房地产业发展新模式的主要内涵与实现路径

原标题：房地产业发展新模式的主要内涵与实现路径

核心观点

对房地产业发展新模式的探索是一项系统工程，新旧模式转换是一个漫长的过程，要结合我国土地资源、人口、城市发展阶段等现状，从住房政策、土地制度、财税改革、金融支持等方面发力，找出一条适应房地产良性循环和健康发展的路径。

4月底召开的中共中央政治局会议J j S在部署房地产市场相关工作时指出，要推动建立房地产业发展新模式。这无疑为房地产市场的未来发展指明/ z i w w [ v z i了方向。目前，市场普遍的共w a 8 i t识是，房地产旧的发展模式已成过去式，未来不能= C Q ^ P W E R P再一味追求规模的快速扩张，房地产实现模式转换迫在眉睫。

房地产业发展新模式的主要内涵

对于C h R . F Z ^ U y房地产业发展新模式的内涵，党的二/ C J _ _ = m c w十大报告以及《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》中对房地产提出的最核心要求是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供V l x 2 ] b给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

一是坚持“房住不炒”基本定位。长期以来，房地z # w N ~ \ N \ N产业在积极促进国民经济发展和人民生H u d o f s n活改善的同时，也使经济对其产生较大依赖，暴露出许多问题和隐患。“房住不炒”的定位，使房地产业回归理性，在经济高质量发展阶段，将告别主要依靠以g C –房地产刺激经济增长的发展模式。这将促使地方政府在房地产政策选择上更加审慎，相关政策的制定和实施更具科学性、持续性。

二是实现住房供给主体多元化。多元化供给主体的核心是丰富房地产市场的参与主体。2021年国办发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确指出，“多主体供给”是指农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住/ e ^ A m P 5 9 *房租赁K u P a V : G企业、房地产开发企业等主体均可以参与供给，集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地5 f q ~ (、产业园区配套用地、存量闲置房屋、新供应国有建A 2 4 | E % $ [设用地等均可利用，变单一供应主体为多元供应主体。

三是多渠道完善住房保障体系。多渠道保障的核心是完善保障性住房供给体系。《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确指出，加快完善以~ * 0 G r V * `公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。其中，保障性租赁住房主要针对P R h o Y V人口净流入重点城市中新市民和新青年的住房问题；公共租赁住房主要针对城镇住房和收入双困难家庭；共有产权住房主要帮助有一定经济实力但买不起房子的居民尽快改善居住条件C 4 B。在“多渠道保障”的要求下，意味着未来供给体系中除商品房外，保障房的供给也要进一步提升。

四是大力推进租购并举住房制度。房地产业回归居住和民生属性是必然的，最终要落实到满足人民日益增长的美好生活需要上。目前，我N N M国大量新市民群体的住房需求尚未得到满足，受人口结构影响，我国住房需求总量已到, & w Y拐点。未来将在完善租赁市场的同时，重点增加租赁住房的供给，以解决新市民、青年人等群体住房困难。

总之，房地产业发展新模式是在坚持“房住k o Y 8 p ( 1 d不炒”的基础上，更加强调房地产平稳健康持续发展，更加强调通过发展房地产增* k I 2 K t ` P 9强人民群众的获得感、幸福感，彻底摒弃“高杠杆、高周转、高负债”的发展模式。

房地产业发展新模式的积极u # \ M作用

今年《政府工作报告》指出，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。总体看，房地产业发展新模式，一方面是建立既有市场又有保障的住( F y房体系；另一方面是与高负债、高杠杆、高周转e } w的发展模式告别。未来将聚焦“防风险+保民生+促消费”三大方面，促进房地产发展转向新模式。

从防风险角度看，防q R (范和化解并重。一是着重“防范”，在需求释放及融资l J ^端宽松等方面进行调Z : m + ` L z整，使房企销售及融资畅通，现金o Q ^ – b ? 4 `流得到改善，防范房企再发生风险；二是着重“化解”，细化支持收并购措施，加快风险出清和化解。未来房地产企业低负债、低杠杆的经4 I c ~ 2 ` X , r营模式将成为房地产业发展新模式的重要方向。

从保民生角度看，大力发展租赁市场。当前，人口流入量大、新市民和青年s C ^ 2 F Z人数多的城市供需矛盾突出，住房租赁~ 7 @ A E D v需求旺盛。通过加大保障性租赁住房供给，可有效解决新市民住房问题。未来保障性H F h m L 4 ?租赁住房市场化供给，将起到民生兜底保障作用，有效解决群众住房需求，真正实现房住不炒、租购并举的房地产业发展新模式。

从促消费角度看，坚持盘活存量，健全配套服务。其中包括城市更新# ; i、老旧小区改造、产业用地集约化利用等r g J b b & | ~ 0。坚持市场体系和保障体系并行发展，建9 E e j立人房地联动机制，根据人口流动，合理增减城市住宅用地指标，促进市场供需平衡，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，促进房地产长效机制建立，实现向房地产业发展新模式过渡。

房地产业发展新模式% + + J的探索路径

对房地产业发展新模式的探索是一项系统工程N $ 4 ] p，新旧模式转换是一个漫长的过程，要结合我国土地资源、人口、城市发展阶段等现状，从s T h ~ l [ 7 y v住房政策、土地制度、财税改革、金融支& { { z C A /持等方面发力，找出一条适应房地产良性循环和健康发展的路径。

一是健全住房制度的政策体系。完善住房制度框架，以“满足群众基本住房需求、实现全体x [ B l j } r 2 R人民住有所居”为根本目f [ k标，真正建立“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的多层次住房供应体系，针对高、中、低三种收入家庭实施差异化, # 3 P的住房支持政策。加快完善以公租房、保障性租赁住房和公有产权住房为主体的住房保障体系，在人口净流o a Z z 7入的大城市加快发展保障性租赁住房，在房价收入比相对较高的城市发展公有产权住房。完善住房a 7 9租赁制度，加快出台《住房租赁条例》，进一: m 6 } 2 j 4 :步规范住B w % B房租赁市场，培育和构建“先租后买”“租购并举”的住房消费模式和市场流通机制。

二是完善3 + y = * /住房用地制度。加快落实中央政府关于土地要素市场化配置的有关要求，构建城乡统一的建设用地市场，推进经营性集体建设用K d 1 % t @ 8 T 4地同地、同权、同价入市。建立健全城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩的机制，保障性住房用地指标供应适当向人口净流入的城市群– n 3、都市圈倾斜。积极探d q s ~索土地出让的年租制，由地方政府或集体经济组织以土) b j T地所有者身份，通过定期收取年租的方式将土地使用权出让给特定使用者。此外，要建立并完善房价地价联动机制，通过把地价、房价综合起来调控，达到从源头遏制地价、房价上涨的目的。] _ ; T c E 9 N [

三是深化房地产金融制度改革。坚持差别化的信贷制度，发挥信贷x S r ; 9 1政策对x d m o ) c !刚需和改善型等合理住房需求的支持效应，抑制以投机性需求为目的的投资，针对不同住房需求制定差异化的信贷) ; 0 \政策。完善保障性住房和租赁住房的投融资政策，重点要完m ^ W善保障性租赁住房H & S h x u #的房地. y : V ; ? –产投资信托基金（REITs）政策相关细则，引导保险机构、各类产业基金、上市公司资金及其他社会资本参与保障性租赁住房的建设与运营，在居民投资与保障性住房建设融资之间建立通道，有序引导社会投资，弥补住房保障的资金短缺，鼓励专业担保机构对住房租赁企业利用租金收入从金融机构获得融资进行担保。改革和完善住房公积金制度，以新. g d ; ) r \ k市民为重点，不断A 4 ! b U ! t G |扩大住房公积金的覆盖范围，建立新市民缴存住房公积金与被纳入住房保障范围相挂钩的机制，缓解大城市新市民的住房困难。

四是调整完善房地产相关的财税政策。全面梳理房地产税收y Y n x a K F (体系，适当降低具有合理住房需求的居民在住房交易环节中的增值税、契税、个人所得税等税率。探索研究梯度征收住房销售个人所得税，h c r 1 n ^调节房地产投资效益、降低房地产投资比重。增加持有环节上的税收，完善房地产税收基本制度，C c @ –确定合理的起征点和差别税率。在全面评估房地产供给环节各项税费的基础上，研究适当降低购地、开发和销售环节的总体税费水平。建立房地产税收分配向地方和基层倾斜的制度，增强地方政府有效执行中央政府调控政策的激} 4 k 5励力度。b v I =

五是强化房地产调控政策。更加强调住房的民生属性，将保障居民基本住房需求的民生目标作为房地产市场调控的首要目标。将城市群、都市圈作为差别化调控政策、协同联S I .动调控的主要实施区域{ O y 8 5 n S，注重因城施策的同时，更加重视区域一体化联动。加快完善房地产市场调控的法律法规，注重法治化的调控机制，增强调控政策的强制力和执行力，为调控政策的制定和实施提供制度性保证。把握好调控频率，正确处理好宏观经济发展不稳定性增强与稳定市场预期T B ] A c的关系，尽量避免政策的叠加效应导致房地产市场的波动。

总之，政府部门需要打e 2 s破宏观经济对房地产的过度依赖，对土地财政的过度依赖，使住房回归民生属性，从顶层设计上为新模式过渡创造条件；房地产企业要以市场需求为导向，调整投融资模式和开发模式，全面提升运营能力和产品力。要牢牢抓住让人民群众安居这个根本出发点和落脚点，加强预期引导，积极探索发展新模式，推动各项政策N . 9 8措施落地见效，尽快实现全体人民住有所居的目标。

［作者：李政清 冯志伟单位分别系中共中央党校（W 6 4 4 . L国家行政学院）、北京河南经济文化促进会］