“我不供楼了，也不卖了，房子就给银行吧”。

刘生是宝安西乡某刚需楼盘的一位业主，最近他作出了一个艰难的决定。

“我买下这套房子的时候，市场正在高峰期，价格已经涨到了650万，向银行贷了455万才买下。但现在房子亏损可能已经超过200万，首付已经亏光，现在还欠着银行430万，每个月两万三的月供，我真快要撑不住了。”

陈生早已动了卖房的心思，但奈何这套房子要到下个月才满三年。更让人糟心的是，小区近一年几乎没有成交，目前各户型的挂盘价都在一路走低，同户型的三房已经跌至445万，而且能成交的可能性很小。就算能成交，刘生可能还要倒贴几十万的交易税费。

01 “首付亏没了，贷款还不起”，扛不住的业主，正在免费送房

刘生的遭遇像一则碎片，折射出更多业主当前的困境。

从208政策至今，深圳楼市已从”高烧“变为”失温“，二手房平均跌幅已达30%，买在高位的业主基本都跌没了首付。‍‍

屋漏偏逢连夜雨。楼市冰冻期外加失业降薪潮，双重”寒流“影响下，房子越赔越多，手中现金流断裂，背负重贷的业主们承受着前所未有的压力，彻底扛不住了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

早在去年，就有一位花样年花乡的业主，由于还贷快要坚持不住了，希望能将房子赠送出去，只要能够代为偿还贷款。

这位业主是在两年前花365万买来的27平1房，去年同户型成交价已经跌到190万，价格已经腰斩。

和花样年业主经历相似，卡罗社区业主罗太，两年前用房子做了高杠杆，目前欠款基本超过市场报价，欠款高达320万。

该户型高峰期成交价曾经达到548万，但近半年未有成交。罗太去年联系我们，主动把价格从原来的410万调低到了350万。但一个月后，房子还是鲜有人问讯，罗女士有些着急：

“只要能帮我把负债平了，房子我可以免费送给他。”

到了去年年底，业主更加焦虑了，选择再一次将价格调低，报价已经跌到300万，比欠款还要再低20万。

即便如此，房子依旧无人接手，再加上长期未能偿还债务，银行将房产收回，这将她彻底推向崩溃的深渊。

首付亏没了，贷款还不起，房子卖不掉。深圳业主的当代悲剧三部曲，正在轮番上演。

中熙君南山88平，高峰期成交价1355万，目前市场价800万。一位业主目前欠款1000万，他愿意把价格再降低售卖，但800万根本不够赎楼。这套房卖得艰难，但业主也再无办法，只能眼睁睁看着房子被查封做不良资产。

海韵嘉园95平，高峰期成交价980万，目前市场价800万左右。该户型有位业主欠款900万，房子目前也已经是被查封的状态。‍‍‍‍‍

02 流入法拍市场的血泪馒头

2023年，深圳法拍房供应数量井喷，全年共有4152套住宅法拍房，相较于2022年3394套住宅法拍房，增加了约22.3%。与此同时，2023年的法拍房成交量也在同步增加。2023年全年深圳共成交1582套法拍房，相较于2022年，同比例增加了25.1%左右。

这里面也不乏有如同刘生和罗太一般，有断供经历的业主，深铁懿府二期业主算是里面最走运的一批。

深铁懿府二期于2021年开盘，去年年底顺利交房。但就在邻居开心收房过年的同时，一位业主却因拖欠银行约723万，房子被查封拍卖。这套97平的房子起拍价778.5元，吸引了19位买家报名竞拍，竞价39轮后，以约1059.7万的价格成交，溢价率约36.1%，成交的价格比开盘价高了36万。

溢价成交并不等于业主就赚了，加上过户税费和供楼成本，业主不仅亏了50万左右，还搭上了首付。

法拍市场上的大部分并没有这般逆势成交的好运，一般来说会在市场价基础上再打个8折。

中信红树湾南区190平4房中间楼层，2023年9月市场成交价2500万。2月29日，一套中高楼层最新成交价1965万，在上一套成交价的基础上打了8折。

半岛城邦花园二期，该小区市场当前成交均价9万左右。2月21日，一套77平的房产以起拍价拍出，总价494万，均价仅6.7万，比当前成交均价低了25%。‍‍‍‍

大冲新城花园60平2房，2023年12月最新成交价450万。2月6日，一套同户型以363万的价格拍出，在市场成交价的基础上再降19%。‍‍

2月，在阿里拍卖上，深圳共上架了300余套法拍房，能顺利拍出的不到30%，大部分房产面临被流拍的命运。

03 免费的往往最贵，低价的往往有毒

当收益达到10%的时候，他们将蠢蠢欲动；当收益达到50%的时候，他们将铤而走险。“免费送房”和法拍房，最近在市场上的讨论度异常之高，也吸引了不少买家涉险前去捡漏。

但免费的往往最贵，低价的往往有毒。

正如“免费送房”并非免费，而是一个卖房的噱头。对于买家来说，免费的仅仅是首付，但代价是要代为偿还卖家剩余的按揭贷款。更重要的是，接手的贷款不一定就比直接买房便宜。

就以前面提到的花样年花乡27平1房为例，当初365万买过来，三年之后剩余贷款240万左右，而该户型目前的市场成交价仅180万。另外，房子还未满三年，本身的负债比高，因此过户的时间跨度很长，接手这样的房子，实在是吃力不讨好。

同样，法拍房也是一个大坑，稍有不慎，轻则消耗大量时间金钱精力去处理麻烦，重则落得个钱房两空的结局。

法拍前的第一道拦路虎是清场。如果法院清理干净，那是万幸，但如果房东在抵押前将房子租出去了，新业主即便把房子拍下来了，也不能赶走租户。如果遇上“老赖”拒绝搬出，那麻烦事更是一桩桩来。

这些问题还比较好解决，只要在购买前做好产调，了解清楚房屋目前的居住情况就能避免。

除此之外，还有一系列的隐形风险。首先就是各种隐形费用，一般来说购买法拍房，除了拍卖价之外，还会要求业主支付契税和管理费。但是也有可能会遇到需要承担更多费用的情况:上一任房主的税费+土地增值税+个人所得税+所欠物业费等等，这一大串的费用均将由买家承担。

另外还有产权风险，可能遇到的包括但不限于“土地证被单独抵押”“房产所有人名称不统一”“房产联合抵押”，每一个都是害人无数的大坑。

天上不会轻易掉馅饼，但脚下处处是陷阱。

（注：本文使用人名均为化名）