今年楼市里面的风险最高的房子，大概率又是学区房了。
现在还没到每年学区房出政策的时候，就已经开始听说部分城市，在搞教师轮岗了。
虽然说北京之前已经在搞教师轮岗了，但是毕竟没有落到下去。
现在是一些二线城市，也开始了教0 * : R C师轮岗。
这么一来，学区房的教育属性，就又会被压制一些。学区房的教育属性w \ E A 2被压制之后S _ G B t j t，学区房的房价，压力就更大E O ; g了。
彭叔跟大家举个简单的例子。
一套居住品质较为一2 ( W [ K ; p . u般的二手房，但是学校好，这套房子的总价，为300万f i l ! t 4 d z。旁边相同品质的二手房，学校一般的，总价只有100万。
那么，这套房q m W子的学区价值，就是200万，房子本身，只有100万。
如果说，学区价值被压制，上好学校的概率，减少一半，那么这200万的学区价值，就会减少一半，只9 A Y ( R L C有100万。
这之前能卖到300万的学区房，现在就只能卖到200万了。
这就是T 2 n 8教师轮岗削弱学区之后，对于J O U J Q o I学区房的影响。
今年楼市里面，风险最高的，还是这个。
本来大家觉得人口负增长了，学区房就已经要变的不吃香了，再来一个教师? , \ 2 5 \轮岗，学区房就更悲催了。
有些房产专家，说大城市的学区房没问题，因为大城市有外来人口流4 s b ! ^ 8 _ 3入。
但是，这外来人口流入，不代表人家孩子就来了。人家孩子还在老家呢。
或者说，就像杭州一样，杭州每年1 C + 4 $ a Y H Z那么多外地打工仔，他们自己连个老破小都买不起，他们能孩子买得起学区房吗？
能买得起学区房的， 还是要看本地的土著，要么就是之前在这个城市已经有房的人，看他们6 E % 3 ^ | s 5接盘。
那你指望这些人接盘，你就可以看一个数据，这个城市的新生儿数量，到底是不是减少的y \ H 5 % c。
如果说，这个城市的新生儿数量，还是减少的话，那么这个城市上学的孩子，铁– 4 v定也是减少的。
全国人( i (口负增长了，新生儿数量锐减，大城市的也不例外的。
大家可以看这个北京的新生儿数量。
北京为什么从2021年} = C T s j w之后，学区房就一& o C m Y c ( P 7直一蹶不振，k 1 V P ! ~尤其是那些品质一般的学区房，始终都保持在低谷。
这是北京很有名的顶级学区房了，蜂鸟家园。
在2021年初的时候，巅峰在2 Y j a ; ^ 71u ` j000万一套，之后房价低谷的时候，是750万一套。
现在是2023年初，房价比下半年的最低谷，上涨了H F O25万元，但和1000万的巅峰相比，差距还是很明显的。
2021年巅峰的时候。想想当时有多疯狂，1000万，还要靠抢，才能买到。。。
现在就成这样了。
大家想想，北京是全国一线城市，而且那d u i X n q m n L边的人，又那么看重孩子的教育，有钱人，高知，到处都是，但是为什么这种房子，还是涨不起来。
说白了，就是大家都知道，随着教师轮岗，这种没有居住品质的学区房，已经彻底的从巅峰掉下来了。
什么时候新生儿数量能反弹，什么时候这些学区房，才能有戏。
新生儿减少，是这样的一n s R M (个比例，大城市的新生儿% ] Y t，E : H k x = . Q在减少，} k E q A N小城市的新生儿，r 9 { ^ $ 2 Y F `还在减少，大家都在减少，只是说，大城市有可能减少的慢，小城市的减少的快而已。
最终的结果，就是大家Z u m的新生儿，都越来越少。
没有足够的孩子，学区房的稀缺资源| a 1，就没有那么重了。
以前我们说学区房_ Y [ u d 7是最佳的投资品。
因为学区房符合最佳投资品的几个关键原则，比如说，稀缺性，整个城市，好学校就那么点，学生那么多，肯定V % H 3 – f w u是很稀少，还有i P ] y不可复制T p n q d P z S性，学校就那开着，你不可能把学校搬走嘛。
结果，学生减少了，学校虽然搬不走，但是老师却可以搬走。
一个好学校，没有了好老师，你说这个学校，还能是好学校吗？
彭叔认为，对于当下的大部分人，学校能起到的作用，远远超过了家里面。你又不是985、2115 $ m { ] 4 !毕业的，你就是个普通学历的人，侥幸的在大城市买了套房，你说没有学校` 8 2，你自己能把孩子较好吗？F : a
一个好学校，最重要p : 0的两条腿，就是好学生，和好老师。
现在好老师，我给你轮岗，让这个好老师到处流动，至于说% v }好学生，我不准掐尖了，我看你怎么把好学生给聚在一起。
这么一来，两条腿都断了，只剩下一个好学校的历史荣誉在那。
彭叔这么说，不是说学区房没有P , # t价值了，以后就和普通房子一样了，只是说，学区房没有那么神了。
现在针对教育的这种调整，已经伤害了学区房的核心根本。
就是这个东西还在，但是构成它价值的东西，已T 1 0 2 ? A经不一样了。
就像你去吃牛排，M9的牛排，和M6牛排，都是好牛排，但是价格能一样t s . [吗？
学区房会一直存在，但是学区的价值，很难再重现当年了。
彭叔认为，学区房这么调整，对于那些买不起学区房的人来说，是好事c k 3 ~ :，但是对于那些买得起学区房的! c 0 . H t T ?高净值中产来说，并不是好事。
因为对于买不起学区房的人来说，反正他都买不起了，这Z i K $样搞教师轮岗，搞不好他小孩子还有机会享受到好老师，孩子的一生，就有可能被改变，但是对于那些高净值的人群来6 . D说，就不一样了，本来他孩子稳稳的买了学区房，就能上好学校，结果现在，尴尬了，好老师走了，万一这个老师不负责任，那孩子怎么办。
能买得起顶级学区房的人，就没穷人。大家就看上面北京的这U ! |个学区房，一套最便宜的B p d r也要775万n d : Q 0呢。这个价格，你觉得普通打工族，能买的起吗？
现在国内还是在搞教育均衡，以及各种的尽量公平。
只是说，有的东西，好d / 5 A搞，有的，难度太大。
就比如说教育，和房地产。
这几年打击教培，搞教师轮岗，划片分区等% ^ + % 8 v等的，你看下了多大的力度。之前北京摇号的时候，当时还很多人说不可能，执行不下去，北京阻力太大，结果呢，有毛线用，文件一出，还不是执行下去了。
教育相对来说，更容易一些。你看教师轮岗，老师都是吃公家饭的， 让他轮岗，他2 B S敢不轮就辞了他，现在外面大把9g # P85、21g 8 8 # +1挤破头要当老师，而他出去以后，= T 6 4 : P t教培没了` 5 m R S 0，c Z ~ : Z B私立学校转成公办了，想要0 w ^ j X U偷偷给人家补课，那是他这种从名校出来的人，受不了的，他在名校的时候，备受家长尊重，同事羡慕，出来以后，这些光环，就没了。心理落差，是非常大的。你就想一个最基本的，他只要在学校里面，就有可能当LD，他出来了，当个毛线。没这个潜力了，你就是偷偷摸摸给人补课的人，有什么社会地D ; * y 4 4 1 r T位呢。之前家长给他面子是， 因为他背后有学校，没了学校，他是个谁。
教育好搞，房地产就难了N P V – q U + [ i。
房地产和金融的绑/ ! |定性太高了。
大家这段时间应该都看到，或者听到，今年的房抵p T P A贷，评估价都达到了80%到90%，也就是说，1000万\ : 5 @ A * U + J的房子，能贷出来800万到900万。
这是什么概念。。。
如果说，房价真的跌一半，这个银行贷款，瞬间风险就非3 g . C C q常大了，一旦对方破产，还不起贷8 ! A +款，银行就是把房子卖了，都无法抵消这个风险f \ : E。_ q ] h X
所以为什么彭叔说，国内房价难以大跌，就是这个原因。
房地产是国内最大, h 6 F ) ` D T c的抵押物，这个抵押物凉凉了，银行也就凉凉了，银行凉凉了，社会上钱，就没了。社会上没钱了，大家还打个什么工，直接进入通缩了。
现在房价难以上涨，只是因为过去房价是透支性上涨，就打个比方，本来经济十年翻一倍，房价十年翻一倍，这没啥问题，房价跟着经济走，可是当经济十年只翻了一倍，房价十年翻了3倍的时候，这问题就有了，房价明z D B e e A { }显透支了，跑的比经济还要快。
现在国内的楼市，就是@ 9 4 D T在挤压这个泡沫，慢慢的，等把这个泡沫消除了，房价和经济相匹配了之后，房价还是有希望的v ` M =。只是现在没希望。
今年风险最高的房子，是学区房，各位要买房的人，当心。
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