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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好～考虑置换，自住不考虑学区，首套首贷公积金贷款，总预算在900万，首付400左右，目前看了中铁瀚庭，文成杰座，和凌云名苑三个小区的两居，都是南向两居，从价值来看，哪一个更好一些？
回答：你好，选房逻辑是：同等情况下，选择海淀次新，然后再在这个基础上，选择好点儿的产品。这里面，中铁瀚庭的小两居还是可以重点考虑的，文成杰座的两居产品设计相对一般，所以均价也低。我更建议考虑中铁瀚庭的两居。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：您好京爷。最近看了一个新盘里的两个房源：一个是清退出来总高十层的第六层117平米三居，把边，采光OK，没有任何优惠；另一套是总高13层的二层135四居，采光不受影响，小马路也不吵。二层是尾盘，比同楼座正常楼层低9%左右。这两个房源总价相同，您觉得二层值得入手吗？未来如果卖的话好流通吗？期待您的建议，谢谢！
回答：您好，这两个选择中，选择的最关键的还是其流通性和居住属性。前者属于卖相不错的房源，楼层好，边户。后者则属于硬伤楼层，私密性、采光（如果有树长起来的话）、反水等都是问题，所以流通性和居住属性还是有些问题的。在市场差的情况下，硬伤房源往往会大降价，如果不是低于10%以上，那不用考虑，即使很便宜，那也尽量选择好房源。而且新房的硬伤房源本来就有一些溢价，或者说硬伤房源溢价严重。总得来说，买房，不要贪图便宜，一分钱一分货。建议你可以看看咱们的独家星球资料，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
3、提问：京爷你好，想问从增值保值的角度，1000万左右是买朱辛庄的中海寰宇未来还是新北苑的次新房合适呢？
回答：你好，朱辛庄这个板块，价值在于刚需或者刚改外溢，800万左右以内的产品会比较符合板块定位。如果是1000万左右，我不是太建议考虑这里。这个预算比较符合新北苑的定位，而新北苑也回调了不少，过去的升值性也被市场肯定，所以还是可以优先考虑去新北苑捡漏的，这样性价比高一些。如果考虑新房，也可以考虑去富华里看看。建议你可以看看咱们的独家星球资料，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
4、提问：京爷，光华路上班，首付200内，总价500内首房首贷。目前看上金港国际一居室，1号楼和2号楼单价7万多，13号楼没燃气（电磁炉设计）单价六万七八，小区能保值吗？有无燃气的影响大吗？
回答：你好，金港国际的优点是地段不错、楼龄新，所以刚需客户或者小年轻客户还是非常多的，流通性很好，租金也可以。总体来看，没有燃气的房子卖得还是稍微差点儿，能避开就尽量避开，当然也不是卖不出。这个楼盘过往表现来看，基本上在大盘水平的样子，小刚需上车问题不大。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区挂牌量走势监测》《北京各板块/各小区捡漏房源监测》
5、提问：京爷，新发地和新宫地铁站这附近宜兰园、天骄俊园、南庭新苑、合顺家园、天伦锦城、银地家园这几个小区哪个好一点？
回答：你好，这些小区都不算特别好。花乡、新发地这边板块有些差，界面比较乱，一直来是个洼地，不是太建议。新宫地铁站这几个小区品质也比较一般。如果你预算600万，不如去考虑草桥的流通性热盘，或者郭公庄的次新商品房，甚至去看看西红门的新房，都比这几个小区强。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
6、提问：京爷您好：预算250W左右，工作在西城右安门，想找个一居室，最好交通便利保值些，请推荐下相关小区？谢谢
回答：你好，这个预算，基本上是一居室为主，找一些关注度高、流通性好的小区即可，当然交通一定要方便，因为是刚需小区。比较建议考虑一下开阳里、左右坊等小区的小户型。建议你可以看看咱们的独家星球资料，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
欢迎提问，内部资料：
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