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1、提问：京爷您好： 1、西直门附近的铁道部宿舍、交大东路31、56号院，大柳树5号院，保值增值性如何？是否可买入？与文慧园的保值性相似？2、和平里房子长持为什么会有些价值？不是7、8年后入学人口减少，又都是95年以前的老房子。3、甘家口小区是否和文慧园的保值性相似？保值性要略低于建设部大院？4、海淀外加电梯的房子，市场的认可度如何？
回答：你好，① 这些小区都属于海淀常规老公房社区，表现属于跟涨的类型，跑赢北京大盘倒是没问题，不过在海淀不算突出，如果有合适的房子入手倒是没问题。相对来说，文慧园稍微表现强一些，不过得看房源具体情况。② 和平里的房子，主要价值还是在于学区均衡，而且即使调剂也是去比较的片区，所以长期价值还可以，即使入学人口减少。③ 甘家口小区表现还行，跟文慧园差不了太多，都低于建设部大院。④ 如果是老板楼，加了电梯，那高层认可度很高。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问：京爷您好，本人工作在朝阳门，预算450，自购居住，目前看房以小两居、交通为主，争取单程一小时内，学区什么的说实话想够也够不到……想咨询以下问题：1，片区，天通苑东、新宫和宋家庄，您认为这三块优缺点如何，相比之下哪一片好一点，或者有无您认为更好一些的地方？2，小区方面也看了几个，宋家庄附近的宋家庄家园、政馨园、红狮家园，新宫附近的南庭新苑北区、阳光新苑北区，天通苑的天通苑北三区、东一区等，想请您推荐一下？3，看房途中接触到新宫家园、安馨家苑的回迁房，个人对回迁房没什么了解，但家人看上了小区环境以及比较新的楼龄。在您看来买回迁房风险如何？暂时想到这些，烦请指点~
回答：你好，我认为这几个区域差距都不会太大，还是看具体小区。天通苑东最大的优点在于北面，就业人口多，而新宫则是双地铁，缺点是配套一般，宋家庄则是地段相对成熟。② 可以优先考虑天通苑和宋家庄家园，流动性和升值性都相对好一些。③ 新宫家园、安馨家苑的回迁房，没啥风险，主要是居住环境相对一般，流动性可以，涨幅不算突出。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
3、提问：京爷，您好！预算总价600-800w～考虑增值保值性。请问学院路板块、牡丹园板块、海淀清河板块、海淀五环外新房、回龙观新房哪个更有价值？可以分别分析一下吗？如果具体到小区，塔院小区、北影小区、牡丹园东西里、罗庄东西里、逸成东苑、八嘉家园以及静淑苑哪个更好？
回答：你好，学院路板块、牡丹园板块都比较成熟，整体都能跑赢大盘，关键看具体小区，如果是老房子，那就考虑管理好的，如果是次新商品房，那基本上没啥问题。海淀清河板块是全北京的领涨板块，如果是地铁次新，那基本上可以无脑选择。海淀五环外新房位置远了一些，但主打潜力，未来升值性应该还行。回龙观新房，基本上能实现跑赢大盘，不过是昌平学籍。这些小区，可以优先考虑北影小区、逸成东苑、静淑苑。八嘉家园虽然是回迁，但胜在楼龄新，倒也有价值。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：京爷好， 看到如下新闻，京东31亿元地块是保租房项目：将建4000套员工公寓 。 问题：是不是京东地块不会对外销售。 若是考虑投资一套小房子，目的是出租和方便变现，300-500，有啥好的推荐没有。谢谢
回答：你好，目前来看，确实无法对外销售，可能是个员工公寓。如果是这种情况下，那可以考虑一下旁边的经开壹中心的小两居，流通性和升值性还不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
5、提问：本人计划7年后德胜卖了再换冠城，现在问题是，这七年时间怕另外两套（一套安慧里南北89年，一套团结湖北向85年）涨幅跟不上冠城园，是否建议这两套置换一下，两套大概能卖1100-1200，不想再多贷款，主要希望跑赢大盘，老人不帮忙带孩子时需要居住，人车分流，低密度，最好南北通透。距离德胜公共交通便利，12号线，8号线沿线均可。请问有什么推荐么？谢谢
回答：你好，你的置换思路是非常合理的。一套安慧里、团结湖，这几个小区虽然地段好，但楼龄太老，现在表现的天花板就是大盘水平，等时间周期拉长，则会更受限。冠城园表现很不错，明显超过大盘，而且居住体验好，所以可以勇敢去置换。你也可以考虑一下小西天附近的楼盘，比如天兆家园、金晖嘉园。或者看看清河板块8号线莱圳家园也很不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
6、提问：京爷好，想问下不同楼层价格差，同样的户型（带电梯），1层、顶层与最好的次顶层价格分别差多少合适呀？
回答：你好，这个得看具体情况，假设是高层楼栋，比如超过十几层，那一层属于差一些，然后是顶层，次顶层属于最好。这种情况下，一层和次顶层估计有个10-15%左右的差距，顶层10%左右。如果是小洋房，那差距会稍微小一些。另外，如果是纯刚需房或者学区房，比改善房的差距也会略微少一些。改善房，特别是高端改善，对硬伤楼层容忍度低一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷您好： 1、西直门附近的铁道部宿舍、交大东路31、56号院，大柳树5号院，保值增值性如何？…
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