恢复“价高者得”,地产商围猎上海土拍

7月9日,上海迎来恢复“价高者得”后的首场土拍,13家房企齐聚上海房地大厦,对摆上拍卖桌的4宗地块展开新一轮厮杀。

行业下行,但上海仍是开发商们的拿地重阵。于是,保利发展、华润、中海、绿城、越秀、建发、象屿等土拍常客,都手持数亿资金来一决高下。此前已小赢一局的北京城建,这次也风尘仆仆地从首都赶来“魔都”,力争再落一子。

一改过往规则,如今在上海拿地,实力比运气更重要。所以,开发商们无需再携橙子、香蕉(寓意“成交”)入场,也可以不用在开拍前四处求神拜佛讨吉利,只要预算够,即可。时移势易,单单是身穿红色T恤的投拓人士,在这场土拍中就已足够高调。

绝大多数人此行的目的都一样,拿下杨浦。

杨浦区平凉社区02H1-01地块是本轮土拍最受欢迎的地块,也是这批次出让地块中唯一的内环内宅地,会引起开发商的激烈争夺属意料之中。

该地块起始价约18.177亿元,位于杨浦滨江中央活动区红线范围内,距离黄浦江直线约500米,东至渭南路,西至眉州路,北至杭州路,总出让面积13833.5平方米,建筑面积24900.3平方米,容积率1.8。

上午9点,房企投拓人士齐聚上海房地大厦一楼大厅。王婷婷 摄

此行“相中”杨浦平凉的共11家房企,中海、华润、招商蛇口、保利发展、绿城、上海城投、越秀&北京城建、建发、象屿&天安。

“宇宙第一房企”保利发展对这块地,势在必得。在土拍未开始之前,就针对这块地进行设计招标,招标文件获取时间为6月26日-7月1日,投标截止时间为7月17日,预备“带方案”拿地。

即便如此,其余开发商也不甘心就此放弃,毕竟谁出价更高,谁才是赢家。北京城建一名投拓人士告诉界面新闻,公司对平凉社区地块抱有很高期待,但不方便透露这块地的预算。

“(新规后)第一次拍,大家都说不准。”现场一名投拓人士认为,上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求后,地块的溢价率会达到多少,地块的利润还剩多少,都具有不确定性,最终还得看如何算账。

广州房企越秀这次也抱着必胜的决心,在今年3月份摇中杨浦长海社区地块后,希望实现公司深耕上海杨浦的目标。

上午9点30分,各家房企投拓人士纷纷带着资料入场参拍,余下不少人在一楼大厅观看土拍直播,紧盯屏幕上的一轮轮竞价,心情在紧张和激动间反复横跳。

中海首当其冲,出价18.187亿元,越秀&北京城建紧随其后,再加1000万。战场上谁也不让谁,不足10秒钟,绿城也加价1000万,上海城投作为第四个出场的竞争者,同样加价1000万,报价18.217亿元。

前半场,5号选手越秀&北京城建积极报价,激烈的竞争也难挡其拿地决心,共出价至少12次。保利发展在报价进入后半场时开始发力,争先加价。

当竞价到第30轮时,绿城、华润、中海、建发决定放弃,进入到只属于保利发展、上海城投与越秀&北京城建的三家之战。现场又进行15轮竞价之后,越秀&北京城建退出,上海城投和保利发展即将一分胜负。

直到竞价至第60轮,上海城投选择“妥协”,保利发展如愿以偿拿下地块,成交价约22.027亿元,溢价率约21.18%,成交楼板价88462元/平方米,刷新了区域土地单价纪录,成为杨浦新的“单价地王”。

图片截自上海土地市场直播。

有人“有备而来”,也有人“参与就好”。

在这60轮激烈报价中,既无昔日的上海“土地收割机”招商蛇口,也不见闽系房企象屿的身影。当一楼大厅的各家投拓人士还在热切关注谁是胜利者时,他们已不那么关心结果,开始刷起了短视频。

行业不同以往,出钱还是不出钱,是个很矛盾的问题。所以,在竞价过程中,投拓人士们不再像以前那般“财大气粗”,每一步都要思考了又思考,现场的增价幅度也从500万元到1000万元再到500万元,最后调制200万元,60轮竞价到11点23分才结束。

在今日的土拍大战中,杨浦成为开发商追捧的新“宠儿”,另一宗长白社区地块起始价约19.04亿元,也引来5家开发商围猎,现场竞拍达到79轮才出结果。

下午两点,1号竞买人保利置业、2号竞买人中海、3号竞买人北京城建&越秀、4号竞买人象屿,展开关于杨浦长白社区地块的争夺大战。

上午“失意”的北京城建,对于这块地“志在必得”。开拍前半小时就抵达房地大厦一楼大厅,投拓人士认真对每轮出价数据详细记录,等待过程十分焦灼。

开场就是属于保利置业与北京城建&越秀之间的战争,各不相让,纷纷加价200万元。当对手北京城建&越秀迟迟未出价时,大厅观看土拍直播的保利置业投拓人士表示,“是不是就这样拿到了?”“怎么可能,做什么梦!”保利置业另一名投拓人士说道。

不同于上午出让的杨浦地块,这块地竞争对手不算多,因此各家士气高涨,均抱着必胜的信心参拍。

竞拍到第15轮,象屿出场,报价19.24亿元,到第39轮,2号选手中海也上阵,此时竞拍价格已达20.2亿元,随后便是属于中海与北京城建&越秀的争夺之战。

竞价到第57轮时,保利置业再现身,出价21.1亿元;象屿也加价,报价21.15亿元。战况愈发激烈,四位竞买人寸步不让,随手一挥,便要多出500万元。

这场价格博弈进行到第65轮,象屿、中海才退出,保利置业与北京城建&越秀继续决斗。最终,赢家是北京城建&越秀,成交价格22.3亿元,楼面价70272元/平方米,溢价17.12%。

图片截自上海土地交易市场直播。

不用空手而归的北京城建,激动的心情溢于言表,“是我们。”北京城建一名投拓人士告诉界面新闻,公司发力布局上海,上海团队正在筹备,此场胜利在意料之中。

同日出让的还有宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块以及奉贤区奉贤新城12单元02A-04A地块,均只有1家参拍房企,底价成交。

其中,招商蛇口&中旅投资拿下宝山区顾村地块,成交价31.12亿元,楼面价22252元/平方米;奉发集团以15.88亿元拿下奉贤区奉贤新城12单元地块,楼面价17000元/平方米。

至此,上海2024年第三批次土拍4宗地块全部完成出让,2幅地块底价成交,2幅地块溢价成交,平均溢价率9.58%,总成交金额约91.33亿元。

这是从2021年一批次集中供地起开始,上海首次调整为“价高者得”的出让模式。在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,从目前市场情况来看,在政策利好推动下,上海成交放量,市场信心开始回归。土拍溢价率也是前期指标之一,说明房企对未来市场尤其是高端改善市场的前景看好。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为,杨浦两块地超预期溢价,足以说明越来越多的房企重视深耕一个区域的重要性,比如保利就是坚决深耕杨浦。

当然,对于今天的土拍成绩,兴奋的不仅仅是保利发展、北京城建&越秀等赢家,还有上海。

“我们创造了历史。”在连续看完两场土拍直播后,杨浦区规划和自然资源局的几名工作人员表示,今日土拍获17.12%、21.18%的溢价率,有可能带动接下来上海土地价格的上涨。

遗憾的是,如此热闹场面,与绝大多数民营房企都不再相关了。

来源:澎湃新闻

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