低的地方，跌幅越小，大家看这个里面的浦口和江宁，房价跌幅都不算太大。毕竟本来就不算太高。
现在南京楼市就是这么个情况。
那么你想想。
如果说，南京房价真的跌破防的话。
江苏省内，其他的城市，该怎么办？
像是苏州、无锡、常州等等的。
要是南京房价再跌个20%，河西南跌跌成了3万多，那你说，还有人会到苏州去买园区吗？无锡、常州里面的那些3万一平的改善房，卖给什么人？
现在南京的河西南，已经跌的只有4.5万了。。。这已经是南京最核心的，最能打的，不管是从产业，还是从学校，还有环境，你都挑不出问题的地方。
彭叔之前说过。
国内城市房价之间，是有联动性的，当下面的城市，房价过低的时候，会把上面的城市房价拉低，但是当上面的城市房价过低的时候，也会把下面的城市房价拉低。
那么现在，摆在南京的那边问题就很明显了。
虽然放开限购，会导致，南京虹吸一波省内的人，但是如果不放开，那南京房价再跌下去，省内其他城市也顶不住的。
现在楼市，就只能这么走一步，看一步了。
这两年，楼市里面那些等等买房的人，算是赢麻了。
因为过去两年，楼市普遍还是跌了一些的，虽然不一定有像南京跌的那么多，但是大部分都跌了。
而且再加上一个房贷利率下调，房贷利率每降低1%，粗略的算，按照30年房贷时间，就等于是降低了10%的购房款。
所以彭叔说，这两年等等买房的人，算是赢麻了。。
但是这个行为，对于楼市来说，并不算是个好事。
因为楼市里面，大家如果越等，房价越跌，然后大家越赢麻了，大家就会情不自禁的，继续等下去了。
就比如说。
你今年买房，200万，明年买房，180万，而且房贷利率还降低了。
那么你如果是没有什么特殊原因，你肯定就会等。
而且等你，等了一年又一年，发现房价一年比一年低，那么你的这个观念，就会越来越重。
而大家在等待的这个过程，对于楼市来说，也的确是，客观会导致房价下跌。
你想想。
现在国内房租回报率是多少，普遍只有0.8%到3%之间，大部分都是1.5%。
如果说，你是房东，就算是你是全款房，那么你看到自己的房子，一年收房租，才这么点，而且你还要操心里面租客等等的事情，你还不如把房子给卖出去，存银行吃利息更划算一些。
再加上，房价又不断的阴跌，今年200万，明年190万，那房租还不够跌的这点钱的。
所以大家越等，房价的确就越跌。
因为现在房租回报率不高，没有房价上涨的预期，房东也拿不住。
这一个循环，会被大家不断的加深。
所以现在，楼市的利好，就是来对冲大家的这个观念。
让楼市利好，来让大家觉得，房价要上涨了，不能在那观望了，要入场了。等等的。
来把人家从看跌房价，不买房，房价下跌，更看跌房价，不买房，房价更跌，一步步的，扭转的大家的心态。
不过，这个效果，是很慢的。
没有那么快。
而且。
彭叔觉得，现在国内楼市不热，不一定是刚需不够了，虽然说，刚需的确是减少，但是，更多的，应该还是收入的问题。
就是现在房价太高了，导致了真的有很多人，买不起房。
大家客观想想。
2008年那会，当时大家相信的是，奋斗买房。
通过自己奋斗，买房。当时的电视剧，奋斗，也是那么拍的。
等到2011年的时候，那会流行的是，裸婚时代，也就是不要房子，或者是两个人一起努力攒钱买房。
等到了2018年的时候，那会流行的是，六个钱包，也就是举全家之力，来帮忙卖房。
那么客观来说。
现在是2023年，在2018年，就已经涨到了，六个钱包的地步了，现在又要靠什么呢？
不是年轻人不想买房的问题，而是真的很难买得起房的问题。
彭叔昨天和朋友吃饭。
饭桌子有个91年的工地上的那种小头目，项目经理。
他混了10年工地，爬到了这个级别，年薪15万，存款才只有30万，因为他是这两年才当上项目经理的，之前监理那会工资才8万左右，所以他花了10年时间，才攒了30万。
那么，彭叔所在的二线城市，还不算是房价太高的那种，一套刚需房，大概在150万左右，城市单价在1.5万到1.6万的样子。
你说这个91年的，他混到项目经理，年收入15万，已经是不错了，但是他存款只有30万。
你让他怎么去买房呢？
不是买不买的问题，而是离首付，还有段距离。
网上说存钱容易的，无非就是那些高收入的群体，像是码农、半导体、研究所、网红、医美等等的，其他的传统行业，工资真没那么高。你工资都不高，你存钱肯定不太行。
而且，还有个问题。
就是工作不稳定的问题，彭叔一个在北京要买房的星球会员，他本来是准备，在北京，和媳妇两个人，买个400万的老破小，就忍忍了，他自己一年是30万，在中等的互联网企业，他媳妇是一个外企，年薪20万，两个人加起来年薪50万，买这个400万的老破小。
结果，哎呀，他失业了。。。
被裁掉了。。
现在两人，就靠他媳妇的20万撑着。
他目前经历了这次裁员，他现在已经打消了买房的想法。因为他害怕，万一买了房以后，再失业，那怎么办？到时候每个月房贷都要还，他媳妇那边工资就这么个。。。
所以现在楼市里面。
彭叔觉得不是说年轻人不想买房，而且真的没钱，对未来预期比较谨慎。
你不恢复他们的信心，就要让他们去接盘，他们也扛不住的。
现在楼市这样，一时半会，也不会太大的情况，大家都是在观望，心里面普遍还是没底。
在这个时间段里面。
彭叔还是建议大家，把自己的状态给调整好，尤其是工作，存款，负债等等的。
因为不管房价涨还是跌，你到最后买房，还是要看钱的。你工作都稳不住，房价涨跌，和你都没啥关系，反正你也买不起，只有你的薪资，至少能勉强达到一个老破小的门槛，彭叔觉得你才可以多关注一下。毕竟你个小首付，也算是能够资格参与进来了。如果说你连首付都没有，房产这个事情，你就稍微的看一下就行了，不用投入太大精力。自己的工作才是核心。
现在南京已经放开了限购，就让我们静静观察，看看到底后面还有哪些城市会放开，以及，放开以后的情况。毕竟如果南京放开都没啥效果的话，苏州、杭州等等的，放开的话，情况也不会太乐观。
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