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1、提问：京爷，您好！最近在大量看房再次提问，新政刚出时有些慌，现在心态稳定。工作地点东高地，家庭资产700w，年收入70w，孩子2028年入学，看了公益西桥，永定门，陶然亭，德胜。目前总结了两种方案:1，直接买德胜800w左右小两居学区房；2，600万以内买永定门两居自住(永铁苑，百荣嘉园，城市亮点，景泰西里)，然后孩子入学前两年再买入学区房。3，永定门的这几个小区怎么样？适合自住+保值么？这两种方案哪种合适一些?有没有其他板块推荐呢？
回答：你好，你这种情况下，我认为还不如就考虑德胜，毕竟德胜这几年泡沫相对弱一些，未来也有价值回归的趋势。永定门外这几个小区也有一定价值，毕竟在东城，也有一定居住属性，不过这几年也是涨了不少，多少算是有一些溢价，不过长远保值没问题，如果有合适的房源也不是不能考虑，只是未来又要换，比较这套。当下来看，可能德胜性价比高一些。或者等等龙体板块也行，今年调出区，估计过几年后就问题不大了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
2、提问：京爷好，我是置换得，正好政策出来了，因为各种新政频出，最近总是焦虑，目前门头沟地铁次新房一套，价值300左右，外地郑州一套，现在都不好卖房，又担心踩空政策，不知道要不要先定一套能给周期得新房？我现在预算600以内，如果没有合适得到700左右，不知道是买昌平南。西红门东得新房，还是去朝阳亦庄买二手房？二手房交了定金就是不退的，所以不知道下面得流程怎么操作，该怎么办？
回答: 你好，二手房的定金是没法退的，如果违约了就会赔偿定金，如果你要长周期，定金往往都要高一些。但我觉得你这两个房子都不好卖，买入也有一定的风险，现在看看能否稍微降一些价，看看能否有合适的客户。你的选择中，都可以，但我感觉都不一定能给你周期，考虑新房吧，至少定金能退。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷，海淀田村景宜里两居能入手不？后期能跟上大盘不？
回答：你好，还是有价值的，毕竟地铁、次新、低密度，虽然田村板块属于交界，但升值性表现来看，能跑赢大盘，还是可以入手的，能兼顾保值和居住。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：京爷您好，关注您好久了！1.我名下有一套刚满五年的椿树园房产，大概能卖到1300万。再加上手里的钱能凑到1600万。考虑到今后财产的保值升值，有无必要置换？2.我没有学区需求，对目前住房的面积户型朝向地理位置也都满意。孩子在附近上学，我的工作地也在西城。想置换的原因是我考虑椿树园小区今后保值性可能会减弱。 3.1600万能置换到新怡家园100平左右两居，或者换枫桦豪景里面更大的南北通透两居。3.京爷觉得有必要置换吗？建议置换的话，有没有保值升值性好的小区推荐？
回答：你好，我的回答如下，椿树园短期问题不大，长期倒是可以考虑去置换，特别是置换到更新或者稀缺性更高的房子中。仅仅从升值性角度来说，置换到新怡、枫桦豪景倒是还可以，不过想要涨幅多大的提升不容易，可能稍微更抗跌一些，这个可以从过往的数据中体现，但依旧是个还可以的置换。你也可以置换到西城广外的品质次新，或者等等看未来周围的新房。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
5、提问：京爷，海淀北部新区升值性如何？西山林语、上庄的海淀嘉郡这些次新未来能否跑赢大盘？跟五环内的老公房相比哪个更优质？
回答：你好，海淀北部新区还是有价值的，因为在海淀，至少不会低于大盘。西山林语、上庄的海淀嘉郡这些盘，保值性其实不错，受限于位置和配套，略高于大盘吧。不过这些盘虽然是次新房，但不一定比五环内的老公房表现好，毕竟后者地段好，有些也带学区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
6、提问: 看了你昨天的北京楼市困境的说法，深表认同，我去看房确实发现如此。那我想咨询一下，什么情况下，这种困境会发生转折呢？
回答：当下北京楼市困境有两个根本原因：① 大家信心有些不足；② 刚需没有利好，置换客户手头的房子卖得不是太好，导致置换链条缺失。所以楼市要发生转折或者大行情，一定要出台刺激刚需的政策才行。至于大家信心不足，这个跟经济有关，又是另外一回事了。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。星球内部将公布实时楼市监测。
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