今年杭州房价下跌众所周知，其中未来科学城板块可谓是下跌先锋。
例如板块中的阳光城未来悦，房价犹如山车，已经成为全国闻名的暴涨暴跌网红小区。
这个小区2020年从3万起步涨到6万，21年最高涨到8万，22年跌到6万，23年继续下跌到5万多，眼看着就要跌回到3年前了。
而北京的未来科学城西区-回龙观板块，近期也出现了明显的下跌行情，房价也走出了过山车的走势，只不过幅度相对较小。
去年上半年，回龙观土著大地主猫哥，经常给我发回龙观四大次新小区的高价成交记录，一边故作惊讶，一边等我恭喜他。
“你看看，什么人会在8万多接盘京投公园悦府？买新房不便宜很多吗？”
“你看看，什么傻子才在8.5万接盘国风美堂？买新房不香吗？”
“恭喜猫哥！不过昌平南价格倒挂的新盘供应量太大，回龙观可能只有中午不跌 — 早晚都是要跌的。”
回龙观次新涨跌幅度
疫情之后，国家开始加大放水力度，2020下半年开始海淀房价首先开始上涨，然后外溢到昌平南，回龙观几个次新小区涨幅较大，基本跟上了海淀的涨幅。
以疫情开始的2020年初为基准，我们来看看回龙观房价的涨跌幅度。
金域华府二期
- 2020年初约6.6万
- 2022年最高价8.7万
- 2023年最新价约7.9万
最高涨幅约31%，至今涨幅约在20%，大约回到2021年的房价。
金域华府三期
- 2020年初约6.7万
- 2022年最高价8.5万
- 2023年最新价约7.8万
最高涨幅27%，至今涨幅约在16%，大约回到2021年的房价。
国风美堂三期
- 2020年初约5.8万左右
- 2022年最高价8.5万
- 2023年最新价约7.6万
最高涨幅超过40%，至今涨幅约在30%，大约回到2021年的房价。
公园悦府
2020年初，公园悦府还有尾盘在售，新房5.8万，二手房税费较多，所以二手房价格略低于新房，5.6万左右。
公园悦府一期
2020年初5.6万—>最高7.3万—->目前约6.5万。
最高涨幅30%，目前涨幅约16%；
公园悦府二期（2020年底可以上市）
2020年底6.3万—>最高8.5万—>目前约7.5万
最高涨幅35%，目前涨幅约20%；
而回龙观的老小区的涨幅则落后很多。
流星花园三期、云趣园这些老小区，目前的房价相对2020年初仅有个位数的涨幅，基本在5%左右，跟2019年年中的房价持平。
总结近几年的回龙观行情:
- 次新盘涨幅大，最高涨幅达到40%+，目前价格有回调，但总体幅度不算很大，现在房价仍然高于疫情前一大截，基本都稍跑赢大市。
- 老小区，最高涨幅较小，房价基本回到疫情前，跑输大市。
回龙观的新盘
三年来回龙观区域的新盘供应量超过5000套，对二手房的压制很明显。
金域华府周边有倒挂的北清云际、珺和府、文源府（6.2万）。
国风美堂旁边有倒挂的紫金书院（6.36万）。
京投公园悦府旁边有奥森春晓（6.3万）。
领秀慧谷旁边平替的朱辛庄多个新盘-越秀星樾、大华项目等（6.2万），之前则还有龙湖云璟、万象悦府。
翠湖三杰的案例
2019年海淀供应了不少限竞房，其中温泉镇的翠湖区域有3个新盘，供应了4000套限竞房，单价5.3万。
翠湖三杰隔壁的西山林语小区作为海淀北部的知名大盘小区，本来17年的单价就7万多了，直接被限竞房打到最低5万的单价，直到翠湖三杰卖光之后，才逐渐恢复到单价7万。
所以，不要在新盘扎堆的地方，高价买二手房，尤其是新盘倒挂明显的地方，更不要溢价买二手房。
回龙观的房价未来会继续下跌吗？会跟杭州未来科学城一样吗？
回龙观基本面在不断改善，回天计划的巨大投入，轨道交通发达，生活配套齐全，比海淀北部的绝大部分区域都要方便舒适。
而且回龙观周边的科技产业区（上地、西二旗后厂村）仍然是北京最强的，甚至回龙观、朱辛庄也逐渐有了自己的科技产业，所以不缺接盘的刚需，其流动性上佳就是证明。
所以我个人认为回龙观的房价是有足够需求支撑的，短期以小幅下跌和横盘为主，中长期还是值得看好，我指的是次新小区和新盘；当然，能买倒挂的新盘，还是优先买新盘，新盘无论是价格还是产品都有优势。
无电梯的老旧小区，以后购买力可能越来越少，能卖则卖，无电梯老小区恐怕要长期跑输大盘了，如果住得舒服也可以自住。
朱辛庄的大华0028项目将在9、10月售罄，昌平已经暂时没有回龙观的新增供应，今年下半年之后昌平南的新增供应将转向北七家、东二旗、沙河、东小口、天通苑的歇甲村板块。
没有倒挂新盘的压制因素，预计回龙观房价将在今年底企稳。
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