01
2023年北京第一轮土拍已经拉开序幕，二轮供地也蓄势待发。
但想必大家已经知道， 在北京市规委挂出的第二轮拟供地块的明细清单，29个待供地块中，隶属于海淀的地块宗数是：
0。
原本呼声极高的海淀永丰南，没有在二轮供地中现身，看到这个结果，小窝君虽然有点意外，却也佛系。
实际上，这不是海淀第一次在某轮供地中挂零，海淀不热衷于卖地作风，也不是一天两天的事儿了。
小窝君查了下，在过去的10年中，海淀挂出并成交的住宅地块，只有36宗，而这还是包含共有产权房、自住房，以及自持等15个地块在内。
换句话说，在过去10年里，海淀最终向市场供应的商品房项目，只有21个，平均到每年只有2.1个。
也就是限竞房、集中供地这几年，逼着海淀不得不挂地出让，海淀买家才有机会挑挑拣拣。
但即便如此，海淀每年的出让地块宗数，也还是一只手都数得过来。
看隔壁朝阳，虽然也是北京GDP大户，地块出让就比海淀狂放很多，小窝君看了下，朝阳过去10年宅地出让宗数，几乎是海淀的2倍。
上一轮供地高峰是2013年，一口气成交了12地块，最近的供应高峰则是在2021年，16个地块把朝阳烧成了一片红海。
如果朝阳客户买房的痛点是容易挑花眼，那海淀客户买房的痛点就是没得选。
真是旱的旱死，涝的涝死。
02
就像现在，因为永丰南地块的缺席，海淀买家又不得不做出一个艰难的决定：
到底是要等永丰南，还是就地上车买永丰？
其实，小窝很早之前就给出过答案：预算在1200万以下，上车永丰更安全。
为什么这么说呢？
首先，不知道大家注意到9月8日这个日期没有，它是北京规委限定的，二轮拟供地块出让时间段的最后期限。
也就是说三轮供地即便上架，也要在9月8日之后。
按照土地竞拍的流程，如果永丰南地块能在三轮供地中现身，并且第一时间由拟挂地转正为正式挂牌，竞拍成交最快也得等到十一之后。
稍微耽搁一点，就得拖到11月、12月，很可能还要跨年。
地块成交，算上出图、报规、蓄客等环节，假设一切按照最理想的情况预计，开盘也要等到2024年1月份。
慢的话就得等到2024年四五月份。
也就是说，从现在开始到2024年4月份之前，海淀很难有总价在1200万以下的新增供应。
但按照目前的网签去化速度，海淀700万-1200万总价房源的库存，只够卖到2024年初，若按照实际的销售速度，可能就会提早到2023年第三季度。
更尴尬的是，700万-1200万总价房源能有新增供应的确定性是：未知。
目前海淀的新增供应中，只有四季青地块属于明牌，12万/㎡的指导售价，大概率会是总价2000万+的豪宅产品。
对于想要上车海淀的刚改来说，属实是无效供应。
而原本大家期待的永丰南，不仅远水难解近渴，并且总价难测。
尽管在某些网传的版本中，永丰南地块的单价飙上过10万+/㎡，但在小窝的概念里，9.2万-9.3万/㎡是永丰南的合理价格区间。
小窝问过几家主流开发商的投拓小哥，除去某家，大部分开发商的户型定位，还是偏改善。
如果开发商选择做中偏大户型，那么永丰南的上车门槛，很可能就会卡在1200万+。
尴尬之处就在于，手握现金，花将近1年时间等到永丰南，很可能等到一个挤不上车的结果。
到时候再回头买永丰，也已经没机会可挑。
不得不说，海淀的节点卡得很准，但凡永丰南能在第二轮供地上架，买房人决策的余地，都不会如此紧张。
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03
实际上，这种情绪已经传导到新房市场，在小窝新房热度检测榜中，中海富华里已经连续霸榜，转化率一直排在前两位。
5月的网签金额也已经突破12亿。
现在可挑的，是富华里汇园99㎡三居、116㎡三居，以及少量138㎡四居。
最受欢迎的138㎡的四居，坐落在楼王位，既不临街，景观视野也更好一些。
小窝看了下，富华里138㎡户型，是典型的四叶草结构，户型方正且全明，等宽餐客厅与厨房的对位关系，处理得非常漂亮。
南向的飘窗拓展，也做了去「墙垛」优化，能够尽可能放大飘窗的实用性，以及透光度。
更重要的是，富华里138㎡户型，在保证餐客厅36㎡+面积舒适的前提下，四个卧室的面宽也都做到了3米+。
即便是最小的卧室，也做到了10㎡+以上。
这样设计的好处是，无论各个房间将来是用作卧室，书房，还是多功能间，最基础的空间面积，都能保证。
比较下来，云颂129㎡户型在北向面宽、以及飘窗的处理上，就稍微欠几分功力。
这也是没办法的事，大品牌开发商长期积累的设计手感，并不是三年五载就能追得上的。
所以，即便云颂129㎡户型总价低，但去化率还是不如富华里138㎡户型。
小窝猜测，这里面除了具体户型的细节差异，影响最大的，还是云颂129㎡户型的楼栋问题。
116㎡的三居户型细节做得也非常极致，实际上，类似结构类似面积段的三居，在市面上并不少见。
但富华里汇园116㎡三居，在保证客厅面宽的同时，做到三个居室的面积都在10㎡以上。
这意味着，起码在居室舒适度上，富华里116㎡户型并不输138㎡户型。
除此之外，小窝发现，中海富华里汇园的所有户型，居然全部都保持住了餐客等宽+超级餐边收纳的配置。
即便是最小的99㎡三居也保持了一贯标准。
如果说，一个项目的单个户型，能做出餐客等宽+超级餐边收纳，这并不稀缺，难得的是整个项目的所有户型都标准如一。
这样一来，无论是哪个户型，在餐客厅的空间感和餐边收纳上，都能有很好的使用体验。
当然，富华里汇园99㎡户型的优点并不止这些，实际上，这款户型的出现，解决了类似户型长期存在的一些通病。
就比如入户玄关，进门之后，既不正对卫生间，也不正对厨房，而是一面完整的影壁墙。挂上一幅自己喜欢的字画，每天回家的第一眼就都是自己喜欢的。
主卧也放在了远离电梯井的一侧，极大降低了电梯噪音的干扰，这样即便隔壁邻居回家晚，也不会影响你的休息。
小窝打听了下，保守点预测，富华里平层户型最晚到今年第三季度，差不多应该就要清盘。
所以，无论怎样，留给海淀客户犹豫的时间，都不多了。
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——北京楼盘返现金额——
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2、朝阳望京云尚、北熙区、和光煦境、玺悦朝阳、金隅昆泰云筑，小窝返现3-20万
3、通州国誉朝华、融御、碧桂园和世界、京玥兰园，返现2-6万，另有特价房。
4、亦庄中海京叁号院、丰禾嘉会、桂语听灡、合生me悦、绿城和园，小窝返现3-11万。
5、丰台君礼著、北京悦府、建发璟院、北京天誉、天阅山河，小窝返现3-10万。
6、大兴橡树湾、御璟星城、未来云城、逸境、德贤华府、和悦春风，小窝返现3-15万。
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