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1、提问：京爷，估计永丰南开盘要明年年初了吧？预算1300，是在橡树湾买个两居呢现在，我家两居也能住开，还是等永丰南？也担心永丰南抢不到，明年再买橡树湾，又会涨钱了
回答：你好，确切开盘的时间不好说。我认为两个都可以选择，橡树湾的涨幅估计会更强一些，尽管是两居也不错，而永丰南也不错，就是持有时间要久一些。因为现在市场相对比较凉，特别是像橡树湾这类被热炒的小区，短期不会怎么涨，可以略微观望一下，顺便等等永丰南。如果市场有变化，特别是有利好，那立马上车橡树湾。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：京爷好，需要一个超低总价的房子，100万左右，目前看了几个低总价，燕山琉璃河三街，金水家园，高家坡社区，羊耳峪里；密云永安家园，水库管理处家属楼；门头沟东方小区。请问，这几个小区优劣势和未来走势。
回答：你好，要说声抱歉了，对于100万左右的郊区房，我还真不是太了解，我平时也关注得比较少。有几个选房理念：楼龄尽量新、交通尽量好。另外，你还可以看看历史数据中这些房产的流动性如何。总价虽然低，但流动性还是尽量去保证，去看看历史数据中这些小区的成交量如何，成交周期如何。可以看看咱们咱们的小程序，最新成交数据可以找我，我给您调取。你可以看看星球内部资料《北京各小区历史成交数据》
3、提问：京爷好，如果实在买不到合适区域朝南的房子，朝西的房子好一些，还是朝东的房好一些
回答：你好，对于绝大部分情况来说，朝东的认可度都会比朝西强一些。当然，你也可以看看是否有遮挡、是否有采光、噪音等等问题。同等情况下，选择朝东。你可以看看星球内部资料《北京买房看房技巧》
4、提问：求助京爷，华龙in巷110平和130平的新房您觉得怎么样
回答：你好，这个小区，我认为小面积价值一些，毕竟有学籍价值，超过一百平，因为居住属性一般，所以可能不是太优质。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
5、提问：本人计划7年后德胜卖了再换冠城，现在问题是，这七年时间怕另外两套（一套安慧里南北89年，一套团结湖北向85年）涨幅跟不上冠城园，是否建议这两套置换一下，两套大概能卖1100-1200，不想再多贷款，主要希望跑赢大盘，老人不帮忙带孩子时需要居住，人车分流，低密度，最好南北通透。距离德胜公共交通便利，12号线，8号线沿线均可。请问有什么推荐么？谢谢
回答：你好，你的置换思路是非常合理的。一套安慧里、团结湖，这几个小区虽然地段好，但楼龄太老，现在表现的天花板就是大盘水平，等时间周期拉长，则会更受限。冠城园表现很不错，明显超过大盘，而且居住体验好，所以可以勇敢去置换。你也可以考虑一下小西天附近的楼盘，比如天兆家园、金晖嘉园。或者看看清河板块8号线莱圳家园也很不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
6、提问：京爷您好，我想咨询一下，现在通州果园附近小区的情况。您觉得那附近方圆5公里左右（最多不超过十公里）哪个小区值得买入呢？我想把三环边的老破小卖了（市值400万左右），然后在那边买个一居室或者两居室的。果园附近小区，哪些还是比较能抗跌有上涨空间的呢？
回答：你好，附近买房逻辑在于交通和小区楼龄，换句话说就是买一个交通方便、楼龄尽量新的商品房，你可以看看瑞都国际、新华联家园，或者你看看附近板块的天时名苑，流动性也还不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷，估计永丰南开盘要明年年初了吧？预算1300，是在橡树湾买个两居呢现在，我家两居也能住…
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