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原创第608篇

国内房地产的头部房企

碧桂园、恒大、万科、融创

手指头数来数去，就只差万科暂且安全

恒大倒的最彻底，碧桂园与融创均暴雷

还没有回归到安稳线

只剩万科在瑟瑟发抖

有人可能有疑问：

中海、保利、华润为何不提呢？

这家庭出身完全不同，这三个是亲的

纯民企只有碧桂园、恒大、融创

而万科算是混合所有制

第一大股东目前是：深圳地铁

但是管理团队没有改变

都是由郁亮团队管理

前几日万科的董事局主席郁亮接受媒体采访

谈了谈对房地产的看法：

在2021年的媒体交流会上，郁亮表示：

“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”

到2023年，他坦言：行业阵痛比想象得更长、更痛

目前，房地产市场情绪比较悲观，可能受了一些网络传言的引导，比如，房子过剩了？政策没用了？

要知道前后发言仅仅过了2年而已

前不久，在我的粉丝群体，一位设计院的朋友吐槽，公司裁员10-20%，留下的员工薪资水平降50%

他说以前1.2-1.3万工资

如今只拿6000工资，房贷怎么还

这仅仅只是其一个缩影而已

能够坚持到现在，不容易了

毕竟他们也是一家所谓的事业单位旗下的设计院

前不久与一位设计院朋友聊到

目前他们只能接到像地方城投这样的项目

私营房产开发商几乎没有了业务

这也符合当下的现实情况

前不久碧桂园的30家设计院分公司被集体解散，导致2000名员工失业，这一消息迅速引发了业内关注

金地集团董事长辞任前夕，也传出在全国多个区域公司，低调的大规模裁员

对于地产从业者来说，这仿佛已经见怪不怪了，但还是令人唏嘘不已

近年来，无论是曾经的行业巨头还是领军房企，都经历了一系列的人事调整和结构重组

房地产行业正经历着前所未有的变局

“生存”成为各大房企主旋律，各大企业都面临着不同的挑战和机遇

特别对于经历了滔天巨浪一般的经营危机的高杠杆企业

绝大多数尚未迎来解决方案，许多企业甚至依旧深陷泥潭

在这种情况下，房企为了自救，人员精简也变成了必然

行业内现在流传一句话：

民企看龙湖、混合所有制看万科、央企看保利

这三家可以看做是房地产开发企业最后的倔强与坚持

看看万科的股债情况：

中新经纬11月3日报道受到公司海外债异常波动影响，地产行业龙头万科再度受到关注

在10月31日发声称“并非公司基本面出现任何问题”后，万科美元债有所反弹，但整体表现依旧低迷

与此同时，万科旗下多只债券产品的标准券折算率在近几日接连遭遇下调

从万科最近公布的2023年三季报数据看，不管是营收、利润指标，还是销售规模、现金流等，都处在持续的调整之中

据万科2023年中报，该公司目前存续的美元债共有7只，发行主体为万科企业股份有限公司

发行日期在2017年-2019年，发行期限在5-10年，其中，有2只已经在上半年到期并兑付了本金

截至上半年末，上述美元债合计剩余金额为29.44亿美元

万科发行有多只人民币债券，加上美元债，到今年上半年末，合计剩余金额约762.25亿元人民币，其中，一年内到期余额为157.51亿元

负债与资金状况，是当前房企最受关注的指标

截至今年9月末，万科的净负债率为53.9%，较2022年末的43.61%上升约10.3个百分点

报告期内，货币资金降至1036.8亿元，较2022年末的1344.25亿元减少超300亿元

我们可以看出来万科现金流大概刚刚超过1000亿人民币

短期债务158亿应该问题不大

但是未来几年还有600多亿人民币，万科如果不能在销售端持续发力，负债压力还是很大的

还有很多表外债务，公司运营成本，施工方与供货方资金支出等等，总体来看现金流还是紧张

截至10月31日收盘，万科股价11.33元，股价创7年多以来新低

今年以来，万科股价已跌去34.5%

想想当年的万达股债双杀，王健林含泪断臂求求生

再到后来的恒大股债双杀，难免不让投资者心存芥蒂

可以说真的是：风声鹤唳、草木皆兵

“亏损53%清仓万科，我怕血本无归，我慌”

10月31日下午，一名投资者在论坛表示，他清仓了万科的股票

大家不要低估房地产传导效应的溢出

接连暴雷的房产上市公司，让境外债权人欲哭无泪

尽管你的房地产公司经营稳健，但是面对同行的不断倒下

你再能坚持，又能坚持多久

部分人看空并不可怕，可怕的是集体看空

这个可以参考银行发生挤兑事件

比如之前的沧州银行事件

听风就是雨，大量储户取出自己的钱

任凭你如何解释无济于事

房地产也是，自从恒大暴雷开始

金融机构哪还敢借款给开发企业

对外：无法融资

对内：卖不出房

就是神仙来了也难以解决

所以，根本还是要回到信心的问题上

老百姓有信心、能够主动买房子

但是困难多大，你我都清楚

各地保交楼，烂尾楼还没有得到彻底解决

还谈不到有多少信心的时候

深化市场改革，提高居民收入

依据法治做事，稳定政策信心

这都是最基本的前提与保障

“有恒产者有恒心”

问题是前提要有你的产

增加收入，创造财富，才有更多的产

否则，只会增加更多的债

现在买新房还是买二手房划算？

傻子才去买新房

二手房价格不要太友好

目前完全是买方市场，大胆的去砍价

不着急的暂且别卖房子

太多了，而且估价很低

对于购房者而言，现在是不错的机会