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1、提问：京爷您好，预算450到500，没有学区要求，自住想买一套小两居，主要看中户型，交通便利(最好离地铁近点)，最好未来还有升值潜力。目前看了南四环到南三环附近和东四环附近的一些小区，说实话价格合适的要么户型没看上，要么周边配套没看上。目前感觉还可以的是石佛营西里，但是感觉离铁路比较近不知道有没有影响，近期还想看一下道家园，还不知道怎么样。请问京爷这个预算还有推荐的小区吗？另外最近年底成交量听说还不错，是不是等过完年市场冷一点更好谈价格呢？
回答：你好，450-500万的房子，确实不是太好选择。一般来说，都会选择两种类型，一个是老破小，升值性差点儿，一个是次新回迁/政策房。石佛营西里、道家园，属于老破小，流动性倒是没问题，升值性大盘水平，长远可能会略低于。你还可以看看呼家楼新苑，团结湖中一些好单位的分房，社科院永安里小区等小区。次新回迁的话，主要是常营、东坝的地铁房，比如金隅景和园、富力阳光美园等，流通性和保值性都还行。现在成交量确实在变暖，理论上来说，会持续到明年春，当然，价格不一定会有明显涨幅，这个得看后续是否有政策。现在还是个谈价的好窗口，还是有不少高性价比的房子，倒是可以去考虑。至于明年后市场会怎么走，无法预测，不确定性大。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
2、提问：京爷好呀，总预算600-700w左右，想看望京偏南边一点的两居，刚需自住，希望稍微能保值一些。不知道有什么推荐呀？
回答：你好，如果是选择望京这边，可以重点关注望京新城，小区比较大，稍微杂一些，但至少房源选择多，双地铁，升值性其实还可以。这种大盘，这种市场下，能涌现出一些高性价比房源，可以重点关注。如果不在望京买，可以看看太阳宫的社科院，小区还不错，居住+保值都没问题。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：京爷您好，个人情况的两个问题，一次性都提问了，麻烦您解答。1.本人是紫金长安二期一手业主，房子已经16年了，207平四居，中间户，高层，不临街，想问一下这个标的，感觉这个小区房龄也上来了，担心未来行情，将来追求保值增值的情况下有没有必要换到别的楼盘，还是继续持有？2.还有600万左右预算，最多凑一凑到700（不能再高了）不贷款，同时只能考虑二手房，因为儿子要住，这个预算选择中海紫御公馆北向的那个一居两居可否，我们都挺喜欢这个小区的，同时也希望这个小区能保值，将来结婚置换的时候至少不亏，能张点儿最好。望您解答，感谢
回答：你好，这个小区倒是价值还可以，毕竟次新+学校，交通也还行，所以小区过往表现还是不错的。不过现在的问题是，你的房子面积比较大，有些偏离回龙观的定位，加上回龙观新房变多，未来会有一些吃亏。对于第二个问题，中海紫御是没问题的，小区东城，很稀缺。这个小区的小两居，朝向一般，但升值性没问题，可以买入。当然，这个户型挂牌量也不小，所以得在尽量低点的时候买入。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：家庭有两套住房，一套在来广营，一套在太阳宫。孩子在太阳宫上学，来广营接送费劲。考虑售出来广营，在离太阳宫不远换一套不考虑学区、生活方便的500左右小三居（相对次新），推荐哪里
回答：你好，500万的太阳宫附近的小三居，次新，这个很有难度啊，基本不大可能。你这种情况，估计得看看西坝河的老社区，看看里面管理好、楼龄稍微新点儿的楼栋，这样保值性还好点儿。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
5、提问：请教京爷，您怎么看未来科技城的发展? 拉长十年看有投资价值吗？如果有价值，哪个盘值得投资?
回答：你好，从目前趋势来看，我并不是特别看好这里。因为从楼市的角度看，地段偏不说，进展还太慢，而且产业组成过于单一，并不是能吸引大量高薪就业人口的产业。望京、亦庄、国贸、中关村、上地西二旗、西北旺就是属于能吸引大量高薪就业人口的产业板块，所以能带动周围的楼市。另外，丽泽表现也不错，但主要是地段好。一个板块能否起来，除了地段外，还得看是否真金白银投入，或者是否有大量企业自然聚集。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
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