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1、提问：京爷您好，预算有限，只能够到500左右房子，麻烦对比天通苑北二、北三区的两居电梯和三居步梯价值差异，了解情况如下：电梯是钢混、户型厅北（110 平 470w）或纯南向(110平 500w)，跟楼层也有差异；步梯砖混，南北通透（125平 510w），都是05年房子。考虑10年后出手，砖混下家会贷不满，是不是就不好卖了，谢谢
回答：你好，北三区的步梯户型会好一些，可以作为优选。北二区电梯房，厅朝北户型以后出手没有北三区厅南户型好卖。如果下家是纯商贷不太影响贷款年限，所以也不用太担心。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问:最近不少人都在传政策会放松，那什么样的政策才能让房价真正涨起来？
回答：北京楼市从来就不缺购买力，缺的是【预期】。当前，北京楼市最大的问题在于【预期差】，如果能提升大家的预期，或者能较大地释放被束缚的购买力，都能让楼市反转。预期上，是政策上专门连续吹风，哪怕配套上一些支持小动作，那也能让市场好一些（ps, 如果不吹风，仅仅是稍微降点儿LPR,那啥用处都没有，去年几次降后大家无感的表现就知道这个道理）。而后者则是从认房认贷、非谱线上进行调整，这个比什么都来得猛烈，可以参考几年前的深圳。还有人说如果个别区域松绑呢？其实也得看区域，如果是比较弱的郊区放松，那对整个城市影响小一些，如果是主城区或者产业区域，那就比较大。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
3、提问：京爷好，北京买房常说南三北五，那南二环内和北边比板块区域价值和房价保值也很落后么。
回答：你好，北京买房板块是一个比较复杂的问题，因为板块的房产价值不仅有传统上的评估标准，还有新的评价体系。一般来说，板块价值，主要分为传统价值+产业价值+教育价值。传统上，北面比南面强。但北面早就不是以五环为划分了，比如海淀的五环外涨幅不比五环内差，朝阳这边也跨越了五环的分界。对于南面来说，东西城自然没话说，表现很好。主要是丰台这边的房产分化比较严重，如果是靠近丽泽的次新房，涨幅也很好，和北面板块比起来完全不差，比如西铁营、丽泽附近的次新房，而其他很多老旧小区特别是靠近东城这边的，表现就比较一般，大盘水平左右，比不上北面。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：请教个问题，在亦庄路东学区这边买二手房，从保值的角度来讲，一居，两居，三居，哪个更合适啊？
回答：你好，以经开壹中心为例，一居的价值在于上学落户、低总价投资，流通性和涨幅还不错，两居、三居则是小刚需上车用，表现也很好，比较受关注。这里面南向小两居，户型太差，价格不抗跌，其他都还不错。所以，从这个小区来说，户型比较关键。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：京爷好，麻烦对比下天通苑北三区南北通透两居和三居长期保值、增值性、当前降幅，目前了解到南北通透户型两居110平、460w，三居125平、510w，感觉三居户型设计更合理，家里有老人和小孩，未来需要三居，目前考虑2改3方案；因为最近市场偏冷、出生人口大跌、互联网大裁员，对楼市信心不足，担心买得越贵亏得越多，谢谢
回答：你好，天通苑北是个不错的小区系列，在天通苑认可度挺高的。很多人诟病天通苑，因为地段界面一般、也有一些乱。不过作为经济实惠的代表，而且处于北面，去各大就业中心都比较方便，所以表现其实还不错，还能实现大盘水平。当前来看，全北京都比较凉，所以天通苑也在阴跌。天通苑这边的正规南北两居和小三居问题都不大，都是主流。我对北京楼市有信心，因为是首都，短期的波动很正常，长期肯定是没问题的，你需要的是找个合适的时间点上车。当下，有性价比的房子，刚需还是可以上车的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问：京爷您好。我定居外地省会城市。是北京户口，在天通苑东二区有一个115平的南北通透大两居的房子，步梯五楼格局很好。还没有转商，需要15万转商。挂牌价是430万。现在考虑出售，然后加一些钱在小西天或西直门附近置换一个650万左右小两居的房子，是为了保值增值。现在天通苑是买家市场，买家会压价，目前有出价的都压到410万。请问我是否应该等一等，因为年底东区旁边的17号地铁通车。另外，我也可以不卖，就这样放着收些租金。请问对我的情况来说，是否置换到小西天从长远看更好？（孩子不在北京读书，学区无所谓）
回答：你好，置换到小西天是个还不错的选择，因为小西天板块价值更大，所以过往中升值性也明显好一些。至于价格，现在肯定是要降一些才能卖的，当然，你这是刚需房，大跌的概率小，所以等等问题也不是太大，可以考虑年底地铁通车卖。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
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