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1、提问：京爷您好，感谢回答。最近关注到了首开国风美唐，这个小区从去年11月份的5万一平涨到了现在7.5万一平，背后是什么原因将小区房价推高了那么多呢？计划年底买房，首房首贷，预算800万，工作单位2025年会搬到未来科学城东区，这个小区是否还值得考虑？还有其他推荐的地点吗？
回答：你好，你的数据有误，国风美唐并不是去年底涨起来的，而是2020年到2022年左右起来了。去年中开始，回龙观的新房供应量大，造成挤压，这个盘基本在横盘，在去年底和今年初稍微有些上扬，现在又凉下来了。这个盘自然是可以考虑的，毕竟地铁+稀缺次新，还可以看看金域华府，或者回龙观新盘。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：北京南到天津周末通勤，想计划在北京买个900万以内的次新两居室，保值增值，有啥小区推荐？
回答：你好，你这个预算和需求，在各个板块都有一些：
东城，这个选择少一些，可以看看新澳洋房等次新房，在周围有些稀缺性，升值性尚可。
西城，主要是广外的一些次新，比如格调、常青藤嘉园等两居，户型不算好，但升值性还不错。
丰台，可以看看丽泽、草桥、公益西桥之类的板块次新房，比如保利百合、益丰苑、金泰城丽湾、顺驰蓝调，升值性都还不错。
如果不考虑学校的话，丰台会住得舒服一些，升值性也ok。
你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》《北京买房看房技巧》
3、提问：星爷好，我有一套老宣武的顶层两居室老破小，目前市场价值600W左右，对口学校育才学校。目前考虑置换掉，加点钱买个德胜或者月坛一流小学（中古友谊，育翔这种）一居入门老破小（650—700W）。我目前还没有孩子，正在备孕，理想情况孩子也得7-8年以后上学。想咨询一下星爷，我这么操作是否合适？我有三种方案，1. 不折腾，不卖不买，老宣武持有6-7年以后再说；2. 现在卖了老宣武，持币观望，几年以后再买月坛或者德胜；3. 现在卖了老宣武，一年以内上车月坛或者德胜。从资产增值的角度，您觉得哪个更稳妥呢？
回答：你好，我认为还是可以置换的，毕竟德胜和月坛学区比较好，而老宣武的顶层两居室老破小，属于硬伤房了，持有价值不大。你可以考虑先卖出，然后找机会进入德胜和月坛。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：京爷好，请问850，世华泊郡的安置房小三居可考虑吗？距离高压线200米是不是硬伤？谢谢
回答：你好，北京买房，没有一个绝对能不能买，而是需要考虑具体需求。世华泊郡的安置房小三居，虽然是安置房，有一些安置房的缺点，但毕竟小区还行，这个预算还能弄个次新正规三居，所以是有客户的。如果在北苑、立水桥、新北苑中选择，这个预算的次新三居并不多，所以这个有自己的价值，因此流动性并不差，至于高压线，有影响，但不是太大。你还可以看看北苑家园望春园、筑华年等小区，或者看看回龙观国风美唐、金域华府之类的三居。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷您好，我家队友觉得孩子5年后才能上小学，如果早早买学区房去自住，担心学区政策有变化，想看看海淀和朝阳带点学校的好小区或者新房，后期能配套齐全，交通方便，可保值增值，预算在1000-1200的价格区间可微微上浮，首套，请问您有什么好的建议吗？
回答：你好，海淀这边五环外比较多一些，居住+升值+学校都能有所兼顾，比如你可以重点看看莱圳、橡树湾、当代城市家园、上林溪、百旺家苑、百旺茉莉园、中海枫涟山庄，表现都非常不错，学区溢价也不算特别大；五环内，雅世合金公寓、乐府江南倒也可以看看。如果是朝阳，可以看看望京澳洲康都、太阳宫圣馨家园等，升值性还可以。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
6、提问：京爷你好，现在网上老是说老破小和远郊区次新，能不能科普一下，老破小是指的几几年以前大概多大面积的房子，北京什么范围外算是远郊区，次新大概是几几年以后的房子
回答：你好，老破小一般指的是95年左右以前的房子，设计上偏小，居住体验差，如果没啥学区、没有好管理，那涨幅大部分很一般。至于面积，其实都不大，如果面积大了，反而更危险，因为很多人会因为便宜而选择老破小，但不想花太多的钱买老破大；另外，郊区老破大危险指数更高，没有地铁的话，则风险更加码。远郊区，一般指的是指非城六区（这个定义不一定严格，大概而已，有产业或者产业外溢的板块另说），次新一般指的是06年左右以后。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
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《京爷北京买房十大顶级思维》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷您好，感谢回答。最近关注到了首开国风美唐，这个小区从去年11月份的5万一平涨到了现在7.…
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