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1、京爷最近提醒大家注意这类小区：挂牌量比较大，或者挂牌量还在快速上升而成交量比较少的小区，有一定的危险，在这种市场下估计还有下行的空间，或者说未来一段时间将有捡漏的机会。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
2、提问：京爷您好，关注您好久了！1.我名下有一套刚满五年的椿树园房产，大概能卖到1300万。再加上手里的钱能凑到1600万。考虑到今后财产的保值升值，有无必要置换？2.我没有学区需求，对目前住房的面积户型朝向地理位置也都满意。孩子在附近上学，我的工作地也在西城。想置换的原因是我考虑椿树园小区今后保值性可能会减弱。3.1600万能置换到新怡家园100平左右两居，或者换枫桦豪景里面更大的南北通透两居。3.京爷觉得有必要置换吗？建议置换的话，有没有保值升值性好的小区推荐？
回答：你好，我的回答如下，椿树园短期问题不大，长期倒是可以考虑去置换，特别是置换到更新或者稀缺性更高的房子中。仅仅从升值性角度来说，置换到新怡、枫桦豪景倒是还可以，不过想要涨幅多大的提升不容易，可能稍微更抗跌一些，这个可以从过往的数据中体现，但依旧是个还可以的置换。你也可以置换到西城广外的品质次新，或者等等看未来周围的新房。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
3、提问：总价450以内二手房，没有学区要求，外地老人进京居住，至少需要正规一居室，公共交通较便利。考虑5年以上持有能保值增值，兼顾老人居住，后边5年后可以再置换更合适的。目前看的有：①西二旗铭科苑，板楼一居室可改小两居，南北通透 ②清河永泰园，纯南向一居 ③融泽嘉园纯南向一居 ④昌平旗胜家园两居，老人住的会比较宽敞，不至于来北京后居住降级太多，但担心楼盘品质和区位较差无法保值。请教京爷，我这种情况，大方向是海淀临铁没什么学区溢价的老破小还是昌平临铁次新？上边的买哪个最合适？如果能更长时间持有更好，免得再折腾。或者还有什么合适的推荐？
回答：你好，先从升值性角度来说说，首先，海淀这边比昌平这边表现更稳健一些，所以同等情况下，选择海淀这边。不过昌平融泽嘉园还不错，只是这个盘比较大，供应量大，容易大起大落，所以得在低点的时候入手。至于海淀，我认为铭科苑其实还可以，毕竟地段好，老人住个南北通透的房子会更加舒服。所以我的建议是，优先去考虑铭科苑，然后融泽或者海淀其他盘，再是旗胜家园。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
4、提问：您好，我们预算650-800万，首房二贷，不考虑学区，工作地点是亚运村、建国门，主要靠地铁通勤，想尽量满足板楼+大两居或小三居，请问有什么推荐的小区吗（不是板楼也可以）？目前我们看了四惠的远洋天地觉得不错，可惜只够得上二居室。另外还看了北苑的茉藜园、望春园、城锦苑、天居园、天畅园，望京的嘉润花园。感觉城锦苑性价比最高，也比较新，但是为什么价格一直比较便宜呢？还有城锦苑基本都是二代经适房，这类房是否可以选择呢？感谢~
回答：你好，你这种预算，其实望京、北苑、亚运村、立水桥都挺适合。望京的话，可以看看一些次新的小两居，澳洲康都、北纬或者能淘到一些，然后就是2000年左右的社区了，比如利泽西园、望京花园等。北苑的话，就是北苑家园X园。亚运村，可以考虑安慧北里X园。立水桥，考虑北京北小区。你看的这些小区中，北苑家园大部分是属于大盘水平，望春园好一些；另外，城锦苑是我比较推荐的小区，虽然是回迁，但楼龄新，密度低，涨幅还不错，是完全可以选择的。远洋天地属于大盘水平。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：京爷好！预算400万内，想在海淀买个上车房。主要在app上看，还没去实地看房。想请问下，清河&西三旗区域，目前够得着的有观澳开间、西三旗的小两居（建材城X里 北新家园这些）。这两种哪个更具保值增值性和流动性呢？开间是不是不好出手？西三旗那边是不是交通和学校差一些？（永泰能买得起的房子楼龄都很老，标准的老破小，是不是最好别碰？总之就是预算有限又怕买了砸手里，真是很纠结迷茫，请您指点下）
回答：你好，其实两者表现都还不错，拿数据来说，在上一波行情中，两个小户型的表现都是20%左右，属于超过大盘水平了。这主要是前者是低总价两居上车海淀，或者是超低总价上车海淀，在某种意义上来说，都有稀缺性。至于学校，都一般，不过是海淀学籍。总之，两个都没问题，优选选择捡漏或者性价比高的房源。如果非要比较的话，观澳长远价值大一些，毕竟楼龄新点儿，而且是超低总价上车海淀，不过说实话从涨幅来看，可能不一定能拉开差距。永泰倒也没问题，海淀上车房，安全垫其实都还可以。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
6、提问：京爷您好，近期有购房需求，想咨询下选择哪个板块比较合适呢？购房需求:（1）总预算900-1000万左右，首付600-700万左右 （2）后期有置换需求，看重保值增值 2）夫妻三年内不考虑要孩子，学区暂时不太考虑 （3）一人在西二旗地铁站附近，一人在复兴门 or 太平桥地铁站都行，房子考虑两个人的通勤（也可以接受一人打车通勤，一人地铁通勤这样）4）房子考虑大两居 or 小三居 （5）房子尽量2000年以后
回答：你好，根据你们的需求，选择其实并不多，毕竟有楼龄的要求。如果是五环外，贷款额少一些，可以考虑的是西二旗、上地一带的次新房，比如当代城市家园、上林溪，另外金隅美和园也可以看看；有人会考虑回龙观，比如金域华府，其实也是一个选择，居住+升值都可以，看你们的喜好了。如果是五环内，不想住老房子的话，选择还真不多，六道口板块可以重点考虑，比如逸成东苑、文成杰座，前者可能还可以买个三居。当然，五环内还有一些公房社区可以考虑，因为这些小区有新点儿的楼栋，2000年左右，比如北影小区，升值性没问题，看你的喜好了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、京爷最近提醒大家注意这类小区：挂牌量比较大，或者挂牌量还在快速上升而成交量比较少的小区，有一…
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