北上广深集体上涨!楼市吹响反攻号角?

姚育宾(凤凰网房产湾区智库专家、华南城市研究会常务副会长、粤港澳大湾区创新智库常务副主席)关于上半年楼市点评和下半年楼市展望:

2024年上半年,中国楼市通过以旧换新、官方收储、房贷门槛降低等一系列救市组合拳,激活不动产流动性,提振楼市信心,推动资金入场,降低置业门槛,减轻房贷压力,释放购房需求,改善居住环境。

其中,以旧换新自去年下半年启动以来,进入2024年全面提速,全国累计有郑州、福州、长沙、深圳、南京等超过40个城市,都把以旧换新政策作为改善住房、加速置换的重要手段。

据广州房协公布数据显示,共有206个商品住房项目参与广州“以旧换新”活动,参与活动的房地产开发企业合计68家,累计参与中介机构共67家,切实为购房者提供更加便捷卖房买房保障机制。

此外,通过政府出资收购商品房,重点帮助开发商去化新房库存,提升保障房比例,解决受助群体的居住需求。

统计局数据显示,截至 2024年4月,全国商品房待售面积高达7.5亿平方米,同比提升15.6%,其中全国商品住宅待售面积达3.9亿平方米,同比上涨24.4%。

形成鲜明对比的是,截至2022年底,我国保障房存量供应约在3083万套,占全国住房总量的5%左右,远低于其他国家。

郑州、济南、青岛、天津、重庆等加入收储去化的城市大幅新增,全力消化当地开发商新房库存,并且增加保障房占比,解决更多有需要的人群住房问题。

从国外经验来看,政府收储已有多次成功案例。

比如美国应对次贷危机时直接收购不良资产,援助“两房”机构,缓解楼市危机。日本在经历失去三十年期间,就曾买入民宅筹集公宅,同步减少新建住宅。西班牙通过设立坏账银行,低价置入不良资产,解决过剩问题。

同时,房贷门槛降至新低,特别是2024年5月17日,央行重磅救市,宣布首套、二套房首付比例分别降为15%、25%。

广东、山东、河南、上海、北京等省市迅速跟进执行,目前,已经有超过200个城市执行。

甚至部分城市首付折上折、5年零月供、先息后本等特殊操作,类似胶州首套房首付仅先交50%,相当于低至7.5%,成都和昆明推出了“先息后本”政策,前期仅需偿还当月利息。

另外,取消房贷利率政策下限,国家金监总局数据显示,今年5月份首套房贷平均利率3.45%,二套房贷平均利率3.9%,远低于2021年高峰期5%-6%超高利率,此举有利于对冲贷款金额提升而增加的月供成本。

可以说,即便在全球金融海啸爆发最为严重的2008年,都没有将首付比例、贷款利率降到如此低位,堪称房贷门槛创下历史新低,极大缓解置业压力,给予更多购房者上车机会。

2024年下半年,中国楼市有望重现2012年“龙年翘尾”行情。房地产市场经过2022年、2023年连续下行之后,随着今年上半年逐步筑底,并且下半年救市政策仍将持续加码。因此,中国楼市四季度末或将上演年底压轴行情。

另外,中央时隔8年再提去库存,虽然难现2016年去库存后楼市狂飙突进的虚火过旺现象,但还是较大概率会激发市场活力,带动房地产行业整体转负为正。

目前,在中央各项楼市新政超强利好加持下,北上广深四大一线城市同步跟进落地执行,6月份楼市均呈现回暖迹象,楼市成交量集体上涨,不同程度创出新高。

365房评监控阳光家缘网签数据显示,广州6月份新房网签7623套,环比5月份5081套,大幅提升50.03%,成交量创下今年新高。比起2023年6月份新房网签6645套有所回升,同比上涨14.72%。

广州市房地产中介协会公布数据显示,2024年6月广州市二手住宅网签宗数达到10456宗,环比大幅上涨33.40%,成交宗数也创下自2023年4月以来的新高。

广州市二手住宅网签宗数达到10456宗,环比大幅上涨33.40%,成交宗数也创下自2023年4月以来的新高。

深圳楼市利好效应同样表现不俗,据中指研究院监测数据显示,2024年6月,深圳新建商品住宅成交2927套,环比增长45.69%;成交面积29.64万㎡,环比增长45.26%。

深圳二手商品住宅成交4172套,环比增长5.27%,是近38个月最高;成交面积40.68万㎡,环比增长4.76%。

历经漫长三年低谷,深圳楼市重新有所起色。

5月27日,上海宣布首套房首付比例降至20%、贷款利率下调、非户籍限购松绑等九项救市政策,对市场成交起到积极推动作用。

中指研究院监测数据显示,上海6月新建商品住宅成交10505套,成交面积115.8万平方米。其中,6月最后一周新房成交3883套,成交面积44.80万平方米。

根据上海网上房地产数据,6月份,上海二手房成交26374套,环比增加41.1%,创下近三年新高。

北京虽然是四大一线城市最后落地细则,直到6月26日才宣布新政,但市场反应迅猛。

中指研究院的数据显示,北京6月新建商品住宅成交3870套,成交面积47.99万㎡,从成交面积来看,“626新政”之后的4天内,成交面积便达到6月整体成交面积的34%。

住建委网签数据显示,北京6月份二手住宅网签量14987套,同比增长29.1%,环比增长12%,这也是自去年3月后,近15个月以来北京二手住宅网签量的最高水平。

北上广深一直都是中国楼市风向标,随着这四大城市成交集体翻红,有望带动二线城市复苏,进而逐步促进三四线城市筑底。

当然,中国楼市疫情结束后,也曾出现过2023年小阳春行情,一度成交猛增。因此,2024年6月份的行情能维持多久,仍为市场关注重点。

会否成为昙花一现?还是持续走高?

这一切仍有待观察,但中国楼市还有折旧需求释放、新市民入城购房等因素支撑,其中,中国建成房面积约有500多亿平方米。

理论上按照50年折旧计算,相当于每年有10亿平方米折旧置换需求,再加上结构性需求调整,预计2亿平方米左右,按此推算每年有12亿平需求。

而2023年全年商品房销售面积11.17万平方米。可见,楼市已经超跌,当前处于市场底部。

同时,国家统计局数据显示,中国户籍人口城镇化率还不到50%,意味着1.8亿的外出农民工在城里没有完全市民化。

并且90平米以下的中小户型库存房源仍为绝大多数,因此,新市民与中小户型匹配程度高,具有较大的市场空间。

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