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1、提问：北京一套顶层，一套北向为主，这两套其他方面都挺好，怎么选？
回答：你好，如果是带电梯的，一般情况下，顶层的会好一些，毕竟北向朝向差不少，没有阳光。如果不带电梯，那两者可能差不多。当然，北京的二手房情况非常复杂，还得具体情况具体分析。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
2、提问：京爷好，工作在云岗，刚需买房，考虑通勤，幼学配套，看过六里桥家园、三环新城7，8号院、小井润园一区、庄维花园、丽泽景园等的几套二居，请京爷分析那个小区更适合入手？
回答：你好，这些小区都是属于丽泽周边的房产。选择逻辑也是比较简单，要么选择丽泽核心位置的小区，要么选择楼龄新一点儿的小区。这里面，三环新城8号院价值还不错，因为位置好，楼龄新，关注度高，升值性还可以；另外，丽泽景园也还可以，主要是位置还可以，楼龄新，涨幅也没问题。其他几个小区也有一些价值，但相对弱一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：回龙观和亦庄有明显的产业驱动，能说一下望京和朝青未来的升值机会在哪么？对朝阳不太了解
回答：你好，望京是互联网等高薪产业大带动，而朝青是接受国贸CBD和朝阳门附近的产业外溢。这些都有所谓的产业带动。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：京爷您好，想买一个400万左右的小两居，首套刚需，没有孩子上学的需求，只是希望能够住的舒适一些（户型好，小区管理好），至少不在大盘水平之下。我在惠新西街附近上班，通勤一小时多点都可以接受，有什么好的楼盘可以推荐吗？目前看了丰台的富卓苑，觉得还行，别的片区有点没有头绪。
回答：你好，这个预算，不容易在好地段实现楼龄、管理、户型的兼顾，所以得牺牲一些东西。比如富卓苑属于还算合适的，不过环境和品质倒是一般，略低大盘水平的样子。你还可以看看：北面，主要还是朝阳和昌平为主，比如朝阳西坝河X里的管理好点儿的院子，昌平的合立方、天通苑北；东边，可以看看朝阳管理好的后者改造好的公房社区，如永安南里；南面，可以看看开阳里之类的流通性热盘。以上小区基本上属于大盘水平或者左右。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：京爷您好，1000—1200万在海淀买房，以保值增值为主，不一定会自住。目前看的比较多，主要几个想法：① 三四环管理较好的公房社区，如北蜂窝路5号院，厂洼西街6号院，感觉有单位管理未来肯定也不会差，在板块内也算较稀缺的次新了。
② 三四环商品房次新。如郦城，中海雅园，世纪城再加点预算勉强也可以够一够。这类产品感觉一向很稳健，就是世纪城担心未来受学区溢价降低影响，以及只能买得起板楼纯南小两居或时雨园塔楼，产品本身没有南北通透好，未来会不会限制涨势。
③ 五环外商品房。重点考虑了马连洼这片，关注的小区有润千秋佳苑，百旺家苑，圆明园花园别墅，后两个不带电梯，但是南北通透板楼户型都很好，楼层不要太高感觉住起来很舒服。同等价位不带电梯能买三居，带电梯只能两居，不知道现在无电梯算是多大的硬伤，投资可以买吗，在五环外折价率在多少合适？五环外清河西二旗等板块离上班稍微不太方便，但是如果投资性明显优于马连洼西北旺也可以考虑。
以上几个思路请您点评点评，或有其他小区推荐也感激不尽！
回答：你好，以下是我的回答：① 北蜂窝路5号院小区价值较大，楼龄新，环境、人文素质、地段都非常不错，优质且稳健。厂洼西街6号院也有点儿类似，都是非常不错的。这两个都能明显超过大盘。② 郦城，中海雅园还不错，不算top涨幅，而世纪城学区性质不确定性，纯投资，我认为一般，特别是户型差的话。③ 润千秋佳苑，百旺家苑算是还可以产品，但圆明园花园别墅就相对一般了。没有电梯的小区，尽量考虑2-3层。五环外，在海淀，没有折价。清河的莱圳算是不错的投资品，不过比马连洼、西北旺次新商品房不会好太多。相对于马连洼，我更建议考虑茉莉园、中海枫连。上面不少小区升值性都不错，关键还是看现在是否能捡漏。保持联系，需要成交数据可以找我。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
6、提问：您好，我首付230万左右刚需，不关心上学，主要是居住品质。工作一个在四惠，一个丽泽，最好是在中间。目前看了欢乐谷的金蝉南里，方庄桥那边的四方景园，这两个您觉得怎么样？另外还有没有其他的可以去看看的。
回答：你好，这两个小区在政策房中都算还可以，都是可以上车的，前者板块差了一些，后者交通差了一些。从升值性表现来说，大概是大盘左右或者略低于大盘的水平。你还可以看看刚需热盘，草桥欣园，或者政馨园、顶秀欣园，另外兴隆家园也可以考虑。新盘看看保利锦上等是否还有小两居。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：北京一套顶层，一套北向为主，这两套其他方面都挺好，怎么选？ 回答：你好，如果是带电梯的，…
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