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1、提问：京爷好，最近在看金港国际，发现一个现象。东西单朝向的开间单价要比小区均价低一些，是说明这个小区的东西向开间不受欢迎，交易流通性不高么，还是品质上差一些。 青年汇就没有这个现象，小开间和小区均价差不多。就一个小区里单价低的户型是不是不建议买。
回答：你好，金港国际的开间的问题在于密度大、有的没有燃气，所以均价低一些，不过流通性倒是还可以。相对来说，青年汇的强一些，而且低总价+地铁+次新属性在周围中稀缺，所以涨幅不错。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：京爷你好 最近孩子要来北京上学了，准备在北京买房，否则还要租房，但是首付不够，需要卖掉在燕郊的房子置换，目前燕郊的市场也不景气，不知道最近出手置换是否是合适的机会？北京市场下探的空间还大吗
回答：你好，因为你需要置换，所以我认为现在可以出手燕郊，这样才能抓住北京的买房窗口。北京房价已经跌了一些，但是大跌还是不容易。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
3、提问：目前有600左右子弹，考虑在北京买套小房子作为保值投资。买城区老小区好呢，还是郊区次新房好。不考虑孩子的学籍问题。
回答：你好，我一直认为纯投资要选择热点区域的标杆次新盘，然后找个合适的时机，或者找个合适房子。老城区的老房子，我并不是太建议，主要是升值性好的都是一些带学区的，但带学区的又受学区政策影响，而次新小区则更稳健一些。你贷一些，可以买个700-800万左右的房子，我比较推荐的是：① 东城区，看看中海紫御小两居，小区品质、管理不错，小两居升值性还可以；② 西城区，看看广外的一些次新一居，朗琴、格调、北欧、常青藤都可以看看；③ 海淀，可以看看莱圳、富力桃园；④ 朝阳，青年汇、北纬、中铁国际城；⑤ 亦庄，万科金域东郡、经开壹中心（600万左右以内即可）。需要注意的是，标杆次新房涨幅高，但容易产生泡沫，所以一定要在回调后再买入，不然容易套牢。当下北京价格在回调，现在可以多去找房捡漏。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
4、提问：京爷您好，想买一个400万左右的小两居，首套刚需，没有孩子上学的需求，只是希望能够住的舒适一些（户型好，小区管理好），至少不在大盘水平之下。我在惠新西街附近上班，通勤一小时多点都可以接受，有什么好的楼盘可以推荐吗？目前看了丰台的富卓苑，觉得还行，别的片区有点没有头绪。
回答：你好，这个预算，不容易在好地段实现楼龄、管理、户型的兼顾，所以得牺牲一些东西。比如富卓苑属于还算合适的，不过环境和品质倒是一般，略低大盘水平的样子。你还可以看看：北面，主要还是朝阳和昌平为主，比如朝阳西坝河X里的管理好点儿的院子，昌平的合立方、天通苑北；东边，可以看看朝阳管理好的后者改造好的公房社区，如永安南里；南面，可以看看开阳里之类的流通性热盘。以上小区基本上属于大盘水平或者左右。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：京爷您好，手头+贷款只够买550万之内的2室，请问新盘 栖海沄颂，北清云际，越秀星樾，宸悦国际，中海汇智里（没有2室了，有3室），北清橡树湾。哪些有投资价值（完全不考虑自住的情况，光投资）？
另外一个问题，在后厂村路的中关村软件园上班，如果自住，附带点升值，哪些比较好。
回答：你好，这些盘，如果纯投资，宸悦国际、中海汇智里是要抛开的，这两个盘有一定价值，但不会明显超过大盘，毕竟受限于地段。而剩下的这些楼盘中，价格房源都有的情况下，栖海沄颂、越秀星樾可以优先，然后是北清橡树湾、北清云际，不过说实话，现在这些盘还得看具体房源，毕竟很多盘没什么房子了。所以还是得具体情况具体分析，你可以联系我微信，具体讨论和交流一下。ps：全北京的新盘，我们都能拿到团购价，需要的可以加我
6、提问：请教京爷，总价1150-1200，纯粹从保值升值的角度，都是三居，海淀的建设部大院、东城的国瑞城中区回迁房、双井的富力城D区，哪个更推荐？谢谢京爷
回答：你好，这三个都有一定价值。海淀的建设部大院，是周围中非常稀缺的小区，毕竟管理好，口碑好，升值性也非常不错。国瑞城中区表现也可以，回迁的话，长远可能会有一些受限，而且近些年东城涨得有些溢价，特别是非顶级学区。双井的富力城D区，属于传统热点板块的稀缺小区，表现也比较稳健一些。总体来看，我认为可以优先考虑建设部大院、双井的富力城D区。如果要自住的话，那就富力城D区吧。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》《北京买房顶级思维》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷好，最近在看金港国际，发现一个现象。东西单朝向的开间单价要比小区均价低一些，是说明…
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