2022年的北京三批次土拍开拍前，坊间曾多有预测：
“ 海淀永丰 ”地块的热度不容置疑，那两块纯宅地必然是开发商争抢的目标；
昌平的“生命科学园”地块作为海淀的p [ * @ 4 – B e /“马甲”，也不缺拥趸者；
丽泽商圈越来越完善，“造甲村”A R Y + Q ,地块又临地铁，其热度不会低于海淀永丰；
其它地块则不温不火。
唯一陷入舆论焦点的是丰台“大红门”地块，这里曾经是南城 “批发市场“ 的代名词，服装城| Z o的固有印象让很多人无法接受这里高房价的事实5 ! y ? u k k $。
结果是，金茂和中海用真金白银砸向了大红门，9.5万的指导价！
开发商在拿地之前，要经过缜密的投研测算，不是拍脑袋决定的。
那像中海和金茂这样的大国企，他们究竟看上了大红门什么呢？
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改善在丰台
我们换个说法，开发商花80多亿在` D ) u [ s H大红门盖了豪宅，会有谁来买单呢？
我们先从整体上了解一下丰台。
从位置上看，丰台位于北京主城区南部v f c o ~ r N b A，东面与朝阳区接壤，北面与东城区、西城区、海淀区、石景山区接壤。
再来看几个最新数据：
2022年12月，西城均价接近12万元/平米，海淀是9.3万元/平米左右，东城是10.5万元/平米。
而丰台的均价是5.6万元/平米，是东西城和海淀均价的一半。
西城以及海淀城区开发时间早，住宅多是“老破小“，以2000年以前的公房和商品房为主。
这类房子在西城总体占比达70.4%，海淀的占比也高达61.7%。
“老破小”的居住品质可想而知，一家4口、一家6口挤在50平的房子里面。但这就是现实，居住在V 7 p j A西城和海淀的家庭，一边承担着高房价，一边y a e l D y 8 c @将就地“蜗居”。
图1：各行政区2000年以前– y % h房源占比
因此，在西城、海淀想改善居住环境的家庭，就把眼光投向了房价更加亲民的丰台。
近年来北京发n f K展重点转移到了南城：丰台，特别是在新房供应上力度非常大。
2022年北京共9 2 U q / v $供地59^ 1 8 9 H宗地块，成交55宗，其中丰台1) + m1块地，数量居各区之首。
表1：2022年四批次供地各行政区数量
相比二手房，新房的优势自不用多言：
居L E 8 $ 7住舒适度高、可以多贷款、部分楼盘价格还形成了倒挂。。。
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产业崛起
除了价格优势外，丰台的产业也在快速崛起。
这两年，大家对于丰台的关注和讨论开始多了起来，尤其是丽( ) n @ ) ] Z泽。
2017年《北京市城市总体规划（2016年—2030年）》中将丽泽金融商务区定位为新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区，主动承接金融街、北京商务中心区配辐射。
丽泽，已经成为丰台产业崛起的希望。
2022年发布的地铁三期规划，利好丽泽，进而辐射整个丰台西部。
尤其D N s A =是11号线，填补了丰台西边缺地铁的空白，而丽金线M : b M V，让两个金融商务区交通更加便捷。
地铁，让居住通% % Y f f 4 ? b勤更方便，让商业往来更加便利。
产业，让我们看到了丰台E . ! [ 5 N {经济的振兴，让我们看到了房价上升的潜力。
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豪宅热销
买房人看中了丰台正处于价格洼地且具有发展前景，于是将目光投向了这里。
近两年，丰台供应u f h i K c P了一批中高端改善x X j T新盘，单价都[ A X 3 { – V # ]是10万+的水平v @ : f 5。
西三环的中海甲叁号院= S 2 &，均价M Y T12.5万。
2022年6月份端礼著开盘热销，销售指导价1D ? T D1.2万元/平米；
同样在6月份开盘的北京瑞府，均价10.2万元/平米，首次开盘便– K L H % ? n h V成交了35.3亿；
丰台西新盘一片欣欣向荣。
那么，距离丽泽10公里左右的大红v % U J门，是否值得买呢？
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不确定性
去年12月18日，中海把握先机，率先开盘，项目定名中海和瑞叁号院，当天就热销了20亿。
金茂也不甘示弱，永定金茂府于12月30号晚上7点50分正式开盘，这是北京的第九座金茂府。
大红门这里究竟值不值9C a s + w.5万元/平米，购房者在用脚投票。
2017年，大红门结束了服务产业周期，9 T f围绕“首都商务新区”的战略定位，正在逐渐发展成为2 7 y文化艺术新中心。
大红门的优势开始体现，南中轴的价值被一次次强调和重申；三、四环的区位价值再一次被提升。
大红门M g y @的文化艺术中心是休憩之所，跟丽泽相比，这里确实缺乏优质产业。
缺少优质产业对高端人才的吸引，那么大红门区域的未来就多了一些不确定性。
- 正是这种不确定性，使大红门新盘的价格比F P + 1 t j & J 9丰台西边9 A D y E x ) |更低一些；
- 正是这种不确定性，西城、海淀的改善人群才有了更多的选择；
- 正2 p J是这种不确定性，大红门的未来也更有想象空间。
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