北京楼市：这一现象越来越严重！-叭楼楼市分享网

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1、提问：京爷好，请问差不多的预算，广顺园、奥林匹克花园、富力又一城、运河湾的三居室，哪个增值潜力更好？能否排个序，我们没有通勤和学区的需求

回答：你好，广顺园小区，比较尴尬，小区板块比较弱势，塔楼密度大，小区小没啥空间，表现也不是太好；奥林匹克花园，东坝稀缺次新小区，表现还是不错的，可以作为优选；富力又一城，小区还可以，靠近地铁的C区，表现差不多大盘水平的样子，未来有几个新盘出来，会有一些竞争；运河湾，小区位置好，长远也没问题，就是通州双限购，需要等限购去除才行。奥林匹克花园可以作为优选，然后富力城和运河湾，再是广顺园。需要注意的一个现象是，以前很少人去研究房产的升值性，这几年很多人开始发现北京楼市涨幅的分化，而大量的自媒体宣传也加速这一现象，所以未来分化估计会更严重，所以现在很多人说一个区域不好，那未来估计会更不好。关于一些分化数据，你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》

2、提问：京爷好，请问新盘中建璞园怎么样？未来能保值吗？

回答：这个盘产品其实挺好的，居住品质和环境肯定没问题，不过地理位置实在太差了，感觉升值性是个问题。如果你看中楼盘居住属性倒是可以考虑，如果希望升值好点儿，不建议。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

3、提问：您好京爷，最近在看武夷花园的房子，水仙园牡丹园香林郡这几个小区哪个稍微好点啊？关注的香林郡和牡丹园的两居最近成交价基本上420左右，水仙园户型没有那么好，可能330到360左右，这几个小区现在这个价格入手合适吗还是再等等，听中介说月底要出降低首付比例新政策了，不知道会不会有影响

回答：你好，这几个小区差距其实并不是太大，单纯从优势特点来说，牡丹园是北小划片，具有一定的学区潜力，而香林郡比较靠近地铁，户型也还行。水仙园的突出优点倒是不多。目前来看，通州市场也是比较一般，如果有特别高性价比的，倒是可以考虑，如果没有，等等也是没问题的。像通州这种地方，即使是市场很好，这里都比较一般，因为双限购。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

4、提问：京爷，98-01年左右的塔楼顶层，刚需是否还能入手？将来出手问题大吗？

回答：你好，理论上来说，能不选择顶层就不要选择顶层，但是这仅仅是理论，毕竟北京的房产很复杂。我认为以下情况可以考虑入手：① 其他方面的价值能够超越这个顶层硬伤，比如学区、地段等方面；② 价格很实惠；③ 你没有其他选择，但又要上车。最后那个问题，我的回答是，只要是成熟地段的北京房产，没有卖不出去的，都是价格问题。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

5、提问：您好，北京二套，想在车道沟附近寻一个二手小户型，投资为主，兼顾自住，对学区没有特殊要求，目标总价大概400-550。请问绿波漫板的小开间有投资价值吗？是否能满足未来5年左右保值（能跑赢通胀就行）+好出手的条件？另外在这个板块附近您还有什么别的推荐吗？谢谢！

回答：你好，绿波漫板的小开间，我经常推，主要原因是：海淀次新+学区+低总价。这类优点组合，基本上能让其升值性很好，跑赢大盘，过往数据也能体现。附近你也可以看看五福玲珑居、水云居、昌运宫、车道沟社区、八里庄北里。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

6、提问：京爷，总价600到680万首套，夫妻两人一人在上地一人在金融街，有推荐的盘么，希望居住的舒适一些

回答：你好，如果希望居住舒适一些，那要么选择次新房，要么选择管理好的公房社区。根据你们的工作地点，我认为你可以看看以下小区：

① 昌平，主要是次新房，比如金域华府、融泽，新龙城也可以勉强看看。这些升值性都不错，也有一定居住属性。

② 海淀，可以重点看看金隅美和园。海淀这边有不少老社区，管理还行，也可以考虑一下，比如知春路56号院等。

你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

欢迎提问，内部资料：

《京爷北京买房十大顶级思维》

大数据：

《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》