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1、提问：京爷好，sfsd，450以内，想要小两居，兼顾出租，考虑北沙滩还是惠新西街附近呢？非常感谢～
回答：你好，如果是同样的楼龄的小区，相对来说，惠新附近的会强一些，毕竟交通、配套等方面强一些。当然，你得找一些管理好点儿的小区或者楼栋。老社区，如果管理一般，未来衰败会比较快，升值性也会弱一些。星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益统计与分析》
2、提问：京爷您好，工作地在西二旗和融科，想问下有没有什么推荐的小两居的位置，不考虑学区。主要考虑地段和板楼。首付在2-300
回答：你好，可以重点考虑13号线沿线的海淀社区，比如靠近西二旗的智学苑、铭科苑；或者上地的中央财经大学家属楼；也可以考虑一下成府路20号院。这些流动性和保值性其实都不错。
3、提问：70年的住宅性质的公寓（无燃气）跟同等位置的老破小，哪个更适合入手？最近在网上看到很多人说70年住宅性质的公寓不能买，说得房率低，没有什么居住环境等说法，想听听您的看法？
回答：你好，一般情况下，70年的住宅性质的公寓（无燃气）还是相对弱一些，得房率、户型、人员纯粹度、有办公等都是问题，所以均价往往会低一些。不过有时候也有一些个别小区，表现也不错，主要是有些带有学区，或者户型还可以，管理也还不错的。另外，也有一些70年的住宅性质公寓，跟商品房没什么两样，品质也好，那自然还不错，比如望京的华彩公寓，品质环境很好，表现也非常好。所以本质上来说，你得考虑这个公寓的居住属性如何。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
4、提问：京爷，您好，孩子27年上一年级，想去海淀好的学区，什么时候买合适，买占坑房，害怕多校划片
回答：你好，27年上学，理论上到时候小学生入学人口变少，很多好学区可以上对口学校的概率大增。现在市场差+多校划片，很多顶级学区价格回调比较严重，倒是个可以捡漏的好时机。比如，现在的万柳中关村三小，就出现也一些非常便宜的房子，未来估计也还有机会。总结来看，如果在26年以后上学的情况，我认为可以在市场比较冷的时候去捡漏顶级学区，关于捡漏，建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
5、提问：京爷，奥体附近到三元桥，十号线和北四环之间这一片，商品房总预算600，公房700，有什么界面好一些，楼龄相对新的小区推荐吗？（感觉基本都是老房子）两居是刚需，之前觉得圣馨家园不错，但预算超了不少不打算考虑了。
回答：你好，这一带选择确实比较少，除了圣馨家园外，你还可以重点考虑一下新纪家园、社科院，这两个小区关注度还挺高，流通性也还不错；而北面可以考虑看看干杨树，小区环境口碑也挺好。剩下的都是一些老公房了，环境相对差一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
6、提问：京爷好，当下市场比较凉，怎么判断哪些小区会降价，哪些小区不会降价呢？
回答：很多人都会说次新、品质小区不会怎么降，其实并不是太了解降价逻辑。事实上，降价仅仅是一个结果，而不是原因。根本原因是，一个小区中，看房量少，挂牌量还大，有人着急卖房，那自然是要降价才能成交。所以，这段时间，很多很好的小区都降价不少，这也是为什么很多人看不懂的原因。因此，判断一个小区会不会跌，本质上来看，就是看看这个小区房源多不多，以及是否有着急卖的业主。如果房源多，去化慢，而且还有一些着急卖的人，那自然降价多。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
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