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在今天之前，北京住房租赁市场实施的是2008年版的房屋租赁合同文本，从今日起，北京将要实施新版的租赁合同，无论是对d ` e X于租客来说，抑或是对于房东、中介机构来说，都有着深刻影响。
7月8日，北京市住房和城乡建设R C ( & }委员会、北京市市场监督管理局正式, ; y发布了《j x L 1 y t北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房A V ; r e s –屋承C J D f j ! 3租经纪服务合同》三个合同示范文本，示范文本自发布之日起正式推行使用。
据新京报记者了解到，新版本的住房租赁合同示范文本不再按成交方式区分不同版本，将2008年版的自行成交、经纪机构居2 9 X \间成交、经纪机构代理成交的租赁统一到同一版合同，将涉及经{ w @ 0纪服务的内容纳入到经纪服务合同。
在具体合同执行上，有几点{ A R & }新内容值得关注，一是禁止群租房、隔断房，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租} u } D A。二是关于租金，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金( } z c i A i。三是关V x 5 0 + e B于续租的问题，房东O b Y M #继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权（原承租人存在重大违约行为的除外）。
禁止隔断5 ~ D i P房，从政策上升至法律
除了对于租赁方式、租金等内容进行规定外，新版住房租赁合同示范文本对于群租房的政策再次重申。
记者发现，在新版住房租赁合同示范文本中最前面写到：根据《关于公布本市出租房屋人均居N t ! B K \ { I住面积标准等有关问题的通知》（京建\ 0 y m z K法〔2013〕13号）的规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住G z g . ) | Z ; m面积不得低于5平方米，每个房Y / Y ] m 2间居住的人数不得超过2人（有法定赡养i A q、抚养、扶养义务关系的除外）。
具体来看，这一段有两层意思，一是禁止隔断房、群租房，二是对于具体的租赁面积、居住人数进行了规u r # w定与限定。
群租房人数较多，居住环境差，管理薄弱，违章用火、用电、用气现象大量存在，消防安全隐患巨大。2017年，大兴西红门发生的一起严m U \ Z ) :重火灾令| a f F : + _ { h政府下令严查群租房、隔断房。
此次政府发布的新版租赁合同示范文本中，将隔断房和群租房纳入进去，并受到法律约束，意义重大。在业内专家看来，虽然之前的租赁相关规定中对于居住空间的分割有着直接要求，但是实际运营过程中，不少长租公寓运营方会采取各种突破的方式，包括客厅、阳台空间的分割利用等。{ y : K 7 L T B本次列入租赁合同中就有着明确的法律准绳，租赁合同本身受合同法约束，违反租赁合同将会影响出租方利益，甚至导致合同本身无效并需进行L c A相应赔偿。因此，本次北京的新版租赁合同可视为针对租赁管控的进一步升级，对于租赁行业的健康发展将起到重要作用。
“N＋1”将面临巨大政策风险
7月初，闫丽（化名）发朋友圈吐槽说，自己租赁的房子[ = 5 l L q P A ^要被拆除了。闫丽告诉新京报记者，这个房子是从机构手中租赁的，将客厅隔了出来用来租住。但是被举报后，就收到了拆除的通知。
目前在部分出租房中，仍存在房屋打隔断行为，最常见的做法是，将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用，这被称之为“N＋1”模式。
由于客厅面积大、价格相对合适，且经过租赁机构装修后，居住环境大大提高，这种房F @ 1 2 _ ^ [ +源在紧张的北京租赁市场有着部分需求存在，而分散式长租公寓– * 3运营机构可以通过&ldquod _ J s K ! \ Q q;N＋1”的模式，来提高盈利水平。
但由于属于隔断房的一种，客厅、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用来居住，会增加消防安全隐患。此外，z b p J I Q 6在当下的租赁N / W市场中，隔断房的隔断材料是否具备防火效果，这个仍存在潜在风险。因此，“N＋1”的模式在北京并不受到法律和政策– . E 9 V V V r B支持。在u g 4 !2017年底到2018年初的北京住房租赁市场e 2 1 :整治风暴中，“N＋1”房源曾部分受到清理，此后，也是发现一处查出一处。
有Q : 6 4 4中介机构的工作人员告诉记者，目前7 f ]北京对于“N＋1”态度是，如有举报，就会立马拆除。
中原地产O W G首席分析师表示，租赁企业目前还处于野蛮发展中，隔断房源比例非常高。从政府政策看，隔断违规一直没有变过。在新版合同中，再次明确了这一点，不得改变房屋结构，对于租赁企业~ F A ~ i & A来说，d | |将面临非常大的政策风险。
上海、广州、苏州试行&ldq# Q i e v =uo;N＋1”
随着各地租赁市场的发展，“N＋1”模式在符合消防安全的前提下，能够解决部分住房租赁需求。因此，部分城市试行“N＋1”模式，目前，包括上海、广州、苏州等城0 : G 4 b n u 6 k市已经出台了相关文件或政策。
2015年1月份，上海市政府办公厅转发的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，其中规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可i ( S 5 4 ] 2 5以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。客厅单独出租使用的，客厅（分隔后）t A H b * 1 x W %和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件，室内及套内的入口过道应当符合国家和本市住宅设计规范的要求，不得破坏房屋承重结构，并且h % C ] E ] Z 8符合本市居住房屋出租单位、居住人数限制、承租面积和消防安全管理的相关规定。
这意味着上海开始尝试“N＋1”的租赁模Y \ S G E g式。该意见自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。2017& z k 5 U y f K \年2月24日，上海市人d & h * f b J – T民政府办公厅# e v P ~ ^ 6 0 i发文称，经评估需继续实施，有效& d \ 1期延长至2019年2月28日。\ e ( b ? v F W *
2018年底，广州市人大常委会发布公告，对《广州市房屋租赁管理规定（草案）》（下称《草案》）面向社会征求修改意见和建议。《草案》规定，出租人应当以居住空间的一间卧室或起居室（厅）为出租单位，且每个卧室或起居室（厅）居住使用人的人均使用面积不得少于5平方米，但居住使用人之间有法定赡养、抚养义务关系的除外。《草案》还明确，, i j厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间不得出租供人居j _ Q +住。违反上述两项规定且不J o A [ V改正的，将处五千元以上三万元以下罚款。
苏州则走在“N＋1”的前列，已经出台相关执行政策。日前，《苏州市出租房屋居住安全管理条例》正式获批，2019年5月1日将开g d G 0 = R U始执行。根据条例规定：使用面积十二平方米以上的起居室（厅），可以隔断出一间居室出租，且出租的每间居室人均使用面积Y Z d x K . =不得低于四平方米。这也意味着“N＋1””模式在苏3 S . Z G D 8州正式合法化。
在业内人士看来，“v N 1 ] 5 N g 2N＋1”模式的合法化，不仅使许多8 l S l l o m符合条件b B x $ ~ g H的隔断间可以允许被出租，增加了房源的供应量。同时，也减轻了年轻租房人群的经济压力。但是，由于改变原本的室内建筑结构，会增加消防隐患，因此在进d g s K行隔断时，应严格采用安全的隔断材料，保证通风和采光，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。
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