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城六区外，要说谁最红，当属回龙观
作为昌平的龙头老大，回龙观区域的成交量一直很大，常年位居北京成交片区榜前几名
最近瓜姐的zb间和后台私信有很多朋友在咨询关于回龙观买房的问题
都在问现在是否可以下场了？价格是否已经到了底部了
诸如此类的问题数不胜数，为了更好的回答大家的问题，以便做好买房选筹
我们将最近大家问的最多的两个盘拿出来给大家做一个分析
01.热门次新
金域华府
金域华府一共分为三期，12-15年建成，共24栋楼
在地铁龙泽站和西二旗之间，万科开发精装交付，与回迁成交大户融泽嘉园在一个区域内，共享基础配套设施
一期于12年建成，塔板结合，不是纯商品房社区，只有三栋商品房，其余都是两限房
虽然户型种类较多，但户型略差，且人车不分流，所以相对来说单价便宜一点，现在的均价是6.7W
二期三期14-15年建成，纯商品房社区，人车分流，相比于一期，二期和三期离地铁龙泽站会更近
二期现在均价7.9W，三期均价8W
作为回龙观的标杆次新，金域华府的市场认可度很高，近年来涨幅明显跑赢大盘
一期三年z幅21.3%
二期三年z幅17.9%
三期三年z幅9%
学校:首师大幼儿园、育翔小学回龙观分校、161中学回龙观分校(昌平综合类排第一的学校）
金域华府距离海淀仅一路之隔，对于在海淀上班的人群来说，十分便捷
且片区内对口的161中学，师资力量非常强悍，说他是昌平第一的学校也毫不夸张
但缺点也很明显
容积率接近3，小区密度较大
部分户型略差，有刀把手枪户型，且得房率低
因为临近京藏高速，噪音较大
周边的新房北清云际、珺合府6.2W/平，与新房形成明显倒挂
国风美唐
国风美唐共三期，11-17年建成，一共有三期，一期三期为纯商品房，二期有三栋两限房
靠近8号线回龙观东大街地铁站和13号线地铁霍营地铁站，双轨交汇
一期外立面是红砖，离霍营地铁站更近一些，人车不分流
但是户型较好，两居、三居都南北通透，均价7.2W
二、三期的风格和一期不同，以灰调为主，外立面看起来更高端，二期人车半分流
但是二期有两栋两限房，品质跟商品房还是有一定差距的,所以二期单价较低，现在均价6.8W
三期是楼龄最新的，且人车分流，品质最高,目前均价7.5W
近年来涨幅不错，远超大盘
一期三年z幅36.5%
二期三年z幅19.5%
三期三年z幅22.8%
学校：霍营中心小学 ，教学资源一般
但是缺点也很明显，小区物业管理较差，且对口的学校也很一般
与周边的新房紫金书院均价6.5W，与他形成明显的价格倒挂
02.回龙观现状
以回龙观为首的昌南区域因为得天独厚的地理优势，受海淀、望京产业辐射
作为海淀和望京外溢区，这些年来吸引了了大批的码农朋友来此置业
在上一轮周期中，回龙观F4，公园悦府、国风美唐、金域华府、领秀慧谷部分房源的最高涨幅高达40%，辉煌时刻一度比肩海淀、望京
无产业无学区的昌南仅靠着抱大腿逻辑就拥有超高涨幅，显然是过度透支了板块价值
随着互联网行业裁员潮的不断蔓延，码农收入预期下降，对未来信心不足，部分买房计划推迟或搁置
导致昌南房价支撑力减弱，陷入了有价无市的窘境！
新房大批入市，对二手房造成严重冲击
由于北京超严的限购政策，前几年新房市场上几乎都是限竞房
22年新房大爆发，昌平一口气供应了7个新房项目，高峰时，昌平新房项目到达12个，房源库存超万套
新房都有指导价，当新地块入市，从价格、品质上都会对二手房产生降维式打击
与二手房房价形成倒挂，势必会造成二手房房价回调
而明年昌平还将大批量供地，二手房是否会就此走上下坡路还未可知
03.回龙观买房建议
两个盘各有优劣势，金域华府距离海淀更近一些，故而房价也略高一些
具体如何抉择还是要看大家的预算和个人喜好，更喜欢哪个小区的户型和园林设计
至于现在能不能入手，确实是一个棘手的问题
目前来看，新房还是会对区域的二手房房价造成压制，随着新房越卖越远，对二手房的压制或许会削弱一些
其次，现在交房的新房在满五年后流入二手房市场后会再次冲击区域内的次新二手房，届时二手房市场竞争会非常激烈
遇到户型合适、降幅大的房源，可以择优购入，毕竟谁也无法预测房源是继续降价还是被他人截胡
对现在的楼市、z策迷茫的朋友，瓜姐有几点建议给到大家：
1）卖房变现
不要觉得一下子翻身就硬气了，价格还是基于品质、核心竞争力
大多时候不要对自己的房子太过感觉良好，如若没有超强的核心竞争力，不如趁着现在市场预期好转，抓紧时间出手
尤其没有学区属性的老破小，随着时间的增长，市场认可度会越来越低，现在是最好的解套机会。
2）置换
现在是重组资产的绝佳机会，不要紧盯着自家买房亏的钱
综合时间成本，看中好的标的就可以拿下，综合价格成本，把握好一买一卖之前的价差
3）刚需
虽然现在首付比例降低了，d款年限延长了，但是预算不到位的朋友还是要量力而行，不宜加过高的杠杆。
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