这几天，关于楼市的利好，可谓一波接着一波。
昨天傍晚，央行官网发布了央行、外管局召开2023年下半年工作会议的新闻稿。
内容很多，关于房产的表述，给大家划出重点，表述的语气也更为肯定，其中，明确提及：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
瓜姐认为，这也是7月以来，对房地产影响最直接、覆盖面儿最大的利好，这也意味着，大家期盼的存量房贷利率下调，终于要落地了。
01
在7月14日国务院新闻办的发布会上，央行就曾提到过：支持和鼓励银行与借款人协商变更合同或置换存量房贷。
这也是“存量房贷利率下调”的信号。
可能不少人看完之后，都一头雾水，即便购房者拿着借款合同跑去和银行商量如何修改合同，降低存量房贷，银行大概率也不会同意。
要知道，房贷是绝大部分银行最优质、占比最大的资产。
2008年，全国个人住房贷款的余额只有2.98万亿，截止今年一季度末，却高达近39万亿，是以前的13倍，而六家国有大行的个人住房贷款占比为69%
这么庞大的数字，足见下调“存量房贷利率”背后的难度，但是，央行也给了明确的解决办法。
首先，央行肯定是支持下调“存量房贷利率”的。
毕竟大家每个月少还一些房贷，才有更多钱流转起来去消费。
其次，存量房贷合同中和银行约定的（加点）利率，央行也不好直接干涉，大家自行去谈判也不太可行，那么，可以用新发放贷款置换之前的存量贷款。
这也意味着，央行允许转按揭，如果你去银行谈降存量房贷利率被拒，可以按照当前的利率申请新的房贷，来还之前的存量房贷。
央行还给了一组数据：2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，根据上市银行年报披露，国有大行存量个人贷款利率平均约为4.78%。
如果真的实施“存量房贷置换”，意味着存量个人贷款平均利率将从4.78%降低到4.18%。
看似仅仅降低了0.6%的利率，但是对于39万亿的个人房贷余额而言，相当于每年银行少收取了2328亿利息。
以100万贷款，30年还款期，等额本息还款方式为例：
利率4.78%每月还款5,234.57元，利息总额约88.4万元；利率4.18%每月还款4,878.51元，利息总额约75.6万元；对比一下，每月少还350块钱，利息总额节约12.8万元。
这才是央行给辛苦供楼的各位发的超级大礼包！
02
转按揭其实在楼市严控之前，是可以操作的。不过这种转按揭的本质，是“加按揭”。
由于之前房价一直上涨，有些人将房贷从A银行转到B银行，重新评估以获取更高的贷款额度，腾挪出更多资金以购置更多房产。
也正是为了遏制炒房，此前监管部门才明确叫停了转按揭。
那么在此前，贷款人想要降低存量房贷，只有提前换房贷一种方式，要么用存款提前还贷，要么就利于利率更低的贷款方式借款还贷。
用存款提前还贷，需要占有大量的家庭资金，不适用于普通购房者；而用其它低利率贷款方式还贷，涉及到合规问题，对个人和家庭信用有很多影响。
还有就是，放着房贷这种躺赚的好事儿，银行其实并不希望贷款人提前还贷。
在当前经济情况下，让商业银行少赚点儿，直接以合理的方式降低存量房贷利率，对购房者和银行来也是最好的选择。
当然，在此之前，让商业银行让利的两个条件也已铺垫好。
第一，存款降息。
目前银行存款体量已经十分巨大，银行需要向储户支付大量利息。
而近期，我国定期存款利率已经跌破3，通过降低存款利息，可以补贴银行的贷款降息损失。
第二，降准。
即也就是降低存款准备金率，让银行手里原有的钱，可以拿出更多比例来放贷款赚钱。
截止到目前，今年央行已经分别在1月、4月和7月进行了3次降准，这样，多获得的利润，就可以弥补银行的贷款降息损失。
而今年的后几个月，降准和降息仍有空间，按目前趋势来看，降准最快可能一个月左右就会落地。
03
近期，已经有银行在“试探”，比如兴业银行广州分行，率先推出了存量房贷利率1年期利率优惠券。
还有一些城市的银行已经内部口头通知，表示未来会调降存量贷款利率。
各地银行虽还未正式发文，但可以肯定的是，存量房贷利率一定会降，央行已经发话了，这也是大趋势。
7月中旬以来，利好接二连三的袭来，从政策的密集程度，我们也看到了高层稳定经济和促进房地产市场企稳回升的决心。
在刚去几天，北京、上海、广州、深圳四个一线城市相继表态，也有小道消息说，上海可能会放开单身限购~不过，瓜姐认为，这四个城市未来在楼市的调控细则上，更多的是“因城施策”，有条件有针对性的实施“限贷”，能够“享受”到政策利好的，可能也只是部分购房者。
对比四个一线城市当前的房贷利率，如果只是下调LPR利率，此前那些站在利率高点的买房人，并不能享受到房贷下调的实际利好。
因此，降低“存量房贷利率”才是关键。
楼市已进入利好兑现期，或许近期，还会有更多城市跟进，预期也将从此发生扭转。
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