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1、提问：京爷您好，向您请教：我在六道口，媳妇在马家堡工作，两人工作都稳定，目前首套，首付有400万，现在比较纠结丰台的万年花城还是海淀旧一点的房子，想买两居及以上，请章哥帮忙分析，我们适合的片区或者小区，最看重的是升值和居住，目前没有孩子，但是将来有的话会很注重教育
回答：你好，其实这是两类房产。海淀这边，你可以买的房子主要是老社区，虽然老，但有两个优点，一个是有学区，一个是可以买公房，多贷款，上三居。万年花城则是流通性热盘，次新，居住体验稍微好一些，学校一般。从升值性上来说，其实差别不是太大，海淀房子虽然老，但表现也很好。本质上来说，就是你需不需要学区，如果希望带点儿学区，其实海淀这边能兼顾居住+上学+升值。海淀，你可以考虑的是双榆树、皂君庙、石油大院附近、甘家口附近的一些带有学区的、管理好的老社区。万年花城这边倒是没什么，遇到合适的房子即可，这里主要价值是居住还不错+升值还可以。两种都可以选择，看你的需求。在我看来，如果收入水平高，那可以先住得好一些，后面再考虑学区。如果收入中等，未来换房不易的话，可以直接上车海淀这边的小三居或者二改三。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：京爷您好，我现在手里有一套方庄地铁口的两居，市值可能不到500万，租金一个月6000+，考虑到楼龄比较老（95年），升值空间不大，想换不加钱或者少加钱换一套持有，有什么推荐么？主要考虑租售比和升值空间
回答：你好，那可以重点考虑一下500-600万左右的投资房产，兼顾租金。以下是我的一些推荐：东城、西城、海淀不怎么建议了，最多考虑一下西城广外和海淀清河。重点考虑一下朝阳吧，比如望京的望京花园、望京新城、利泽西园等；朝青这边的国美、青年汇，或者高碑店附近的兴隆；亦庄的经开壹中心、通泰；回龙观的金域华府。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：京爷，您好！静淑苑96年房子和成府路20号院95年的板楼，面积差不多，但静淑苑贵了50～60w，考虑租金，保值增值，哪个更好？
回答：你好，其实这两个小区都还不错，居住环境和人文素质都没问题。相对来说，静淑苑关注度高，升值性好一些，特别是这几年来。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
4、提问：京爷，你好，有套房子在朝阳，想变现。但是现在看的人少，降价后也没有人买。我是再继续降价贱卖了，还是再等等？
回答：首先，你得对你的房子有一个比较清晰的把握，不同的房子，策略还是不一样的。如果你的房子，带有硬伤，属于平时就不好卖，连市场热的时候卖出都费劲，那你现在稍微降点儿价去出手了，倒也是可以的。如果你的房子，属于常规房子，流通性还可以，甚至还不错，现在仅仅是市场不好而没人买。那这种情况，你没必要降很多去贱卖，反正你现在也不着急用钱，还不如去等市场，或许还能等出个放松政策来。现在市场中，有一部分房子大降价卖，那都是着急用钱的，过段时间，市场会慢慢走向平稳。在我看来，自然状态下，北京房价很难有特别大的降幅，要有信心！建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有实时楼市冷暖监测等数据。
5、提问：京爷好，麻烦对比下天通苑北三区南北通透两居和三居长期保值、增值性、当前降幅，目前了解到南北通透户型两居110平、460w，三居125平、510w，感觉三居户型设计更合理，家里有老人和小孩，未来需要三居，目前考虑2改3方案；因为最近市场偏冷、出生人口大跌、互联网大裁员，对楼市信心不足，担心买得越贵亏得越多，谢谢
回答：你好，天通苑北是个不错的小区系列，在天通苑认可度挺高的。很多人诟病天通苑，因为地段界面一般、也有一些乱。不过作为经济实惠的代表，而且处于北面，去各大就业中心都比较方便，所以表现其实还不错，还能实现大盘水平。当前来看，全北京都比较凉，所以天通苑也在阴跌。天通苑这边的正规南北两居和小三居问题都不大，都是主流。我对北京楼市有信心，因为是首都，短期的波动很正常，长期肯定是没问题的，你需要的是找个合适的时间点上车。当下，有性价比的房子，刚需还是可以上车的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问：京爷您好，请问朝阳国贸附近的禧瑞都是否有投资价值？
回答：你好，禧瑞都的价值在于楼龄新、位置还不错，但很多户型一般、体量太小，虽然也能涨，但并不算突出，不适合纯投资。如果纯投资，闭眼买这些：① 热点区域，这样购买力强；② 标杆盘，这样容易受关注、容易产生泡沫、爆发力强；③ 体量中上，这样才能有市场活跃度，价格容易刷上去，也容易被投资客看上。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷您好，向您请教：我在六道口，媳妇在马家堡工作，两人工作都稳定，目前首套，首付有400万…
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