开篇先跟大家拜个晚年，祝大家新的一年钱“兔”似锦，“兔”飞猛进！
再回到我们的正题，聊聊北京楼市。
2022年，北京楼市主基调就一个字“难”，大的政策利好几乎都绕开了北京，只剩一点隔靴搔痒的小利好，象征意义大于实际意义。
这时候很多该出手的年轻人都不买房了，详情可以看我们的总结篇：
购买力打八折，年轻人拖后腿
2023年，北京楼市开年的基调是“松”，甚至连楼市认贷放松的信号都出来了，那未来一年究竟会怎么走呢？
我来大胆的给出10点预测，带大家开启新的一年：
01
政策大方向咬死不松，实际会定向利好不断
春节前，各地已经传出政策要放松的信号了，比如上海五大新城限购取消，深圳认房不认贷等等，北京也有认贷放松的风透出来。
但我认为，这些预测声音，只是希望政策放松的呼声。
超一线城市，至少北京，会在政策大方向上咬死不松，只会出现一些定向的利好。
因为北京楼市政策，已经不仅仅和楼市相关了，它既是全国楼市的风向标，轻易不能改向，也是北京自己的杀手锏，可以和北京的定向人才引进、生育问题等绑定。
而且今年很可能就会用一用这个杀手锏。
拿人才引进来说，2022年上海就为了特定人才，只要求社保满一年就可以买房，还放松了转让限制，定向人才购房社保满3年不满5年的，5年后可以转让，不用等7年。
北京要想抢人才，完全可以学着上海的政策，“本土化”之后来一遍。
还有生育问题，据统计2022年北京新生儿数量，只有7.5w人，比2017年高点少了近10w人，人口问题已经是北京乃至全国的重点问题。
那就不排除北京会为了鼓励生育，给二孩或三孩家庭定向放松，给购房指标或者调低买房门槛。
除此之外，北京还可能对高精尖企业、高校人才等特定集体，定向松一松。
02
利率降一降，大有可能
我梳理了全国部分重点城市的贷款利率发现：
北京以首套4.85%，二套5.35%的贷款利率高居榜首。
而住建部长年初才说：
“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。”
从这个角度来看，北京的房贷利率显然和现在的基调相背离。
那么居高不下的北京房贷利率可能降吗？
我觉得完全有可能，可以是LPR普降，导致北京房贷利率下降；也可以是控制高价房网签，把北京房价“手动”降一降，让szf有自主权，自己降降加点。
总之，想象空间很大。
03
集中供地或将名存实亡
这是有迹象可循的。
按照集中供地要求，一年只供三次，而2022年北京集中供地次数已经增加到四次，还有2023年的一批次，也是在去年末挂牌。
当然，不止北京，参与集中供地的30多个城市中长沙、杭州、天津等多城，都是如此。
原因不难猜。
集中供地，本来是为了减少地王出现，稳定房价，但事实是频频暴雷的房企拿地积极性已经大幅下降，别说地王了，地都不愿意拿，后期不少地块都需要提前勾兑安排托底。
而土地集中上新之后，新房库存开始快速积累，还影响了买家对楼市的信心。
我梳理了一下集中供地以来，新房除共有产权外已经供应了108块地，商品住房建面有830多万平，但目前的可售建面仍有419万平。
另外还有24个项目未拿证出售，大概有138万平的建面。
没卖掉的和没开始卖的加一起有557万方，这就是说集中供地以来，有67%的新房都没有买家买走，变成了库存。
开发商不愿意买地，买房人不愿意下场。
所以，今年的集中供地大概率会越来越分散，采取少量多次供应的办法，这样既降低房企压力，也能给新房存量留点去化空间。
04
2023年买房得惊喜的概率会大大提高
各区为了卖地，会在拍地的时候提前兑现一些资源，也会配合开发商在项目审批尺度上稍微松松口子。
比如说，丰台区在拍大红门地的时候，为了鼓励开发商拿地，就引入了丰台十二中的资源，利好开发商，也利好买房人。
还有，对设备间的赠送，阳台等审批上，睁一只眼闭一只眼。
举个例子，中海学仕里算上设备平台等赠送，能达到90%的得房率，而在此之前中海云庭就没批得下赠送，全靠户型博得房率。
2023年这种审批尺度的放松和资源加成的情况，将会越来越多，对买房人来说，都是肉眼可见的福利。
05
2021年买集中供地牺牲品
2023年买产品力好的房子
一方面，为了卖的好，开发商不得不做。
截止目前，北京新房普宅可售存量有7w+，算上别墅有8w+的存量，仍属于库存高点。
而今年2月份，后浪就来了，新的土地，新的产品排队进场。
这时候还没有亮底牌的新盘为了快速去化，很可能会拿出有诚意的产品来。
比如说，户型设计更适合后疫情时代，增加影音、收纳、卫生间等空间；在布局上更重视每个家庭成员的使用需求，提倡主卧小家化，客厅会所化等等，容纳更多的生活场景。
一方面，开发商确实有做好的空间。
2021年，集中供应的54块住宅用地，新房售价和地价的比值最低只有1.2，什么概念呢？
举个例子，奥森春晓的地价成本每平米5.2w，但新房指导价只有6.3w，地售比1.2，中间的缝差只有11000块。
这中间，扣掉开发中产生的建安成本、各项税费等，开发商几乎毫无利润空间可言。
这时候，开发商能把产品能兑现成什么样子，我觉得并不乐观。
但2022年的供地就不一样了，地售比最低也有1.45，大部分集中在1.6以上，给开发商留出了利润空间。
2023年，为了鼓励房企拿地，很可能会继续给房企留利润空间。
这样一来，开发商不管是做户型设计、精装标准、还是园林打造等等，都有余力，买房人可以抓住这个机会，择优入手。
06
2023年准备最后淘一波限竞房
之前文章里提到过，2022是限竞房的弥留之年，全年卖了7809套，而至此北京市场上限竞房的存量仅剩7633套，仅够卖一年。
也就是说，2023之后限竞房有可能彻底消失。
和普通商品房相比，限竞房尾盘目前价格优势有限，且还多了5年限售的门槛，竞争力有点尴尬。
那在这种情况下，2023年限竞房甩货，很有可能会出现各种尾盘折扣，对刚需自住党很合适，可趁机淘一波上车！
07
2023拟供地传递了降温信号
去年北京楼市可以说“四处开卷”，北边的昌平南、海淀永丰，奶西，南边的大红门，西四环组团，以及内城的10w+豪宅，简直是神仙打架，看的买房人眼花缭乱。
但从2023一批次供地，以及全年拟供地情况来看，可以得出一个结论：
上半年内城改善供应降了。
一批次供地最核心位置是小红门地块，在东南3.9环的位置，截至目前，全年拟供地清单里甚至没有四环内地块的身影。
那我们可以预测，在今年上半年，内城供应会有一定降温，豪宅组团暂时没那么卷了。
至于外环供应里，目前大热门只有一个，就是昌平南，一批次要迎来信息园二期地块，拟供地名单里还有两宗，其中包含万众瞩目的朱辛庄地块，另外还有东小口一宗供地，如果这四宗地全部如期上新，那昌平南今年至少会新增3300多套新房。
其他地块都只能造成小环境内的波动。
比如通州梨园今年可能会上新2宗地，压力给到京玥兰园。
石景山首钢东南区可能还要添一把火，而衙门口地块就很难炒起来，毕竟有长安悦玺老大哥挡在那，开发商拿地需要点心理建设。
明星区域海淀今年会不会有上新，现在看来是个谜，关键在于能不能拆的动…据说四季青板块会有上新，大家可以期待一下。
08
2023年盯住这几个明星盘
除了中信城、东城西革里等足够稀缺的项目，2023年还有哪些地块值得盯住呢？
根据目前的供应，以及网传供地的消息，2023年能跑赢大盘的项目，主要集中在昌平、海淀、经开三个区，我列几个头部：
1，海淀四季青地块
2，海淀永丰南地块
3，朱辛庄0028地块，预计6.4w/平左右
4，信息园二期地块，6.2w/平
5，河西X47地块，预计8w/平左右
6，亦庄路东地块，5.8w/平
7，石景山古城地块，7.58w/平
这7宗地，基本是配套较齐全，产业有预期，教育较突出的地块，而这些恰好是对房价最有力的支撑点。
感兴趣的朋友，建议提前盯住这7宗地。
09
2023年，新房价格会涨么？
首先，我们要知道：
过去1年，全球财富创造者分布，和豪宅成交量，北京均是全国第一。
北京不缺富人，并且富人爱买房，2023年，豪宅价格不会跌。
过去4年，北京稳居“人均存款城市排行榜”第一。并且，北京的资金总量为22.8万亿元，全国第一。
北京人民不仅有存款，现金流也是全国第一，2023年，普通商品房也不会跌。
其次，1月初北京楼市不管是新房还是二手房，带看量，成交量都有明显回温。
二手房库存也在连续下降，已经从10w+挂牌量重回到9.7w左右。
二手房成交量起之后，会在一两个月之后，传导到新房，激发新房买家的购买力。
若是再等来定向政策利好，那就很可能会在今年2季度迎来一个量价齐升的小爆发期。
10
2023，将会有更多的刚需上车族，抛弃新房转向二手房。
没有特别的原因，只是因为新房贵。
2022年，北京楼市里，新房成交总价的中位数为566w每套，而二手房的中位数为466 万元。
整整100万的差值，看得出来，刚过去的一年，二手房买家，比新房买家拮据一些，刚需一些。
并且，过去十年，新房中位数的涨幅，也远远超过二手房。
这意味着，2023年，二手房买家的购买力，和新房买家的差距，越来越大。
楼市越来越像车市：新车买体验，二手买实惠。
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——北京楼盘返现金额——
1、朝阳望京樾、北熙区、和光悦府、御翠园、金隅昆泰云筑，小窝返现5-20万。
2、大兴橡树湾、御璟星城、未来云城、逸境、和悦春风，小窝返现3-15万。
3、通州融御、国誉未来悦、碧桂园和世界、京玥兰园，返现3-6万，另有特价房。
4、亦庄中海兴叁号院、合生me悦，和锦诚园、熙悦云上、桂语听灡，小窝返现3-10万。
5、丰台和瑞叁号院、永定金茂府、北京天誉、北京悦府，国誉万和城返5-30万。
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