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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：您好。孩子明年中考，学籍是海淀。名下无房，万寿路学区租房子住。1:如果五年内不自主，东城广渠门内次新小两居（格局一般）和朝阳大悦城的华纺三居，如何选择2: 如果自住是买目前万寿路片区公房社区的三居，还是四环周边电梯塔楼的两居？
回答：你好，如果五年不自住，其实还是选一些升值性好点儿的小区，这个策略是：热门板块的热门稀缺次新，哪个能捡漏，买哪个，不捡漏不买。东城广渠门内次新小两居（格局一般）和朝阳大悦城的华纺三居，差距并不是太大，可以考虑东城广渠门内次新小两居，不过还是我推荐的热门板块的热门稀缺次新捡漏吧，未来几个月或许是一个窗口期。如果自住，公房社区的三居，户型好点儿的，其实住着也不错，保值性也没问题，可以作为优选。建议你可以看看咱们的独家星球资料，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
2、提问：京爷您好，首付800w左右，夫妻首房首贷，工作地点中关村知春路附近，想在海淀或者朝阳买一个80平米以上的两居室或者三居室，首先考虑居住环境和交通，学区不强求。之前您推荐过清河（如燕清源、金隅美和园），但是您也说过清河价格有些虚高；想问除了清河（比如马连洼、西北旺，或者四季青等等）之外还有哪些推荐的地块以及小区，想趁假期去实地看看。
回答：你好，你还可以看看海淀六道口板块，比如逸成东苑、清枫华景园、文成杰座；或者就往朝阳这边看看了，比如奥森西边的融域嘉园、美伦堡，安贞板块的国典华园，太阳宫的圣馨家园。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区挂牌量走势监测》《北京各板块/各小区捡漏房源监测》《北京各小区历史数据》
3、提问：小孩2027年上小学，预算950以内三居，或者 两居（800以内），兼顾居住环境，在安定门上班。目前在关注太阳宫区域人大附朝阳的小区、东城龙体学区 （培新 板厂 光明那个几个小学对应的小区。请给点建议：1、太阳宫看了安馨家园、圣馨家园、新纪家园、芍药居08年的次新。2、龙体学区关注了 保利蔷薇、北京上舍等次新小区。3、另外朝阳中国铁建国际城不是有很多3居，110多平的法拍毛坯房子推出来吗？价格在900多万左右。但那儿的二手房对应价格怎么还是1000万以上？怎么选择好呢？给点建议，有比较好的小区推荐吗？
回答：你好，以下是我对这几个选择的看法：① 这几个次新，有些价值，因为板块好，也有一些学校，当然品质环境一般，总体来看还不不错，各方面都能兼顾一些；② 龙体板块，其实还是很优质的，板块位置好，配套很成熟，学校也很不错，保利蔷薇、北京上舍也算稀缺小区，特别是保利蔷薇，相对于①来说，还是可以优先选择的。③ 新北苑，目前看，还有下行空间，可以等等，另外这边学区倒是一般。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区挂牌量走势监测》《北京各板块/各小区捡漏房源监测》《北京各小区历史数据》
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