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1、提问：Hi 京爷，请教一下，我们夫妻两个一个在望京上班，一个在西二旗上班，孩子27年上小学，想买个总价400万南北通透，客厅朝南的房子，因为要积分落户，所以只能买城六区开外的房子，请问下，您有推荐的小区吗？
回答：你好，你们家属于典型的北面就业，很多人都选择昌平上车，这也使得昌平几个区域表现非常不错，比如回龙观、天通苑、立水桥等板块。根据你的情况和需求，我比较建议你考虑一下天通苑，买个南北两居，比如天通苑北、天通苑东；也可以看看回龙观板块，比如华龙苑南里等。以上都能跟着大盘。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问：京爷您好，最近看了几套西直门附近的房子，一个是铁科院南北向小两居，一个是索家坟东西向小两居，一个是今典花园一室一厅，面积都差不多，价格都在600以内，还有西直门北大街43号院小两居600多，想问下这几个小区选择的优先级是什么？
回答：你好，如果希望两居，那自然优选选择铁科院南北向小两居，小区很不错，小区人员素质高、管理好、好停车、口碑很好，升值性也不错。如果能接受一居，那今典的也有价值，毕竟是次新商品房，有一定的稀缺性。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《这些二手房跑赢大盘》
3、提问：京爷好，考虑500万左右买房，海淀或者朝阳。准备要小孩，并不急需学区，但希望跟上大盘保值以方便换房。未来照顾小孩应该还是需要两居，这种情况是考虑海淀的上车盘老破小，普通学区要个海淀学籍比如小西天。或者朝阳中上的学区比如东大桥附近芳草地+陈经纶。还是压根不考虑学区和学籍的事去丰台还能买稍微宜居点。感谢回复。
回答：你好，其实各有特点，从升值性角度来说，小西天这边表现还好点儿，但学区一般；而东大桥这边，学区还不错，不过升值性并不突出。我建议可以考虑小西天，而丰台就是纯居住了，未来还得换，比较麻烦。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：京爷你好。sfsd，刚需买房。预算850左右，想在海淀买一个两居。考虑通勤，不考虑学区。两个人分别在海淀马连洼和西城金融街上班。想在买一个能够保值升值最好楼龄新一些的。请问一下有什么推荐的小区吗？
回答：你好，以下是我的一些推荐：①丰台板块，你可以沿着16号线附近，比如看看金泰城丽湾、顺驰蓝调，或者外溢区域的保利百合；②西城，可以看看16号线附近的次新常青藤嘉园、北欧印象；③ 海淀，选择并不多，只能看看一些政策属性的次新房，比如五福玲珑居南区，当然，也可以去百旺家苑捡漏；④ 昌平，看看金域华府，去金融街未来也还算方便。以上都能跑赢大盘，也有一定居住属性。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
5、提问：京爷您好，手头+贷款只够买550万之内的2室，请问新盘 栖海沄颂，北清云际，越秀星樾，宸悦国际，中海汇智里（没有2室了，有3室），北清橡树湾。哪些有投资价值（完全不考虑自住的情况，光投资）？
另外一个问题，在后厂村路的中关村软件园上班，如果自住，附带点升值，哪些比较好。
回答：你好，这些盘，如果纯投资，宸悦国际、中海汇智里是要抛开的，这两个盘有一定价值，但不会明显超过大盘，毕竟受限于地段。而剩下的这些楼盘中，价格房源都有的情况下，栖海沄颂、越秀星樾可以优先，然后是北清橡树湾、北清云际，不过说实话，现在这些盘还得看具体房源，毕竟很多盘没什么房子了。所以还是得具体情况具体分析，你可以联系我微信，具体讨论和交流一下。ps：全北京的新盘，我们都能拿到团购价，需要的可以加我
6、提问：京爷您好，请问为什么这些年改善住房涨，上车房不涨？
回答：你好，“改善住房涨，上车房不涨”，这个说法并非准确，实际情况比这句话复杂。我先说说这几年各个区域的表现情况吧，每个区域表现都不同：① 东城，整个区域都实现了普遍涨幅，大概在20-30%左右，无论上车房还是改善房表现差距其实并不是太大。当然，有个别稀缺改善表现确实非常突出，比如海晟名苑南区的好户型，涨得比较多，主要是稀缺；② 西城区，顶级学区表现平平，不管是改善还是上车，反而是一般学区，如广外普涨20-30%；当然，一些极其稀缺的改善房，比如中信城之类的表现也还不错，不过也没有高到哪儿去；③ 海淀，基本上也是普涨，大部分区域无论是改善还是上车，表现差距并不大，都是20-30%左右的样子。当然，也有个别顶级稀缺小区如橡树湾、如园，表现极好，全北京标杆，50-70%左右涨幅。④ 朝阳，分化比较严重，大部分是大盘水平，而一些热点区域，如望京、朝青、双井、四惠、新北苑倒是普涨，20-30%左右。一些片区内极其稀缺的改善房，表现非常好，30-40%左右，如望京的保利中央、东湖湾之类的，但其他改善房并不突出。⑤ 丰台和朝阳类似，丽泽及周围板块的刚需、改善次新表现20-30%左右，差距并不是太大；⑥ 昌平，回龙观，也是普涨，整个板块都是刚需上车，顶级的金域华府、国风，表现其实也不错，30%左右；⑦亦庄，普涨，无论上车盘，还是改善盘，涨得都很好。至于其他区域，大部分无论上车还是改善都一般，反而地铁上车次新房流动性好一些。总结来看：传统核心地段，改善盘和上车盘，表现都不错，差距不会特别大；超级热点板块，稀缺改善盘，比较强；一般偏远板块、地段，都比较一般，反而一些地铁上车房流动性好一些。你说的现象应该是很多热点板块，为什么改善盘涨得很多，本质原因还是不缺购买力，但缺好房子，特别是好地段的改善品质房，就那么几个。另外，一些炒家也是不可忽视的因素。像热点区域的改善住房，容易被一些买房机构主攻，快速推高。比如望京的东湖湾、保利、融科，海淀的橡树湾、融科等，都有一些炒家的影子，不然不会涨这么多。我认为这句话应该改为：长远看，稀缺次新房，表现最好，不论是上车还是改善，但好地段的品质改善爆发性更强。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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